投稿|万达商管到底值不值2000亿？投稿|万达

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文 | 资本星球，作者 | 欧锦，编辑 | 贝尔

10月21日，万达商管在港交所递交了招股书。在招股书中，最吸引人的无疑是其IPO前的豪华战投阵容。
这份股东名单里，出现了包括腾讯、蚂蚁、中信资本、招商局、碧桂园等诸多明星公司，而这些“大佬”站台也帮助万达商管获得了其他商管公司无法企及的关注度。
早在2018年，腾讯联合苏宁、京东、融创投资万达商管约340亿元人民币，换回约14%股份，彼时估值就已经2429亿元。这次一旦成功港股上市，万达商管市值或超2000亿人民币。
按照2020年万达商管11亿的净利润计算，2000亿的市值对应的PE（计算方法：战投估值/2020年净利润）约为181倍，这个未免有点太高了。目前港股上市的商管龙头华润万象生活的PE（TTM）为60倍，其他公司如中骏商管PE（TTM）约30倍，宝龙商业约26倍，兴盛商业约21倍，粗算下来这几家加在一起都不如一个万达商管。
万达商管虽贵为在管建筑面积全球第一的企业，但究竟值不值181倍PE，是一个值得探讨的问题。
在做出判断前，投资者至少需要知道一些基本事实：
1.过去几年，万达商管的业绩表现非常出色，2018年-2020年及2021年上半年，公司分别实现营收110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、106.36亿元；
2.市场上存在资金向细分行业龙头集中的倾向，这有可能造成万达商管估值结果的溢价，再加上腾讯、中信、招商局等明星股东持股，能进一步加强投资者的信心；
3.万达商管身上有一个高到离谱的业绩对赌，万达商管保证2021实际净利润不得低于人民币51.9亿元。之所以说它高到离谱，是因为截至2021年前半年万达商管的净利润仅为6.56亿，距离51.9亿的全年对赌业绩相差甚远。
?01 从大陆首富到“一无所有”2014年12月23日，万达商业地产（“万达商管”前身）登陆了港交所，发行价为48港元，并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO 。
也就在这一年，王健林凭借手握多家上市公司，登上了福布斯大陆富豪榜榜首，一时风光无两。
然而，上市后的万达商业地产表现并不理想，上市首日就破发，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82 。根据万达商业2015年年报，其每股收益6.6元人民币，每股净资产39.8元人民币，股价却长期在39港元上下徘徊。
没有对比就没有伤害。次年1月份上市的万达电影，上市后就迎来十几个涨停板，股价翻了十余倍。
2016年，万达商业地产启动了私有化程序，并于9月成功退市。从上市到退市，时间之快让人措手不及。追溯退市原因，王健林曾表示，万达商业H股私有化核心原因是，公司股价长期在净资产上下徘徊，被严重低估。王健林在央视《对话》节目中称，“不能对不起我的朋友和股东，所以我们一定要私有化。”
在退市时，万达和投资方签订了对赌协议，如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类（境外）投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类（境内）投资人回购全部股权。
也就是说，如果上市失败，王健林是要为当初的赌局买单的。
时间紧任务重，从香港退市后，万达商业地产随即启动内地IPO 。自2015年起，受限于国内地产政策调控、宏观环境趋势变化等影响，万达内地IPO计划受阻。提交A股招股书后，万达商管经历了漫长等待，最终在今年3月，宣布撤回上市申请。