REITs与房地产信托有什么区别？ _经验知识

REITs
【REITs与房地产信托有什么区别？】REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集资金。由专门管理机构进行不动产投资和运营。并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。根据资金投向不同可分为权益型、抵押型和混合型。在我国REITs制度尚未完善的环境下。类REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解决存量物业企业在规模扩张与轻资产运行之间矛盾。

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从2005年央行首次提出REITs试点以来。国家多部门均发声。推动REITs试点和发展。REITs的底层资产相对多样化。除了常见的酒店、公寓、办公楼等。可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而。除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产。REITs对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。

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行行查。行业研究数据库（网站 www.hanghangcha.com）
房地产投资信托基金（REITs 。Real Estate Investment Trusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金。由专门管理机构进行不动产投资和运营。并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看。REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化。连接资金供给方和需求方。从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。

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房地产信托
国内的房地产信托包括资金信托和财产信托两类。资金信托指自然人或法人为了达到一定的经济目的。将其拥有的货币资金委托给信托公司进行管理运用。房地产财产信托指房地产的所有人将其对房产的所有权转让给信托公司。信托公司向其签发受益凭证而非支付现金。原所有者在取得受益凭证后可以在证券市场进行交易。从而取得相当于直接销售房产的价款。在房地产信托融资领域。房地产资金信托是普遍采用的模式。
房地产信托业务主要有债权型、股权型、收益权型以及组合型4种模式。根据用益信托网数据。近几年投向房地产的信托资金中。以信托贷款为代表的债权型模式和收益权型模式占比不断提高。
债权型模式主要以发放信托贷款为主。其运作模式为：开发商确定项目后。联系信托公司。由信托公司针对项目发行信托计划。向委托人募集资金。并向项目方发放信托贷款。原则上项目公司需要满足“432”条件才可放款。风控措施主要为抵押、第三方担保、设置监管账户。一般用作抵押品的为不动产（抵押率不超过评估值的50%）、股权。

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股权型模式是指信托公司以股权收购或增资扩股的形式将其募集的信托资金投入房地产项目公司。实现对开发项目的股权投资。信托哦收益主要来自于股权转让、分红、清算等。股权模式下信托公司作为财务投资者一般不参与公司的日常经营管理。但对房企会有决策权和知情权。股权模式的风

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收益权型模式主要是指信托公司以信托资金受让资产的收益权。即基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利。信托公司可要求设立附加条款。要求出让人在约定的时间回购资产收益权。在房地产信托收益权型融资模式下。主要由集团公司认购信托计划的次级/劣后份额。收益权模式的风控措施一般为土地抵押、股权质押、集团补足差额承诺。