中国房价二十年走势与通胀率对比 2000到2020年的房价曲线图( 四 ) _经验知识

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在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07% 。在同样的123年中，美国CPI年通胀率为2.82% 。美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，在扣除通胀率后，美国的房价就基本不涨了。

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美国几个主要城市房价与通胀率的关系反映了这一点。如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。

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美国以金融立国，中国是世界工厂，这是留给世人的通常感觉。而中美两国在GDP与M2的关系上却颠覆了常规印象。美国的M2供应量始终低于GDP，而中国的M2供应量远大于GDP总值。

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我国2020年末的M2余额为218万亿元，与GDP之比为215%，而美国2020年的M2/GDP为91.6%，不足中国一半，美国纸币超发严重但M2相较我国没那么大。M2代表着市场中的货币量，资金流向决定了财富涨落。过去20年，相比于CPI微不足道的涨幅，在中国，资产价值与货币供应量（M2）的关系显而易见更加重要。从2017年起，中国M2增速连续三年低于10%，2020年因为疫情原因有所增长，但增速与高峰期也不可同日而语。M2增速的回落可能也是全国各地房价涨势衰竭的原因之一。
▼中国房地产未来的投资前景
众所周知，中国经济增长主要靠投资、出口和消费三驾马车拉动。投资要靠货币供应量推动，在经济学上有边际效应递减规律。2020年全国M2超过200万亿元，而经济增速创下新低。出口受疫情刺激十分红火但也难言可持续性，消费疲软是制约经济的核心因素。这也是国家提倡共同富裕，推动经济双循环战略的原因。未来，中国居民能否实现真正的财富增长，取决于两个方面，一是收入增长超过通胀率（M2-GDP增速），二是资产价值超过货币供应量增速（M2）。
2001-2020年中国城镇居民收入增长与房价、通胀率

时间
城镇人均收入
收入增长率
商品房销售价格
房价年涨幅
CPI
M2增速
GDP增速
通货膨胀率
2001年
6824
9%
2170
2.7%
0.7%
17.6%
8.34%
8.55%
2002年
7652
12.1%
2250
3.7%
-0.8%
16.8%
9.12%
7.09%
2003年
8406
9.8%
2359
4.8%
1.2%
19.6%
10.04%
8.67%
2004年
9335
11%
2778
17.7%
3.9%
14.7%
10.11%
4%
2005年
10382
11.2%
3167
14%
1.8%
17.60%
11.39%
5.55%
2006年
11620
11.9%
3366
6.3%
1.5%
16.9%
12.73%
2.61%
2007年
13603
17%
3863
14.7%
4.8%
16.7%
14.23%
2%
2008年
15549
13.5%
3800
-1.7%
5.9%
17.8%
9.65%
7.41%
2009年
16901
8.7%
4681