中国房价二十年走势与通胀率对比 2000到2020年的房价曲线图( 五 ) _经验知识

23.2%
-0.7%
28.5%
9.4%
17.39%
2010年
18779
11.1%
5032
7.5%
3.3%
19.7%
10.6%
7.51%
2011年
21427
14.1%
5357
6.4%
5.4%
13.6%
9.55%
7.1%
2012年
24127
12.6%
5790
8%
2.6%
13.8%
7.86%
6.06%
2013年
26467
9.7%
6237
7.7%
2.6%
13.6%
7.77%
5.40%
2014年
28844
9%
6324
1.4%
2%
12.2%
7.43%
3%
2015年
31195
8.2%
6793
7.4%
1.4%
13.3%
7.04%
5.89%
2016年
33616
7.8%
7476
10%
2%
11.3%
6.85%
4.2%
2017年
36396
8.3%
7892
5.5%
1.6%
8.1%
6.95%
1.96%
2018年
39251
7.8%
8726
10.5%
2.1%
8.1%
6.75%
1.24%
2019年
42359
7.9%
9310
6.7%
2.9%
8.7%
5.95%
2.64%
2020年
43834
3.5%
9860
5.9%
2.5%
10.1%
2.23%
7.68%
本世纪前20年，中国城镇居民人均可支配收入增长迅速。从2001年的6824元到2020年的43834元，20年累计增长642%，增速超过全国房价平均增速。大多数年份的收入增速也高于房价、CPI和GDP增速，居民收入的增加是实实在在的，问题在于收入分配不均衡。有隐忧的是从2015年起，收入增速快速下降，告别了两位数增长。收入与房价和GDP增速的差距越来越小，居民收入增加已经明显减弱。
最近5年收入平均通胀率

年份
收入增速
通货膨胀率
2016年
7.8%
4.20%
2017年
8.3%
1.96%
2018年
7.8%
1.24%
2019年
7.9%
2.64%
2020年
3.5%
7.68%
平均值
7.06%
3.54%
过去5年，通货膨胀率的平均值约为3.54%，复合年化通货膨胀率3.51%；而前5年居民收入的算术平均增速为7.06% 。同时，考虑到2020年疫情以及未来利率的下行趋势，未来十年，对于基本生活消费品物价指数，通货膨胀率会在每年3-4%左右甚至略高，与过去20年CPI的平均增速有所上升。但只要不出现2020年疫情引起的收入剧烈下降，居民收入增长超过消费品物价增速问题不大。
最近5年M2供应量增速

年份
GDP增速
M2增速
2016年
6.85%
11.30%
2017年
6.95%
8.10%
2018年
6.75%
8.10%
2019年
5.95%
8.70%
2020年
2.23%
10.10%
平均值
5.75%
9.46%
从M2来看，过去5年，M2计算的广义通货膨胀率为每年9.46%，复合年化通货膨胀率9.45% 。由于全球疫情大流行，各国纷纷开闸放水刺激经济，加之大宗商品涨幅惊人，美国通胀率上升将是长期趋势；对国内的资产价格起到顶托作用，通货膨胀率长期会保持高位。未来十年，对于核心资产，实际通货膨胀率可能会不低于每年10% 。

文章插图
在美国，一旦处于高通胀率周期，房地产信托投资基金（REITs）的收益表现往往强于国债、指数基金和股票。房地产作为保值工具的特性十分明显。疫情以后美国房地产市场的逆势大涨，也与富裕阶层加大对房地产的投资分不开。

文章插图
近几十年，中国居民的投资经历就是一部与通胀相抗衡的斗争史。只要经济过热，各种物资和投资工具都被翻来覆去的轮番炒作过。但真正能跑赢货币放水的产品寥寥无几。根据研究机构的调查，从1978年到2017年，全国纺织品、食品烟酒、大宗商品的价格涨幅均跑不过M2增速，即使被捧上神坛的国酒茅台，不算黑市价的正常零售价也低于货币发行速度。唯一能笑傲江湖，睥睨众生的行业就是教育产业。课外培训能掏空中国家长的钱包果然真实不虚。国家对教育产业的“双减”政策确实英明，切中要害。