确认收入后土地增值税怎么报土地增值税收入包括哪些，税金及附加包括土地增值税吗 _睿知

一、土地增值税包含哪些内容
土地增值税的概念：对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。特点：(1)转让不动产取得的增值额为征税对象；(2)征税范围广；(3)采用扣除法(新房)和评估法(旧房)计算增值额；(4)实行超额累进税率；(5)按次计征土地增值税的征税对象为：增值额=应纳税所得额-扣除项目及其金额；(一)取得土地使用权支付的金额。包括两个方面：纳税人取得土地使用权所支付的土地价款纳税人取得土地使用权时所支付的相关税费，如登记费、转让费、契税等。(2)开发土地、新建房屋及配套设施的成本(简称房地产开发成本)是纳税人房地产开发项目的实际成本，包括：征地拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动安置费、与地上地下附着物拆迁补偿有关的净支出、回迁房安置费用(vs房地产企业所得税抵扣项目差异，土地闲置费不能抵扣) 。项目前期费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等费用。建筑安装费用是指以外购形式支付给承包商的建筑安装费用，以自营形式发生的建筑安装费用。基础设施费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、卫生、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括开发小区内公共配套设施发生的不能有偿转让的费用。开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(3)开发土地、建造新房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用):销售费用，管理费用，财务费用；(4)房地产转让相关税费：指房地产转让过程中缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护建设税、印花税、教育费附加。财政部规定的其他扣除项目：此项优惠仅适用于从事房地产开发的纳税人，不适用于其他纳税人。加扣20%:公式：加扣费=(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本)20% 。

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二、计算土地增值税的收入包含增值税吗
土地增值税纳税人转让不动产的收入不包括增值税收入。《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定：“土地增值税纳税人转让不动产取得的收入，不含增值税。”第五条规定：“免征增值税的，在确定计税依据时，交易价款、租金收入、转让不动产收入不扣除增值税。”第六条规定：“征收上述税种时，税务机关核定的应纳税所得额或收入不包括增值税。”资料：土地增值税预缴征收：(根据山东省地方税务局“三控一促”管理办法)第十条从事房地产开发的纳税人，在项目竣工结算前，应当按照本办法的规定预缴土地增值税。纳税人转让经政府批准的保障性住房取得的收入，暂不征收土地增值税，但应在取得收入时按照规定向主管地方税务机关进行登记或备案。第十一条房地产转让收入，是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预付款、定(定)款、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。第十二条营改增后，纳税人转让不动产取得的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让不动产取得的土地增值税应税收入不包括增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应税收入不包括应缴纳的增值税。第十三条房地产开发企业以预收款方式销售自行开发的房地产项目的，应当按照下列方法确定土地增值税的计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税。第十四条各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他不动产三类，科学合理地确定土地增值税的征收率，并按照规定进行预征。第十五条房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、与其他单位和个人进行非货币资产交换时，应当将所有权转移视同房地产转让，预缴土地增值税。其收入应当按照下列方法和顺序确认： (一)按照企业在同一地区、同一年度转让的类似房地产的平均价格确定；(二)由主管地方税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。第十六条房地产开发企业将开发的房地产部分转为自用或者用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不预征土地增值税。第十七条房地产开发企业处置利用地下人防设施修建车库(位)等设施取得的收入，不征收土地增值税。第十八条房地产开发企业签订销售合同(或协议等)的。)与业主并从处置车库(位)等非地下人防设施取得的收入中转让产权的，应预缴土地增值税。第十九条房地产开发企业按月(或季)预缴土地增值税的，应当于月份(或季度)终了后15日内，向项目所在地主管税务机关申报缴纳。具体月度或季度由县(市、区)级地方税务机关确定。来源：搜狗百科-山东省地税局土地增值税“三控一促”管理办法。
三、土地增值税的征税范围有什么？
属于土地增值税的范围： (一)出让国有土地使用权；(2)取得房屋开发建设的土地使用权后，出售的；(三)存量房地产的买卖；(4)抵押到期时，真实的es
非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的。扩展资料：与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：（1）以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。（2）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。（4）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。参考资料来源：百度百科-土地增值税

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四、计算土地增值税的收入额指纳税人转让房地产取得的收入。计算土地增值税的收入额指纳税人转让房地产取得的收入，这句话是正确的。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% 。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
五、土地增值税征收范围有哪些土地增值税征收范围的一般规定：（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人” 。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。关于土地增值税征收的特殊规定：以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。（2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。（3）房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。（4）合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。（5）房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。（6）房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。（7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。（8）房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。（9）房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。
六、土地增值税的征税范围一般规定1、土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。2、土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。3、土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人” 。房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。特殊规定1、以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。2、房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。3、房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。4、合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。5、房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。6、房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。7、企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。8、房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。9、房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。10、土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续；只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。扩展资料有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。5、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。6、对个人销售住房暂免征收土地增值税。参考资料百度百科-土地增值税
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