投稿|碧桂园三十而危，股债终于撑不住了？投稿|房地产

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文｜锌刻度，作者｜陈邓新，编辑｜孟会缘

2022年的碧桂园，恰好成立三十年。
三十年来，碧桂园从无到有，从有到强，从强到行业“一哥”，不可谓不风光，然而在三十而立的关键时刻，却遭遇了“水逆”，“到底还行不行”成为资本市场的一个谜题，质疑之声此起彼伏。
以至于，不得不频频“秀肌肉” 。
日前，碧桂园发布公告称，对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。
此举，再次向外界传递一个讯息：不差钱。
那么，资本市场为何对碧桂园忧心忡忡？作为规模最大的房企，碧桂园怎么走到三十而危这一步？高科技，真能成为碧桂园翻盘的胜负手？
评价下调，股债双杀“做好今天，我们一定会拥有更美好的明天，好日子就会到来。”年近七旬的碧桂园创始人杨国强在2022年集团工作会议上表示。
尽管退居二线，但碧桂园的缰绳一直在杨国强手中紧紧攥着，其这番话也从侧面印证了，碧桂园当下的日子不太好过。

据克而瑞的数据显示，2022年前五个月，仅有碧桂园、万科、保利发展3家的规模达到千亿元，较去年同期减少12家；这其中，碧桂园以2011.9亿元的销售额位列第一，较去年同期少了足足1529.1亿元。

此背景下，碧桂园在资本市场的表现一言难尽。
2022年，碧桂园的股价一直低迷不振，月K线呈现六连阴，截至2022年6月16日，碧桂园的市值为993.1亿港元，较3880.4亿港元的历史巅峰，缩水了近四分之三。
更为重要的是，外界对碧桂园的分歧严重。
一种声音认为，强预期碰到了弱现实。
由于一揽子纾困措施出台，房地产行业复苏的预期强烈，但房地产的产业链较长令纾困措施不能立竿见影，因而生效需要一段时间。
如此一来，房企的压力肉眼可见。
据相关数据显示，2022年6月房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%；7月、8月的到期债务规模分别为1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿元。
某国际投行工作人士彭少新告诉锌刻度：“碧桂园3月就遭做空势力围猎，当时其债券价格还相对坚挺，如今大幅折价，生存环境可以说更为严峻。”
于是乎，标普、惠普、穆迪三大国际评级机构悲观情绪占据了上风，纷纷下调了对碧桂园的评级。
穆迪高级副总裁 KavenTsang 表示：“碧桂园的信用指标将因销售额下降而减弱，而碧桂园在未来 12~18 个月内获得离岸资金的渠道将继续受到限制。”
另外一种声音认为，可以守望“好日子” 。
纾困措施之下，不能看同比应该看环比，2022年5月土地购置面积环比增长45.9%、商品房销售额环比增长29.7%、商品房销售面积环比增长25.8%、房企到位资金环比增长14.7% 。
这意味着，行业正在加快复苏，当下正处于黎明前的黑暗，曙光在即。
高周转失灵，资金缺口大上述争论暂时难辨对错，但碧桂园的基本面有一定的瑕疵，这也是无法回避的事实。
据碧桂园财报显示，2021年营业收入为5230.6亿元，同比增长13%；净利润为267.97亿元，同比减少23.49%，增速已连续下滑四年之久。
更为糟糕的是，扣除预收款后的资产负债率为74%，大于要求的70%的标准，不满足“三道红线”的要求，从而位列“黄档” 。
一名业内人士告诉锌刻度：“按照要求，失守一道防线，负债年增速不得超过10%，从而迫使高负债、高杠杆、高周转运营的企业慢下来，可一旦慢下来，就对销售与回款有了更高的要求，否则现金流就可能承压。”
截至2021年12月31日，碧桂园的现金及现金等价物为1470亿元，同比减少12.08%；

受限制现金为343.46亿元，同比增长108.54%；有息负债为3179.22 亿元、应付账款为2851.22 亿元；总现金流为-200.9亿元。

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总现金流为负
以上可见，碧桂园的资金缺口颇大。
此外，“在建物业”同比减少54.88%，这意味着高周转打法失灵，而高周转打法正是碧桂园的底色。
“我20岁当包工头，刮风下雨也从不休息，为了赶工期，甚至有四五年春节都是在工地上过。那时候，除了吃饭、睡觉、去洗手间，全部时间都在工作。30岁做建筑公司总经理，40岁才做房地产。”杨国强如是说。
不惑之年，杨国强确立了“扎根三四线、低成本拿地、薄利多销、快速周转”模式，带领碧桂园走上了快车道。
对此，碧桂园前CFO吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中如此描述：“碧桂园有着业内最快的拿地到回笼资金的速度。”
问题在于，房地产行业有了微妙的变化，不再以规模论英雄，更考验房企的管理能力与战略高度，路径依赖之下，杨国强笑不出来了。
更为关键的是，碧桂园的军心似乎有所动摇。
譬如，碧桂园花三亿元冠名2022年元宵晚会，未曾想被愤怒的员工抵制，将“美好讨薪季”的话题顶上热搜，从中可见一斑。
而据新京报报道，碧桂园风控审计监察中心2021年首次披露内部反舞弊情况，2018年以来，集团监察部已查处项目总经理及以上人员228人。
其中，碧桂园原贵州区域片区执行总裁杨华平、副总裁关秀云、副总裁黄三峡、营销一部总经理邓英华、营销二部总经理凌鸿等，相继被查处。
科技添翼，仍是空中楼阁？主业萎靡之下，杨国强将目光瞄向了科技，寄望其为主业插上腾飞的翅膀，将先进的生产力转化为企业的竞争力。
对此，杨国强自信满满：“2022年将是我们高科技丰收的一年，是大放光彩的一年，是体现我们成果的一年。”
不过，碧桂园虽然为了摆脱困境不懈努力，但事实或许没有杨国强那么乐观。
首先，数字化营销赚了吆喝。
近年来，碧桂园在数字化营销上下了一番狠功夫：打造直营购房平台“凤凰云”，上线了24小时线上售楼部，可以提供无接触式的远程线上购房服务：搭建短视频内容矩阵，孵化流量池，粉丝总量超千万；将直播卖房常态化，2021年底直播场次超千场，直播曝光量破亿。
尽管碧桂园数字化营销搞得火热，却面临流量转化这个难题，仍难以扭转销售的颓势，一言以蔽之，无法与行业趋势对抗。
其次，机器人量产难。
“我希望借助机器人的应用，在建筑行业把工人的工作效率提高50%，同时降低建筑工地的伤亡率，改进工程质量，获得更好的环境效益。”杨国强对机器人期许颇高。
这么一来，机器人成为碧桂园的战略高地。
虽然下了重注，效果却一言难尽，2021年碧桂园的营业收入，97.02%为房地产开发，1.79%为建筑、装修及装饰，1.19%为物业投资、酒店经营及机器人等业务。

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机器人业务无关轻重
换而言之，机器人的营收不明，盈利能力更是成谜。
据公开资料显示，截至 2021 年底，碧桂园旗下已有 18 款建筑机器人已投入商业化应用，累计交付各类建筑机器人超 730 台。
事实上，碧桂园的机器人距离量产，还有很长的路要走。
再次，社区生鲜沦为配角。
早在2016年，碧桂园就创办了“凤凰优选”线下门店，之后升级迭代到碧优选，切入生鲜赛道，初衷为服务碧桂园社区住户，打造一个闭环商业生态体系。
理想很丰满，现实很骨感。
社区生鲜存在目标人群范围小、商品种类繁杂、熟人效应等特殊需求，考验着供应链的应变能力，此外对物流也有较高的要求，前置仓、物流中心等硬件需大手笔投入，大数据、人工智能也要配套，软硬结合方能奏效。
这并非碧桂园的强项，而是互联网巨头的看家本事，最终不得不沦为配角。
总而言之，碧桂园的主业遭遇了霜冻，而杨国强寄予厚望的科技却成效不大，因而在行业穿略周期的关键时刻倍感压力。
【投稿|碧桂园三十而危，股债终于撑不住了？】毕竟，黎明前的黑暗，也是黑暗。