投资门面主要考虑回报率 。其次是所在城市的位置 。理论上与几线城市无关 。如果县城店面的回报率能够达到回报率标准 。也是可以投资的 。但实际情况很难 。
理想的回报率标准是7%以上 。回本时间15年以内 。这样的门面才值得投资 。而目前几乎90%以上的门面都达不到这个标准 。如果还要使用贷款 。回本的时间会更长 。因此当前绝大多数的门面都已经失去投资价值 。
县城处于城市的末端 。本身人口就有限 。每年还在不断外流 。而且经济发展缓慢 。没有过硬的产业支撑 。城市居民的收入也是所有城市层级中最低的 。加之现在的商铺市场投入已经过剩 。城市还处在大开发阶段 。新的商业综合体今后还会涌现 。投资就更要谨慎 。
临街的门面达到2万多一平 。内铺也达到1.5万每平 。应该说这样的价格太高了 。开发商已经一次性把利润吃光了 。几乎没给购房者太多的利润空间 。以购买100平的临街门面为例 。加上税费总价就要200万出头 。如果年租金能够达到15万以上才可以考虑 。但是据我所知 。不仅县城的门面租不出这个价格 。人口和经济相对占优的地级市也租不出这个价格 。
购买内铺的风险更大 。它不像临街的外铺有稳定的人流 。消费群体基本被固定在进入商场的人群了 。而且租金收益要跟着商场整体经营效益走 。管理好的专业团队或许可以带来稳定利润 。一旦管理不善导致商场亏本 。由于没有条件独立经营或对外出租 。再想转手就困难了 。最后多数要烂在手中 。
受网店冲击和老百姓购物方式的改变 。如今实体店的生意越来越难做 。一部智能手机可以轻松解决的购物问题 。上街购物的人已经越来越少了 。投资店铺的主要收益是租金和店铺自身增值 。但是租金如果很低 。基本上也就限制了店铺的升值空间 。加之商铺的转手过户税费很高 。买的时候价格就贵 。今后很难找到实力更强的人来接手 。
总而言之 。商铺的投资价值已经直线下降 。实体店已经是夕阳产业日落西山 。无论在什么样的城市 。投资的风险都很大 。如果收益连银行的理财收益都达不到 。就更不要考虑了 。县城的经济和人口都没有优势 。店铺的价格又贵的离谱 。不建议投资 。
其他观点：
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【七八线县城,店面值得投资吗？】首先 。从意向店面未来的升值空间和潜力来分析 。
市场经济中 。有一个原理就是：只要是有人的地方 。就会有生意 。就需要店面 。就有投资机会 。所以 。不管是一二线大城市 。还是七八线小县城 。甚至是农村集镇 。只要有人的存在 。都会有值得投资的店面 。而决定店面是否值得投资 。要从该店面未来的升值空间和潜力来分析 。像你这种所在县城 。第一家综合商业体 。属于是独角兽型的商业资源 。1.5-2万的县城商铺价位 。所在位置应该是在城区中心 。属于比较好的旺铺地段了 。那么店面是不愁租的 。未来随着商圈的发展和成熟 。商铺的升值空间水涨船高 。价格是会越来越高的 。
其次 。要根据租金走势 。核算投资成本周期和收益率 。
投资店面后 。如果用于出租 。收取租金回报 。那么我们就要用心计算投资回报周期 。和收益率了 。正常的店铺 。产权期限不超过40年 。按照当地租金发展走势推算 。投资回本周期应在15年以内为佳 。如果超出这个回报年限 。则视为低效投资 。不是很划算；年均投资回报率不能低于5% 。否则 。很难在40产权有效期限内收回投资成本 。
再次 。要从收益回报高低的角度去选择目标店面 。
投资店面的原则和标准 。不是当下店面销售价格的高低 。而是收益成长空间和未来预期 。不能说临街店面贵些 。就不适合投资 。里面店铺便宜就适合投资 。还是要从投资回本周期和收益率方面进行考虑 。通常情况下 。临街店铺位于主通道 。人流量比较集中密集 。曝光度较高 。进店率较大 。当然最终成交率也高 。那么 。这类店铺是商家最青睐的目标店面 。最为抢手 。租金价格也水涨船高 。投资回报也最快 。收益率也最高 。
商圈里面的店铺 。虽然便宜 。但人流和曝光度 。相对于临街店面就差了很多 。不属于商家或大品牌优先选择的目标店面 。那么就无法有效支撑租金价格的坚挺 。投资回报周期变长 。效益不高 。
最后 。选择投资回报效率最高的店面管理方式 。
正常情况下 。投资店铺的收益无非有3种方式：收取租金、升值转手、自营生意 。而我们投资的根本目的 。就是想在最短的时间内收回投资 。并尽可能的赚取到最大收益 。那么 。我们就需要根据这个原则性标准 。在三种方案中 。选择最佳的店面管理方案 。
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