?风向大变！天津土拍市场，又爆猛料…… 春江水暖鸭先知。利好猛轰

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春江水暖鸭先知。
利好猛轰，土地市场已经出现转机。

苏州四批次土拍时还有两宗流拍，其余18宗也只是底价成交。而12月5日结束的五批次， 10宗宅地全部成交，揽金132亿。
其中3宗溢价， 2宗触顶摇号，楼面价拍出今年新高。
京杭等地也热度回升。
北京1宗地遭14家房企争抢，四批次中超80%地块溢价成交，且半数地块地价触顶。
杭州四批次半数地块溢价成交，超30%地块地价触顶。
……
土地市场是楼市风向标，卖的就是预期。
可见，市场信心正在回归。

天津即将出让的四批次，大概率也会升温。
挂牌的20宗宅地，差不多都能卖出去。
南开战备楼地块就已名花有主，是一家山西的企业，已经开始招标了。

这地块地价不贵， 2万2 ，还有九年一贯制南开学校。
未来售价会在3万5左右。
河西陈塘W4地块的素质更好，前有规划的四中，后有师大二附小美塘学校。
而且会是铁片。
2.0的容积率能做出洋房、小高。
估计小户型的总价段会在300-350万左右。
买家，很可能是绿城。
郁江道DEF地块，之前挂过但没有卖掉，这次基本没多大问题。
我们得到的消息是，渤海国资可能会拿，再找一家大的品牌房企代建，具体哪家还没定。
这地也会划入师大二附小。
地价1万8、9 ，未来房价预计会在3万8、4万左右。
空港挂牌的津滨保（挂）2022-16号、17号地，天保有意向参与。
中心商务区响螺湾那宗地，大概率会是新兴际华。
……

可以明确， “一年集中卖三次地”的制度，已打破。
不少城市都卖到五批次了，徐州六批次地都已上架，预计12月27日集中出让。
天津虽没那么多，但也已超三次。
12月19日就是第四批次，这也会是本年度的收官之作。
趋势已经够清晰，去年，高开低走，今年正好颠倒，低开高走。
一批次， 5宗宅地；
二批次， 9宗宅地；
三批次， 15宗宅地。
一次更比一次多，年度峰值或将出现在四批次。
不过即便如此，今年土拍整体量缩，已成不争的事实。
去年全年成交107宗宅地，今年已成交29宗宅地，加上四批次也就49宗。
比去年少了54% 。
出让土地面积、规划总建面，以及成交总金额，差不多比去年跌了七成。

此外，还呈现几个新特点——低少好小。
■“低” ，地价低了。
战备楼地块楼面价，比之前上架时降了15% 。
海教园地块，比津南城投的地价降了1020元。
空港新挂的两宗地，也比绿城桂语听蘭降了10%……
■“少” ，捆绑少了。
郁江道地块去年二批次挂牌时，就捆绑了自持租赁住房， D地块50套， E地块50套。
南开城投摘得的战备楼C地块，一共448套房源， 436套都是保租房。
占比高达97% 。
除了绑保租房，还有绑商业、学校等配建的。
据说生态城之前卖地时每个多少都会绑点东西，比如希尔顿酒店、爱琴海，都是这么“绑”来的。
新梅江36号地之所以没有出让，就是因为它捆绑了52号地的三甲医院。
【?风向大变！天津土拍市场，又爆猛料……】但现在，这些附加条件都变少了。
中海新摘得的新梅江地块，原来推介文件里，小学、幼儿园都带，但实际出让时只剩一所幼儿园。
小学规划仍在，但却并没有绑在该地块中。
■“好” ，地块好。
卖好地，才能好卖地。
今年卖的这些地，真正市场化的地，没有刚需用地，至少都是刚改。
地段也好，南开、河西、中北镇、水西……
包括此出现在预申请名单中的体院西、中医药大学、海河柳林等地块，可都是好地。
■“小” ，竞争小。
现在天津市面上的有效开发商只有三成，能有实力拿地的更少。
尤其是民企，自顾不暇。
三批次还好些，出现了市场化的房企拿地，在之前几乎都是国企兜底。

若跟明年比，此次的四批次只能算“开胃小菜” 。
明年的土地市场会转好。
肉眼可见，政策已经见底，首付、利率、融资等全用上了，连口罩也大转向。
稳经济重回C位，复苏成为主基调。
而发力经济、修复财政，房地产都至关重要。
再者， “三支箭”齐出，开发商又可以融资输血了。
困难的日子即将过去。
另外，经过这一年多的“被迫去库存” ，有些板块已“捉襟见肘” 。
需要补充新货源。
种种迹象表明，寒冬已过，明年触底回暖可期。

?风向大变！天津土拍市场，又爆猛料……

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