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产业观察|地产“世纪交易”主角境遇大不同：富力、融创疲于自救，万达笑到最后？

产业观察|地产“世纪交易”主角境遇大不同：富力、融创疲于自救，万达笑到最后？
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图片来源：北京万达嘉华酒店官网
9月5日，刚刚披露完半年报的富力地产，紧接着就发布了一则出售旗下酒店资产的公告 。公告显示，富力地产全资附属公司广州兆曦投资有限公司、京英协置业投资有限公司及广州富京酒店管理有限公司和北京万达嘉华酒店管理有限公司共同签订协议，富力地产将以5.5亿元出售广州富京酒店100%的股份给北京英协置业 。
资料显示，广州富京酒店管理有限公司通过全资附属公司北京万达嘉华酒店管理有限公司持有北京富力万达嘉华酒店 。
值得注意的是，此次富力地产所出售的北京富力万达嘉华酒店正是当年其以六折“骨折价”从万达手中买来的那批酒店之一 。富力地产还在公告中披露，本次出售北京富力万达嘉华酒店将录得亏损约653.7万元，将用此次出售款项净额偿还集团债务 。
如今看来，在当年那场万达、融创、富力三方参与的业界闻名的“世纪交易”中，当时被大多数人称为实力赢家的富力地产，现在过得并不如意，为了降负债和缓解自身流动性压力，已不得不走上“割肉甩卖”之路，而万达和融创的境遇也是大相径庭 。
富力意外入局“捡漏”2017年7月19日，原定于当日16时召开的融创、万达签约仪式现场的背景板上，突然多出一个显眼的名字“富力地产”，这一变动让当时在场的众多媒体猜测富力要替代融创签下万达的酒店项目 。接下来更戏剧的是，这场发布会两度宣布推迟，随后合作背景板上富力地产被“除名”，接下来便发生了网传的会议室“摔杯子”事件，据现场媒体表示，当时三家企业董事长齐聚会议室，期间室内还传出了摔杯子和碎纸机的声音 。
一番操作之后，最后富力地产的名字又再度出现在合作背景板上 。在随后召开的发布会现场，王健林首先就会议延迟做出回应称，因为打印机耽误时间，一直在等文件签字，并且辟谣了摔杯子事件，称大家当时是在“谈笑风生” 。
实际在发布会之前，按照7月10日融创与万达签署的并购协议，融创将分别为295.75亿元和335.95亿元价格接手万达旗下13个文旅项目91%的股权以及76个酒店项目 。而发布会当天最终收购协议却是，富力地产以接近六折199.06亿元的价格拿下王健林原定的价值335.95亿元的77家酒店，融创原定的295.75亿元则变为了438.44亿元接手万达13个文旅项目91%的股权 。不过后期经过调整，富力最终是以189.55亿元获得了73家万达酒店资产 。
从整个收购事件看来，万达含泪甩卖，富力妥妥捡漏，融创似乎成了“加价不加量”的冤大头，但王健林却在发布会上表示，本次合作不管是从企业战略、还是商业逻辑看，三方都是赢家 。万达通过转卖，回笼了资金降低了企业负债；融创接手13家文旅项目之后，无需通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化；而富力则通过此次交易，直接成为全球最大的五星级酒店业主，旗下所持酒店逾超100家 。
对于本次“世纪大并购”富力是如何“意外”入局的，当时因富力地产董事会秘书胡杰的一句" 这笔交易事出偶然，不在公司计划内"，让业界不少人猜测是万达主动找到了富力寻求合作 。
但据中房报报道，事实恰好相反，是富力主动联系的万达，向其表达了收购酒店的意愿，早在收购前一周，富力地产的两个老板李思廉和张力曾留意到媒体报道的万达与融创的交易，敏感的商业嗅觉让他们意识到，必须把握这个千载难逢的好机会，并借此进一步拓展自身酒店业务 。
据知情人士透露，当时富力在联系了王健林之后，王建林表示要征求融创孙宏斌的同意，而对于没有太多酒店管理经验的融创而言，半路杀出个富力截胡也并不是件坏事，同时富力接手，也减缓了融创现金流的压力，于是这场交易一拍即合就敲定了 。
一对难兄难弟五年过去了，对比当下，这场“世纪交易”的三家企业是否真如王健林当年所言实现了“三方共赢”？当下三家企业境遇又是如何？
先说当年低价“抄底万达”的富力地产，富力地产并购万达酒店后，当年酒店业务确实给富力带来了可观的收入 。据富力地产2017年披露的财报数据，2017年其酒店业务项目营收额增至23.75亿元，并且富力还称，本次收购从财务角度看有明显增值效果，为其带来一次性收益人民币131亿元，将大幅增加未来数年酒店业务的收益 。
【产业观察|地产“世纪交易”主角境遇大不同：富力、融创疲于自救，万达笑到最后？】然而事实却是，自2018年开始，酒店业务不但没给富力带来更多盈利，反而让富力持续陷入亏损之中，财报显示，2018年，富力地产酒店业务的亏损额达4.59亿元，亏损增幅超200% 。2019年-2021年，富力地产酒店业务的亏损持续加大，分别为亏损10.1亿元、14.27亿元和和14.22亿元 。此外，据今年中期业绩报，上半年富力酒店业务亏损达8.49亿元 。
事实上，在房地产市场持续低迷的背景下，不少房企都把降负债、回笼资金作为重点工作 。富力地产也不例外，自2021年以来，富力便开启了业务瘦身之路 。2021年9月，富力集团以不超过100亿元的价格将旗下的富力物业公司转让给了碧桂园服务 。同年，富力还分两次分别以44.1亿元和12.63亿元价格出售了广州空港物流园股权，同时富力执行董事及大股东李思廉和张力还为集团提供了80亿元港币的股东资金 。
今年上半年，富力地产还出售了国外相关资产，包括以9570万英镑出售了伦敦Vauxhall项目，用于抵销2022年的负债和做流动资金储备，富力还将One Thames City 50%股权以26.6亿港元转让给了中渝置地的张松桥 。
此外，富力还转卖了位于福州的一家酒店，有媒体曾报道称此酒店或为福州富力威斯汀酒店，也同样是当年在万达手里收购的同一批酒店资产 。
相比富力，融创的境遇似乎也并无二致 。融创孙宏斌曾说投资文旅就是投资“诗和远方”，在接手了万达13个文旅项目之后，融创又在次年的10月29日，宣布全盘接管万达文旅管理团队，当日融创发布公告称，将以62.81亿元收购万达文化管理100%的股份 。对于此次交易，融创方面表示，收获一支组织架构完整且具有丰富经验的文旅和商业运营管理团队，对日后企业的文旅业务发展将有所加持 。
同年8月，融创还斥资注册10亿元成立了文旅集团，该集团旗下业务包含文化旅游城、文旅商业、文旅特色小镇等板块，与地产集团分开独立运营，由此看来融创对于文旅业务确实寄予了厚望 。尽管融创在文旅业务方面动作频频，但一系列的操作却并未给集团业绩带来太多裨益 。
据融创中国2017年、2018年年报显示，2017年文旅城收入10.9亿元，占集团总收入1.65%；2018年文旅城运营收入20.3亿元，占集团总收入1.63%，显然文旅业务营收虽有所上涨，但在集团总收入中占比仍较低 。另外值得一提的是，融创中国的财报中并未披露文旅业务的净利润情况，市场分析认为，融创文旅业务或仍处于亏损状态 。
文旅业务之外，当下融创集团整体也处于困境之中 。9月7日，媒体报道称融创债权人向香港法院提交清盘呈请，不过随后融创就进行回应称，系债权人的个人行为，不影响公司整体经营与债务重组推进 。事实上，今年以来，关于融创暴雷的消息一直不绝于耳，融创中国也确实债台高筑，据其披露的2021年上半年财报显示，公司负债总额已达9900多亿元，直逼万亿大关 。特别值得一提的是，截至目前，融创2021年的年报业绩仍未披露 。
近几年在深陷高压债务危机、行业下行及疫情的多重夹击下，一向被誉为“白衣骑士”的融创从去年开始也大肆处理资产进行回血自救 。2021年3月，融创先是转让了西双版纳环球世纪会展旅游公司70%的股权 。同年11月，滨江集团以16.73亿元人民币收回了此前和融创中国合作的两个项目各50%的股权 。
与此同时，融创还以26.8亿元人民币的价格出售了上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目 。今年1月融创又接连出手了武汉的甘露山文创城项目、一江源项目和昆明文旅城项目，据知情人士透露，武汉文旅城项目是融创以接近四折的低价甩卖的 。此外，融创还曾两次抛售贝壳股票以回笼资金 。
万达才是最大赢家？相较于富力和融创两个难兄难弟，在多数人眼里，当年“世纪交易”中割肉甩卖的万达似乎才是笑到最后的赢家 。据不完全统计，今年以来，万达已抄底接管包含葫芦岛烂尾项目、鑫苑旗下项目、北京蓝色港湾等在内的20多个地产项目 。此番豪放“买买买”的操作也似乎印证了当年万达转型运营轻资产战略是相当明智之举 。但实际上，当年壮士断腕的万达真的就是最后的赢家吗？接下来我们一起复盘下“世纪交易”后近几年万达的发展 。
在经历了2017年疯狂甩卖的”瘦身“之后，万达于2018年3月开始宣布实施“轻资产”发展的新战略，并将大连万达商业地产股份有限公司正式更名为大连万达商业管理集团股份有限公司 。随后，万达又将商业地产拆分成商管集团和地产集团两个业务板块 。数据显示，2018年万达集团收入为2142.8亿元，其中商管集团收入376.5亿元，地产集团收入540.2亿元，仅占总收入的24.9% 。
值得一提的是，在此前的2018年1月，王健林为万达商业引入340亿元的新战投，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的14%股权，这次同样签订了对赌协议，约定要在2023年10月31日前完成上市 。
此后三年，万达蛰伏蓄力，但上市依旧未果 。2021年3月，万达商业宣布撤回A股上市申请 。3月底，珠海国资委出资20亿元战投入股万达商管集团旗下轻资产商管公司——珠海万达商管 。该公司是完全的轻资产运营管理公司，不持有任何物业，仅负责所有万达广场的运营管理 。同年10月，万达拆分出珠海万达商管继续IPO 。
浏览万达集团官方网页，钛媒体发现目前万达的产业一栏有三块业务，分别为商管集团、文化集团和投资集团 。而作为万达拳头业务的商管集团在地产整体大环境低迷及疫情的影响下，业务发展似乎也面临不小的压力 。据万达商管招股书显示，自2018年-2020年，万达商管净利润连续三年下滑，净利润分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元，不过到了2021年万达商管的净利润却暴涨200%多至35.1亿元 。对于暴涨原因，万达商管称，是由于收入的增长所致 。
尽管2021年万达商管业绩看起来有较大增长，不过万达在2018年引入340亿元战投时，所签的对赌约定，万达商管保证2021净利润不得低于人民币51.9亿元，2022、2023年实际净利润分别不得低于74.3亿元以及94.6亿元 。若未达成，则万达系相关公司将以零对价转让有关数量股份或向投资者支付现金，以补偿投资者 。对比来看，万达商管2021年净利润仅35.1亿元，距离对赌协议约定的的51.9亿元还有很大的差距 。
不过，万达商管称，2021年公司预估实际净利润已达到目标净利润的要求 。因为加上2021年上半年扣除的非经常性损益14.61亿元及2021年1-4月份，200多座万达广场的运营管理服务费等数据并未披露在2021年的财务数据，算上这两部分利润，其实万达商管2021年预估实际净利润或已超过了51.9亿元 。
总体而言，自2017年后，不管是挥泪甩卖资产还是转型轻资产战略，最终都为万达搏来一个还不错的结果——万达目前已基本解除债务危机 。如今“轻装上阵”的万达与当下不少正处在水深火热、随时都会面临流动性危机的房企来比，境遇确实好了很多，不过在业绩对赌、上市对赌之下，未来万达仍将面临较大的经营压力 。
文章参考：《疯狂抄底的万达，王健林笑到了最后？》 首席商业评论
《富力地产出售“摔杯”酒店，李思廉与王健林谁赔谁赚？》野马财经
《万达商管的轻重缓急》远川商业评论

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