顶不住！南京楼市，全速退潮了！
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作者：子非鱼01 | 楼市寒潮依旧读书的时候 ， 曾无比向往南京 ， 想看看乌衣巷中是否还有王谢两大家族留下的痕迹 ， 想游览一下秦淮河感受一下秦淮脂粉沾染过的河水 ， 想登上栖霞山去看看这座虎踞龙盘的六朝古都 。
所谓六朝古都 ， 其实并不准确 ， 魏晋南北朝时期就经历了偏安江左的东吴、东晋、宋、齐、梁、陈6个政权 ， 后来还有南唐 ， 朱元璋创建的大明也是在南京开国 ， 朱棣靖难之役后 ， 就迁都北京了 。
总而言之 ， 在去之前 ， 怀着对南京无限的遐想 ， 喜欢这座城市 。
后来有机会在南京待过一段时间 ， 去过南京长江大桥、夫子庙、雨花台和中山陵 ， 可惜没有游玩秦淮河 。 对南京的喜欢依旧 ， 除了房价 。
当下正值隆冬季节 ， 南京的玄武湖 ， 快要结冰了吧 。 天气预报显示 ， 最近两批次冷空气正在南下 。
当下南京楼市 ， 同样寒潮依旧 。
最新数据显示 ， 南京的二手房挂牌量正逼近15万套 ， 达到了149688套 。
这一数据相比于三月份的11.87万套增加了3万多套 ， 相比于10月份的13.53万套 ， 也增加了近1.5万套 。
这说明什么 ， 说明投资客仍在加速挂牌离场 。
投资客挂牌离场的现象 ， 自年初以来就在中心城市上演 ， 愈演愈烈 。 3月份和10月末的时候 ， 先后梳理过中心城市的数据 。
3月份的时候 ， 有13个中心城市二手房挂牌量在10万套之上 ， 10月末的时候增加至15个 。
增加的不只是城市数量 ， 还有各城市的挂牌规模 。
数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等02 | 南京房价仍在调整挂牌量激增背后 ， 有当下二手房交易手续简便、降税等缘故 ， 比如北京的卖一买一置业免税 ， 比如十多个城市推出的“带押过户”等 。
但根本原因还是房价调整之下 ， 一部分寻求落袋为安 ， 一部分选择割肉离场 。
国家统计局披露的数据显示 ， 10月份70个大中城市中 ， 有64个城市的二手房价格同比在下跌 ， 占比超过了90% ， 也就有90%的城市房价在调整当中 。
【顶不住！南京楼市，全速退潮了！】中心城市方面 ， 诸葛找房数据研究中心披露的10月份10个重点城市数据显示 ， 目前几乎有80%的二手房房源在降价出售 。
广州方面 ， 贝壳研究院披露的数据显示 ， 有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内 ， 25%的项目价格降幅则在10%-20%之间 ， 23%的项目价格降幅超过20% 。
深圳方面 ， 乐有家最新数据显示 ， 有40%的二手房挂牌低于参考价 。
这两座一线城市 ， 目前今年以来 ， 无论外围区还是核心区 ， 价格都在调整中 。
炒房第二城杭州 ， 同样如此 。 杭州当地媒体钱江晚报7月份披露 ， 杭州超6成小区都在挂牌降价 。
房价泡沫巨大的南京 ， 同样如此 。
在上一轮上涨中 ， 南京和厦门、苏州、合肥四座城市以惊人的房价增速 ， 获得了楼市“四小龙”称号 。
严重脱离收入的房价 ， 在今年的宏观环境之下 ， 纷纷进入了调整浪潮中 。
关于南京 ， 今年写过很多次 。 在之前的文章中 ， 提到过 ， 根据南京当地自媒体“南京楼市”梳理发现：
溧水：虽然距离主城较远 ， 但曾因为倒挂 ， 被南京炒房客疯抢 ， 如今有二手房成交价跌到不足7000元/㎡ ， 跌回5年前 。
江宁禄口：国家级临空经济示范区打造“百万人口、千亿产业”南京南部新中心 ， 定位很高 ， 但如今房价下跌 ， 投资客打败几千人抢到的房子 ， 有二手房成交价跌到9000多元/㎡ ， 相比4年前几乎腰斩 。
江宁淳化：江宁“四新城”之一 ， 楼面地价一度卖到21612元/㎡ ， 如今区域内有二手房成交价不足1万/㎡ ， 部分开发商新房亏本在卖 。
江宁汤山：好不容易等到地铁S6号线 ， 房价却没能如愿上涨 ， 还有部分二手房跌破1万/㎡；还有开发商新房在亏本卖房 ， 楼面地价9702元/㎡的地铁房 ， 单价1.45万元/㎡起卖 。
江宁滨江：也有二手房开始徘徊在1万/㎡出头 。
南京卫星城句容：虽然不属于南京 ， 但很多南京人都在句容买了房 ， 如今很多二手房只能卖6000多/㎡ ， 直接拦腰斩 ， 投资客亏到心滴血 。
这种调整的趋势 ， 至今仍没有结束 。 最新数据显示 ， 南京核心区的很多楼盘 ， 价格也在调整 ， 如鼓楼的龙凤花园 ， 秦淮的瑞金新村 ， 玄武的盛和家园和仙居华庭等 。
整体价格方面 ， 我爱我家南京研究院披露 ， 11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代 ， 为29968元/平方米 。
二级房产成交市场调整如斯 ， 一级土地市场又岂能好得了 ， 所以我们看到了在三轮集中供地完成之后 ， 22座集中供地城市 ， 没有一座完成卖地供应计划 。
南京的卖地完成率只有51% ， 武汉更只有24% 。
于是我们看到了 ， 坚持了一年半的两集中供地 ， 已经被多个城市抛弃 。
最着急忙慌的武汉 ， 已经完成了第四轮、第五轮集中供地 ， 第六轮集中供地已经挂牌 ， 成为首个推出第六轮集中供地的城市 。
长沙、深圳、苏州、北京等城市已经完成第四轮供地竞拍 。 南京已经完成了第四轮集中供地 ， 第五轮供地已公示 ， 将于本月20日进行 。
03 | 脚步不停寒冷如斯的楼市 ， 让南京过去大半年都在忙着出政策托底 。
从4月份至今 ， 南京前前后后发布了十多次托底措施 ， 其中包括放松外围区限购 ， 只保留鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大核心区域 ， 同时四大核心区域社保要求降至6个月 ， 并且可以续保 。
这些措施 ， 让南京成为全国出台托底楼市措施最多的城市 ， 没有之一 。
就在近日 ， 南京继续出招 ， 下调二套房首付比例：
首套房贷款已结清 ， 第二套房首付比例30% ， 贷款利率4.1% 。 首套房贷款未结清 ， 第二套房首付比例40% ， 贷款利率4.9% 。 有两套房贷款未结清 ， 停贷 。
本号在前两天的文章中做过专门分析 ， 南京在防疫大放松之后 ， 选择降低二套房首付比例 ， 无非是想以加杠杆的方式 ， 特别是借助防疫政策大放松这个背景 ， 迫不及待想要推动一波成交量 ， 帮助去库存 ， 最终推动土地成交 ， 来一波抢跑 ， 推动市场回暖 。
但二手房挂牌量继续增加 ， 即将突破15万套的现实告诉我们 ， 南京可能想多了 。
第一 ， 防疫虽然放松 ， 但疫情尚未结束 ， 过去三年很多人的家底都掏空了 ， 指望一朝放开就能满血复活？更何况 ， 正如很多人揶揄的 ， 防疫三年 ， 现在才算开始而已 。
第二 ， 阻碍全球和中国经济发展的因素有很多 ， 世界秩序正在遭受挑战 ， 中国与美国的摩擦仍在进行当中 ， 而且 ， 大家不要忘记了 ， 俄乌战争还在打着呢 ， 俄乌战争只是世界秩序撕裂的序幕而已 。
第三 ， 抗压能力极强的上海、北京才开始迎来房价调整 ， 在收入复苏短期内无法实现的情况下 ， 调整的力量仍会占据主流 。
总结起来就一句话 ， 最坏的时刻已经过去 ， 但接下来并不是春天 ， 经济、就业、楼市复苏 ， 是曲折的 ， 不确定的 。
大多数中心城市 ， 调整的脚步仍没有停止 。
更何况 ， 当下的首要任务 ， 不是准备钱去买房 ， 而是做好个人防护 ， 等待感染高峰期的到来 。
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