毛利率比上年增减怎么算实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整，可不可以用营业毛利代替销售毛利 _睿知

房地产企业本年已结转收入怎么调整实际毛利额与预计毛利额之间的差额
第八条企业销售半成品的毛税率，由省、自治区、直辖市国家税务局和地方税务局确定。直辖市应当符合下列规定： (一)省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地的城市和郊区的开发项目不低于15% 。(二)城市、地级市、郊区的开发项目不得低于10% 。(三)其他地区的开发项目不得低于5% 。(四)属于经济适用房、限价房和危房的，不得低于3% 。055-79000第九条：销售未完工产品的收入，应当按照预计总税率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。产品开发完成后，企业应及时进行税款结算，计算以前销售收入的实际毛利。同时将其实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额计入本年企业项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业在年度纳税申报时，应出具已开发产品实际毛利与预计毛利之间差异的调整报告，以及税务机关要求的其他相关资料。扩展信息：《房地产开发经营企业所得税处理办法》第三十六条：企业以本企业为主体，与其他企业、单位、个人合作开发房地产项目，项目未设立独立法人公司的，按照下列规定处理： (一)开发合同或者协议约定开发产品应当向全体投资者(即合作、合资双方，下同)，企业首次分配开发产品时，如果该项目的应纳税成本已经结算。(二)开发合同或协议约定项目利润分配的，按以下规定办理：参考来源：国家税务总局-房地产税收管理局。

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国税发是什么意思？为什么要这样用？
国税发国税发[公元年] 号适用于：向上级请示、汇报、提出意见；税收政策和征管措施的调整和补充，以及执行中重要问题的澄清和说明；向下级机关部署全局税收工作，制定工作制度，提出指导性意见；发布年度税收计划和税收资金安排；税收收入完成情况以及重要工作和重大事件的信息；对下级机关或个人给予重大奖励、表彰或批评处分；组织机构的设立和变更；转发上级机关的重要文件；与同级机关或相关组织、单位联合发文；其他重要事项的通知。国税发票查询说明如何在线查询发票1 。首先，要识别是国税发票还是地税发票，从票面的“全国统一发票监制章”就可以区分。印章印有“XX省国家税务局监制”或“XX市国家税务局监制”字样的，请进入该省或市国家税务局网站查询；如印章有“XX省地方税务局监制”或“XX市地方税务局监制”字样，请进入本省或市地方税务局网站查询。可以直接用中文搜索网站。如果想查询我公司为客户开具的销售发票，可以直接中文搜索，进入东莞市国税局网站。2.进入税务局网站后，不同税务局网站的页面会有所不同。但要查看发票，一般要点击“发票查询”、“发票查验”、“发票比对”等字样才能进入查询。点击后会弹出发票信息录入界面。根据提示输入相关信息，然后点击“确定”和“查询”字样，弹出查询结果，通常包含发票购买信息。如果发票有问题，一般会出现“我局从未出售过此发票”、“未发现发票”、“未发现记录”等字样。3.可以拨打全国统一纳税服务热线(区号12366)进行咨询和查询。4.通过提供《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中包含发票代码的《发票领购簿》复印件，确认对方是否有合法的发票购买记录。国税发〔2009〕31号中华人民共和国国家税务总局关于印发《发票领购记录》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为加强房地产开发经营企业企业所得税征收管理，并规范从事房地产开发经营企业的纳税行为，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规，结合房地产开发经营特点，国家税务总局制定了《中华人民共和国税收征收管理法》，现印发给你们。请跟随它。第一章总则第一条根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》及其实施条例、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则和其他有关税收法律、行政法规，制定本办法。第二条本办法适用于在中国境内从事房地产开发经营的企业(以下简称企业) 。第三条企业房地产开发业务包括土地开发、住宅和商业用房、其他建筑物、附属物、配套设施及其他开发产品的建设和销售。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，视为已竣工： (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发的产品已投入使用。(3)开发产品已取得初始产权证。第四条企业有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定情形的，税务机关可以对其过去应缴纳的企业所得税，按照批准的征收方式进行征管，并逐步实行累进制
企业有关部门、单位和企业收取的，计入开发产品价格或由企业开具发票的各种基金、费用和附加费，应按规定全额确认为销售收入；不计入开发产品价格，由企业以外的其他部门和单位开具发票的，可作为代收代付管理。第六条企业通过正式签订《中华人民共和国税收征收管理法》或者《中华人民共和国税收征收管理法》取得的收入，应当确认为销售收入的实现。具体按照以下规定确认：(1)以一次性全额付款方式销售开发产品的，在实际收到价款或者取得索取价款的凭证(权利)的当天确认收入的实现。(2)分期销售开发产品的，按照销售合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现。付款方提前支付的，在实际支付日确认收入的实现。(3)以银行抵押方式销售开发产品的，按照销售合同或协议约定的价格确定收入金额。首付款于实际收款日确认，余额于银行按揭贷款过户日确认。(四)委托销售开发产品的，应当按照以下原则确认收入的实现：1 。以支付手续费方式委托销售开发产品的，在收到受托方已销售开发产品清单的当天，按照销售合同或协议约定的价格确认收入的实现。2.以买断方式委托销售开发产品的，属于企业与买方签订的销售合同或协议，或者企业与受托方、买方共同签订的销售合同或协议，销售合同或协议约定的价格高于买断价格的，应当在收到受托方销售的开发产品清单之日，按照销售合同或协议约定的价格计算的价格确认收入实现；前两种情况的销售合同或协议约定的价格低于买断价格，且受托方与购买方签订销售合同或协议的，在收到受托方已售出的开发产品清单之日，按照买断价格计算的价格确认收入的实现。3.采用底价(保证底价)并由双方委托销售开发产品的，属于企业与买方签订的销售合同或协议，或者企业、受托方与买方签订的销售合同或协议。销售合同或协议中约定的价格高于基价的，按照销售合同或协议中约定的价格计算的价格，在收到受托方已销售开发产品清单的当天确认实现收入，企业按规定支付受托方应得份额。销售合同或协议约定的价格低于基准价的，以收到受托方已销售开发产品清单之日按照基准价计算的价格确认收入实现。受托方与购买方直接签订销售合同的，在收到受托方已销售开发产品清单的当天，按照基价加按规定取得的份额金额确认收入实现。4.以包销方式委托销售和开发产品的，在包销期内，可以根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；对于包销期满后仍未售出的开发产品，企业应当按照包销合同或协议约定的价格和支付方式确认收入的实现。第七条企业将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、偿还债务、与其他企业、事业单位和个人交换非货币资产等。应视为销售，并在所有权或使用权取得时确认收入(或利润)的实现
第八条企业销售未完工开发产品的应税毛利率，由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按照下列规定确定： (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地的市区和郊区的，不得低于15% 。(二)开发项目位于地级市城区和近郊区的，不得低于10% 。(三)开发项目位于其他区域的，不低于5% 。(四)属于经济适用住房、限价房和危改住房的，不得低于3% 。第九条企业销售未完工开发产品的收入，应当按照预计的应纳税毛利率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。产品开发后，企业应及时结算其应纳税成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时将其实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额，计入本项目与其他项目相结合计算的本企业当年应纳税所得额。企业在年度纳税申报时，应出具开发产品实际毛利与预计毛利之间差异的调整报告，以及税务机关要求的其他相关资料。第十条企业在新建开发产品完工或不动产初始登记完成或取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，出租人取得的预租价款，应当自开发产品交付承租人使用之日起确认为收入。第三章成本费用扣除的税务处理第十一条企业在核算和扣除成本费用时，必须按照规定将期间费用与已开发产品的应纳税成本、已售出的已开发产品的应纳税成本和未售出的已开发产品的应纳税成本区分开来。第十二条企业发生的期间费用、销售开发产品的应纳税成本、营业税及附加、土地增值税，允许按规定在当期扣除。第十三条开发产品计税成本的核算，应当按照第四章的规定办理。第十四条已销售开发产品的计税成本，应当按照当期可销售面积和可销售面积的单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已售开发产品的计税成本按以下公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本pide成本对象总可售面积已售开发产品计税成本=可售面积可售面积单位工程成本第十五条未售出的已完工开发产品和已售开发产品(含共用部位、共用设施设备)日常维护、保养、维修的实际发生情况按照有关法律、法规或合同的规定，第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修资金按规定转移给有关部门和单位的，应在转移时扣除。第十七条会所、物业管理场所、电站、供热站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。开发区内企业建设的，按下列规定处理： (一)不以营利为目的，产权属于全体业主的，或无偿捐赠给地方政府和公用事业的，可视为公共配套设施，其建设费用按公共配套设施费的有关规定处理。(2)以营利为目的，或者产权归企业所有，或者产权归属不清，或者无偿捐赠给地方政府、公用事业以外的其他单位的，单独计算成本。除企业自用外，应按建造固定资产处理，其他产品均应按建造和开发固定资产处理
【毛利率比上年增减怎么算实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整，可不可以用营业毛利代替销售毛利】第十九条企业以银行抵押方式销售其开发的产品，约定由企业为买方抵押贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中扣除，也不得作为当期税前费用扣除，但可以扣除实际损失。第二十条企业委托境外机构销售开发的产品，企业向境外机构支付的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，可以据实扣除。第二十一条企业利息支出应当按照下列规定处理： (一)企业为建造和开发符合纳税要求的产品而借入资金所发生的借款费用，可以按照企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用的借款费用可以直接在税前扣除。(二)企业集团或者其成员企业向金融机构统一借款，供集团内其他成员企业共同使用的，借款人能够出具从金融机构取得该笔贷款的证明的，可以在使用该笔贷款的企业之间合理分摊利息费用，使用该笔贷款的企业分摊的合理利息可以在税前扣除。第二十二条国家无偿收回企业土地使用权造成的损失，可以按照有关规定作为财产损失在税前扣除。第二十三条企业开发的产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后方可税前扣除。第二十四条企业开发自用产品，实际使用时间累计不足12个月再出售的，折旧费用不得在税前扣除。第四章应纳税成本的核算第二十五条应纳税成本是指企业在开发、建造和研制产品(包括固定资产，下同)过程中发生的，按照税收规定进行核算和计量，并应归入某一成本对象的各项费用。第二十六条成本对象，是指为归集和分配开发产品建造过程中发生的各项费用而确定的成本承担项目。确定计税成本对象的原则有：(1)能否销售的原则。产品可以对外开发销售的，应当作为独立的应税成本对象核算；如果不能对外销售，可以先作为过渡性成本对象归集，然后将其相关成本分摊到可以对外销售的成本对象中。(2)分类收集原则。开发地点相同、完工时间相近、产品结构类型无明显差异的集团开发的项目，可作为一个成本对象核算。(3)功能区分原则。当开发项目的一个组成部分相对独立，具有不同的功能时，可以作为一个独立的成本对象进行核算。(4)定价差异原则。如果由于产品类型或功能不同，产品的预期销售价格存在较大差异，则应将其作为成本对象进行核算。(5)成本差异原则。如果所开发产品的建造成本存在明显差异，则应作为成本对象进行核算。(6)权益区分原则。开发项目属于委托建设或多方合作开发的，应按上述原则将成本对象划分为核算对象。成本由企业在开工前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一旦确定，就不能随意更改或相互混淆。如确需变更成本对象，应经主管税务机关批准。第二十七条开发产品的计税成本如下： (一)征地费和拆迁补偿费。指为取得开发用地使用权而发生的一切费用，主要包括土地购买价款或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地用途变更和超面积出让金及相关税费、拆迁费、土地出让金等
包括开发项目的建设成本和开发项目的安装成本。(4)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中发生的基础设施支出，主要包括道路、供水、供电、供气、污水处理、泄洪、通讯、照明等社区管网工程费用。在开发项目和园林环境工程中收取的环境卫生和园林绿化费。(5)公共配套设施费：指在开发项目中发生的、独立的、非营利性的、产权归全体业主所有的、或无偿捐赠给地方政府和政府公用事业的公共配套设施支出。(6)开发的间接成本。指企业为直接组织和管理开发项目而发生的、不能归属于特定成本对象的成本费用。包括主要管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、项目管理费、周转房摊销、项目营销设施建设费等。第二十八条企业应税成本核算的一般程序为： (一)将当期实际支出按照其性质、经济用途、地点和时区进行分类整理，分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时，应当按照规定计量确认相关的预提费用和待摊费用。(二)将成本对象中包含的实际支出、预提费用和待摊费用合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定合理归集和分配到已完工成本对象、在建成本对象和未建成成本对象。(3)本期以前完成的成本对象应负担的成本，按已售出的开发产品、未售出的开发产品和固定资产进行分配。应由已售出的开发产品承担的部分在当期纳税申报中扣除，未售出的开发产品承担的成本在实际销售时扣除。(4)将当期已完工的成本对象分为开发产品和固定资产，并结算其应纳税成本。其中，属于已开发产品的，按照可销售面积计算单位工程成本，再计算已销售的已开发产品的应纳税成本和未销售的已开发产品的应纳税成本。已售出的开发产品的应纳税成本允许在当期扣除，未售出的开发产品的应纳税成本在实际销售时扣除。(5)对于本期未完工和未完成本对象应承担的成本，应单独建立明细账，待开发产品完工后进行结算。第二十九条企业开发建造的开发产品，应当按照制造成本法进行计量和核算。其中，开发产品应计入成本的费用，属于能够区分成本对象的直接费用和间接费用。它们直接计入成本对象，而不能区分负担对象的共同成本和间接成本，则应按照受益和比例原则分摊到各成本对象。具体分配方式可按以下规定选择：(1)占地方式。指按照开发成本对象所占面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发，按一定成本对象占地面积占总成本对象占地面积的比例进行分配。2.对于分期开发，首先是当期总成本对象面积占总开发用地面积的比例，然后是当期总成本对象面积占总成本对象面积的比例。该期间内所有成本对象应承担的占用面积。期内开发用地占用面积减去各期成本对象应分摊的占用面积。(2)建筑面积法。它是指按建筑面积的比例分配
(4)预算成本法。指某一成本对象在该期间的预算成本占所有成本对象的预算成本的比例。第三十条企业的下列成本应当按照下列方法进行分配： (一)土地成本一般按照占地法进行分配。确需与其他方式结合分配的，应当与税务机关协商一致。如果土地开发同时与房地产开发挂钩，属于一次性取得土地分期进行房地产开发的情况。土地开发成本经税务部门同意后，可按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完成后再进行调整。(2)单独作为过渡成本对象核算的公共配套设施开发成本，按照建筑面积法进行分配。(3)借款费用由不同成本对象分摊的，采用直接成本法或预算成本法进行分配。(4)其他成本项目的分配方法由企业自行确定。第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应当按照下列规定确定其成本： (一)企业或者单位以交换开发产品为目的向企业投入土地使用权的，应当按照下列规定处理： (一)交换的开发产品用于土地开发建设的，被投资企业在接受土地使用权时不确认其成本，在开发产品首次分离时，则根据待分配的开发产品(包括首次和未来产品)的公允市场价值和土地使用权转让时应支付的相关税费计算确认土地使用权的成本。涉及溢价的，应当将土地使用权的取得成本加上应支付的溢价或者从应收取的溢价中扣除。2.交换的开发产品在其他土地上开发建设的，在投资交易发生时，接受投资的企业应当按照开发产品的公允市场价值和土地使用权转让过程中应缴纳的相关税费计算确认土地使用权的成本。涉及溢价的，应当将土地使用权的取得成本加上应支付的溢价或者从应收取的溢价中扣除。(2)企业或单位以股权形式向企业投资土地使用权的，接受投资的企业应当按照投资交易时土地使用权的公允市场价值和土地使用权转让过程中应缴纳的相关税费，计算确认土地使用权的取得成本。涉及溢价的，应当将土地使用权的取得成本加上应支付的溢价或者从应收取的溢价中扣除。第三十二条除下列应计(付)费用外，以实际成本为应纳税成本。(1)外包工程未完成最终结算且未取得全额发票的，在证明材料充足的前提下，可计提发票不足金额，但最高不超过合同总金额的10% 。(二)公共设施尚未建成或竣工的，按预算成本合理预提建设费用。此类公共配套设施必须符合房屋买卖合同、协议、广告或模型中已明确承诺建设且不可撤销的条件，或符合法律法规规定必须建设。(三)应报政府批准但尚未上报的建设费用，可按规定预提物业改善费用。物业改善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公共建筑维修基金或其他专项资金。第三十三条企业单独建设的停车场应当作为成本对象单独核算。地下基础设施形成的停车场作为公共配套设施对待。第三十四条企业在结算应纳税成本时，应当取得但没有合法凭证的实际支出，不得计入应纳税成本。在实际取得合法凭据时，按照规定计入应纳税成本。第35条之后
第五章具体事项的税务处理第三十六条企业以其主体与其他企业、单位和个人合作、合资开发房地产项目，项目未设立独立法人公司的，按照下列规定处理： (一)开发合同或协议约定将开发产品分发给全体投资者(即合作、合资双方，下同)，企业首次分配开发产品时，项目应纳税成本已经结算的，应当分配给投资者开发产品。未结清应纳税成本的，将投资方的投资金额作为销售收入进行相关税务处理。(二)开发合同或协议约定项目利润分配的，按下列规定处理：1 .企业应将项目形成的营业利润并入当期应纳税所得额，统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配项目利润。同时，不得因接受投资者的投资金额而在税前摊销成本或扣除相关利息支出。2.投资者从项目中获得的经营利润应作为股息和红利进行相关税务处理。第三十七条企业以交换开发产品为目的，将其土地使用权投资于其他企业房地产开发项目的，应当按照下列规定处理：企业在首次取得开发产品时，应当将其分为转让土地使用权和购买开发产品两项经济业务进行所得税处理，并根据本项目应取得的开发产品(包括首次取得的和未来将取得的)的市场公允价值，计算确认土地使用权转让的收益或损失。第六章附则第三十八条从事房地产开发经营的外商投资企业，在2007年12月31日前销售未完工开发产品取得的收入，在开发产品完工后，全部按照本办法第九条规定的办法征税。第三十九条本通知自2008年1月1日起执行。
为什么要做预计毛利额和实际毛利额差异调整鉴证
你好！要求纳税人在汇算清缴期限内向主管税务机关提交以下纸质纳税申报资料：(1) 《房地产销售合同》主表及其附表(网上打印并加盖单位公章)；(2)2010年度财务报表(年度财务会计报告已经中介机构审计的，还应提供相应的税务师事务所的税务鉴证报告或会计师事务所的审计报告)；(三)备案事项的相关信息；(4)跨地区业务汇总纳税应提交总、分支机构资料，分支机构预缴税款及缴款书复印件。(5)纳税人发生以下事项时必须附中介机构出具的评估报告：根据《房地产预售合同》(国税发〔2009〕88号)需要附中介机构专项评估报告的资产损失；(2)房地产开发某一产品已完工，应提交调整开发产品实际毛利与预计毛利差异的税务师事务所专项评估报告；2010年亏损100万元以上(含100万元)的，提交当年税务师事务所年度汇算清缴验证报告；2008年至2010年连续三年亏损的，应提交这三年的年度会计师事务所决算验证报告；(6)涉及关联方业务往来的，应在下方明确提交信息；(七)主管税务机关要求的其他材料。

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房地产开发企业预售收入预缴所得税具体怎么计算
预售收入10000元按地税毛利率计算，再扣除预付的营业税及附加和地税700元。当期费用500元乘以25%的所得税税率后的金额为当季应预缴的所得税。资料：为加强房地产开发经营企业企业所得税征收管理，规范房地产开发经营企业纳税行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施条例等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营特点，国家税务总局制定了《所得税年度纳税申报表》。参考：国家税务总局-房地产中介税收管理
房地产预售收入如何计算所得税
1.预售收入10000元按地税毛利率计算，再扣除预缴的营业税及附加和700元。当期费用500元后的金额乘以25%的所得税税率，即为当季应预缴的所得税。2.法律依据是国税发[2009]31 . 3号。“预售收入应直接乘以预收货款计算应纳税所得额时的预计毛利率”的表述是正确的，但“不得扣除当期税费”的表述不符合国税发〔2009〕31 . 4号第十二条的规定。政策依据：《中华人民共和国国家税务总局关于印发的通知》《国家税务总局关于印发〈资产损失税前扣除管理办法〉的通知》国税发〔2009〕31号第八条企业销售未完工开发产品的应税毛利率由各省国家税务局、地方税务局确定，自治区、直辖市按下列规定执行： (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地的市区和近郊区的，不低于15% 。(二)开发项目位于地级市城区和近郊区的，不得低于10% 。(三)开发项目位于其他区域的，不低于5% 。(四)属于经济适用住房、限价房和危改住房的，不得低于3% 。第九条企业销售未完工开发产品的收入，应当按照预计的应纳税毛利率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。产品开发后，企业应及时结算其应纳税成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时将其实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额，计入本项目与其他项目相结合计算的本企业当年应纳税所得额。企业在年度纳税申报时，应出具开发产品实际毛利与预计毛利之间差异的调整报告，以及税务机关要求的其他相关资料。第十一条企业在核算和扣除成本费用时，必须按照规定将期间费用与已开发产品的应纳税成本、已售出的已开发产品的应纳税成本和未售出的已开发产品的应纳税成本区分开来。第十二条企业发生的期间费用、销售开发产品的应纳税成本、营业税及附加、土地增值税，允许按规定在当期扣除。

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房地产企业所得税怎么征收的，税率是多少
企业所得税的基本税率为25% 。根据《中华人民共和国国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业所得税法》的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按预计的应税毛利率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。产品开发后，企业应及时结算其应纳税成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时将其实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额，计入本项目与其他项目相结合计算的本企业当年应纳税所得额。因此，房地产企业不按项目直接申报，而是先将预测毛利率计算出的毛利提前申报，在最终结算时进行纳税和调整。资料来源：中华人民共和国国家税务局。