销售不动产税非房地产企业销售不动产如何计算企业所得税，非房企销售不动产涉及的税费 _睿知

一、企业转让不动产所得税如何计算

文章插图
【销售不动产税非房地产企业销售不动产如何计算企业所得税，非房企销售不动产涉及的税费】二、如何计算销售不动产、转让无形资产应纳税额？
(一)销售不动产的应税营业额，是指纳税人取得的不动产销售额，即向对方收取的全部价款和价外费用。1)将不动产无偿赠与他人，视为出卖不动产。2)代收代付。房地产开发公司在销售商品时，应代地方政府及其职能部门收取部分资金，如收取城市基础设施配套费、集资建锅炉增容费等。对于这种收取的资金和费用，房地产开发公司在财务处理上不作为自己的营业收入，而是作为收款费用。根据《营业税暂行条例》中的规定，营业额是纳税人从对方取得的全部价款和价外费用，这些费用无论如何进行财务核算，都应计入销售不动产的营业额，并应征收营业税。3)合作建房营业税征收依据的确定。合作建房有两种方式，一种是纯“物物交换”，一种是货币资金和土地使用权共同入股。(1)“易货”，即双方交换自己的土地使用权和房屋所有权。具体的交换方式也有两种：以房换地和以地换房；租地盖房子，用房子交房租。a.住房换土地周转率的确定。如：甲方出资1200万元在乙方提供的土地上建设房屋，房屋建成后，甲乙双方根据协议按6:4的比例分配房车。可以推断，乙方提供的土地使用权价值为800万元。该房屋建成后，其价值为甲方投入的1200万元加上乙方提供的800万元土地使用权，共计2000万元。按照6:4的比例，双方分房，分别得到1200万元和800万元。表面上看，双方都没有获得任何增值。但分析其内涵可以发现，甲方获得的1200万元由房屋价值720万元(1200×60%)和土地使用权价值480万元(800×60%)组成；乙方获得的人民币800万元由房屋价值人民币480万元(120040%)和土地使用权价值人民币320万元(80040%)组成。其实质是，建筑单位A用价值480万元的房屋为拥有土地使用权的单位B换取了价值480万元的土地使用权，即发生了出售房产、有偿转让土地使用权的行为。那么，建筑单位A应以480万元作为销售不动产的计税依据，土地使用权提供者B应以480万元作为无形资产有偿转让的计税依据。b.以出租土地使用权换取房屋所有权的应税营业额的确定。例如，甲方租赁乙方的土地使用权若干年，甲方在该土地上建造并使用该建筑物。租赁期满后，甲方将已建成的建筑物连同土地使用权一并返还给乙方，在这一经营过程中，甲方以建筑物为代价取得建筑物若干年的使用权，乙方以出租土地使用权为代价取得建筑物。甲方销售房地产的，按照“销售房地产”税目征收营业税；乙方出租土地使用权的，按照“服务业——租赁业”税目征收营业税。(2)甲方以货币资金和乙方的土地使用权组成合资企业，共同建房。这种形式的合作建房，需要根据具体情况确定如何征税：a.房屋建成后，双方采取风险共担、利润共担的分配方式的，按照营业税“以无形资产投资，参与投资者利润分配，共担投资风险，不征收营业税”的规定，将乙方提供给联营企业的土地使用权视同投资，不征收营业税；只有合营企业出售房屋的收入才按出售不动产征税；双方分享的利润不征收营业税。B.房屋竣工后，乙方从销售收入中抽取一定比例参与分配，或提取固定利润的，不属于“以房入股”的行为
然后，对乙方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，按“无形资产转让——土地使用权转让”税目征收营业税；对于合营企业，所有房屋的销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。c.房屋建成后双方按一定比例分配的，这种经营行为不构成营业税所说的“无形资产投资入股，共担风险，不征收营业税”的行为。因此，首先，乙方转让给合营企业的土地，应按“无形资产转让-土地使用权转让”税目征税；其次，合营企业的房屋分给甲乙双方后，如果单独出售，按“不动产销售”征税。(四)从事城市住宅小区建设的外商投资企业，按其营业额征税。对于还款面积等于拆迁面积的部分，税务机关按照同类住宅房屋的成本价计算纳税；用于住宅区配套公共设施(如街坊住宅、车棚、托儿所等。)最后转让时未结清的，凡转让收入已计入住宅房屋转让价格并已征收营业税的，不再征收营业税。5)房地产开发企业与包销商签订销售房屋合同的营业额确定。房地产开发企业与包销商签订合同，将房地产交给包销商按照市场上自定的价格进行销售。房地产开发企业向客户开具房地产销售发票，承销商收取差价或手续费。未售出的房地产在合同期满后由包销商购买。这种情况下，在合同期内，承销商代理房地产开发企业销售，应按“服务业-代理业”税目征收营业税。同时，对房地产开发企业的收入，应按“销售房地产”全额征收营业税；合同期满后，未售出的房屋由包销商购买，其实质是房地产开发企业将房屋销售给包销商，房地产开发企业应按“销售房地产”征收营业税；承销商转卖房地产的，应按“销售房地产”向承销商征收营业税。6)房地产抵押情况下营业税计税依据的确定。银行贷款给单位或个人，
借款人以房屋作抵押。如果期满后，借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收来偿还贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者按“销售不动产”税目征收营业税。银行如果将收归其所有的抵押房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。7)以“还本”方式销售建筑物的营业额的确定。以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对这种行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。8)关于个人销售拆迁住房的营业税的确定。对城镇房屋拆迁中的个人所得税和契税问题，财税[2005] 45号文件已有明确规定。由于城市房屋拆迁中的形式多样，不仅涉及货币化补偿，还涉及产权调换的问题。这里就涉及产权调换下，房地产企业补偿给被拆迁人的房屋如何征收营业税，个人通过产权调换新取得的房屋再转让时如何征收营业税的问题。国家税务总局在国税函[2007] 768号文件中给了明确解答。首先，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税的有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。由于产权调换没有现金交易，只涉及应交营业税计税营业额的确认问题，国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995] 549号）的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共实施 (如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入中已包括在住宅转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。其次，被拆迁人取得的拆迁补偿住房再转让时，5年时间的计算应根据国税发[2005] 89号文件规定，以新房的契税税票的填开时间或房产证办理时间孰先为原则来确认，而不是以被拆迁房屋原始的契税税票的填开时间或房产证办理时间来确认。销售不动产应纳营业税税额=销售不动产的计税营业额x 5%(2) 转让无形资产转让无形资产的计税营业额为转让无形资产所取得的全部收入，包括货币资金、实物和其他经济利益。1)从事转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权和商誉等项目，以取得的转让收入额为计税营业额。2)以无形资产投资入股，参与受资方的利润分配且共同承担投资风险，其无形资产的转让行为不征营业税；但转让该股权时，其股权转让额应作为计税营业额计征营业税。3)转让无形资产的同时发生的货物销售行为，按规定一并征收营业税。转让无形资产应纳营业税税额=转让无形资产的计税营业额x 5%
三、单位出售房产给个人，企业所得税怎么算？销售不动产要按销售金额交营业税及城建税和教育费附加，印花税，盈利部分要交企业所得税，计算如下：如该房屋售价50万，原值30万：营业税=（50-30）*5%=1万城建税=1万*7%=0.07万教育费附加=1万*3%=0.03万印花税=50万*0.0005=250元另外出售该房屋还要把原值和累计折旧转入固定资产处清理科目。假如累计折旧为10万，则记账：借：固定资产清理 20万累计折旧 10万贷：固定资产-原值 30万借：银行存款 50万贷：固定资产清理 20万营业外收入-处置非流动资产收益 30万这样你的应纳税所得额为：处置非流动资产收益-相关税费=30万-1万-0.07万-0.03万-250元=288750元应交所得税=288750*25%=72187.5元扩展资料企业所得税实施的影响有以下：1、使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。2、有利于提高企业的投资能力。采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。3、有利于提高企业的自主创新能力。通过降低税率和放宽税前扣除标准，降低了企业税负，增加了企业的税后盈余，有利于加快企业产品研发、技术创新和人力资本提升的进程，促进企业竞争能力的提高。4、有利于加快我国企业“走出去”的步伐。居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在税法规定的抵免限额内抵免。5、有利于提高引进外资的质量和水平。新税法实施之前，外资企业的名义企业所得税率为33% 。新税法实施后，名义税率降为25%，比原来降了8个百分点。参考资料来源：百度百科–企业所得税

文章插图
四、企业销售房产如何计算所得税按销售价格减资产的账面价值（原价-折旧-准备），再减相关税费，确认为营业外收入-处置非流动资产损益。评估增值的部分并没有入账。
五、非房地产企业异地出售房产如何纳税?在房产所在地的地方税务局缴纳流转税，包括营业税（税率是5%，如果房屋原来是买的，按照买卖差价交，如果房屋是自建的，按照全额交）及附加（整体税负是0.6%）（包括城市维护建设税一般是7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%）、土地增值税（这个计算很复杂）。企业所得税在企业经营地缴纳。
六、企业转让房产所得税销售不动产要按销售金额交营业税及城建税和教育费附加，印花税，盈利部分要交企业所得税，计算如下：如该房屋售价50万，原值30万，营业税=（50-30）*5%=1万城建税=1万*7%=0.07万教育费附加=1万*3%=0.03万印花税=50万*0.0005=250元另外出售该房屋还要把原值和累计折旧转入固定资产处清理科目。假如累计折旧为10万，则记账：借：固定资产清理 20万累计折旧 10万贷：固定资产-原值 30万借：银行存款 50万贷：固定资产清理 20万营业外收入-处置非流动资产收益 30万这样你的应纳税所得额为：处置非流动资产收益-相关税费=30万-1万-0.07万-0.03万-250元=288750元应交所得税=288750*25%=72187.5元