海口这个大热盘，不卖住宅，先卖商铺！小100万起，上车不？
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【海口这个大热盘，不卖住宅，先卖商铺！小100万起，上车不？】
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今年下半年 ， 在海口买房的网友 ， 着实爽了一把 。
大把房源任挑 ， 各大开发商从产品、价格上也越来越卷 。
妥妥的 ， 买方市场回来了 。
哪里有热盘 ， 哪里就有楼Sir 。 这俩月开盘的项目 ， 楼Sir基本都有扫射到 ， 还有哪个楼盘没探的吗？
想来想去 ， 唉 ， 怎么把它给漏了！招商雍江湾啊！就在润山府隔壁、椰风水韵南区边上、千江悦一桥之隔 。
据之前了解 ， 这个项目也是现房销售 ， 楼姐路过几次 ， 看着差不多了 ， 群里也时不时有人问起 ， 所以 ， 楼姐决定 ， 盘它！
海南150个楼盘、海口100个 ， 想看哪个探盘实测 ， 记得关注我 ， 才不会错过每日精彩内容！
地段、区位、基本情况介绍
招商雍江湾位于海口琼山区 ， 新大洲大道与椰海大道交界处 ， 滨江新城板块 。
其实 ， 楼姐对项目所在地是非常熟悉了 ， 毕竟在那个板块住了几年呢！
没想到的是 ， 去年把房卖了之后才发现 ， 这边发展得越来越好 ， 大有让楼姐高攀不起的意思 。
比如：招商和华润先后抢地入场、贯穿滨江路与新大洲大道的椰博路通车 ， 这次去 ， 发现椰海大道东段新修了一段路 ， 不但接驳东线高速 ， 还直通凤翔路 ， 可以说内外部交通都有了升级 。
相信经常看楼Sir文章的朋友 ， 对该项目地段一定不会陌生 ， 那如果有新来的网友 ， 想了解这次楼姐去踩盘的楼盘在什么位置的话 ， 看下面这张图：
这个地方原来属于老城区的边缘 ， 现在看来 ， 南渡江沿岸经济带发展得也不错 ， 加上过桥就是江东 ， 这里又多了个“江东门户”的概念 。
走进售楼处 ， 一切都还是崭新的 ， 问了一下才知道 ， 刚开放不久 。 OK ， 楼Sir最喜欢吃螃蟹了 。
因为当天去的人不多 ， 置业顾问非常耐心细致地介绍了项目 。
占地26.6亩 ， 2020年12月 ， 招商局集团旗下的招商蛇口抢下这块地 ， 当时也是一大热门新闻 。
地块不大 ， 价格却不低 ， 楼栋怎么排布 ， 就成了丢给招商的一大考题 。
项目包含5栋住宅 ， 3栋独立商业楼 ， 为了规避对视 ， 招商蛇口最终将5栋住宅采用纯板式结构 ， 进行了平行排列 ， 这样 ， 楼间距就不成问题了 ， 住宅的通透性也有保障 。
楼姐问住宅大概什么时候开售 ， 没想到置业顾问小哥说：这边也是现房销售 ， 交房时间大约在2023年9月 ， 由于预售证还没审批完 ， 预计商铺先开售 ， 目前可以冻资！
What？还没卖房就先卖商铺 ， 够自信的 。 很多项目都是先卖住宅 ， 商铺由于总价一般会比较高、受众面更窄 ， 都是慢慢消化的 。
对于商铺 ， 楼Sir一直持谨慎态度 。 春秋广场、椰树门等坑货 ， 记忆犹新 。
这次 ， 听说在售商铺有几个关键词：
小户型：最小可分割到36平—60平 ， 多种面积段可自由组合；
低总价：初步了解 ， 1楼低至150万 ， 2楼低至100万 ， 3楼低至120万（初步核算 ， 正式开盘还有折扣） 。
我们之前踩盘琼山区滨江新城板块 ， 就发现这里商业并不发达：商业综合体欠缺 ， 商办写字楼处于萌芽状态 ， 街区商铺也不成规模 。
看到招商蛇口来做商铺 ， 入手门槛还这么低 ， 于是忍不住继续去一探究竟了 。
了解招商雍江湾商铺
商铺共约7677㎡ ， 6、7、8号楼是3个三层结构的独立栋 ， 5号住宅楼有一部分底商 ， 都是三层构造 ， 目前划分共82套 ， 可以横向、纵向打通 ， 拼接成多层更大面积的独立铺子 。
这边好在有靠近主干道椰海大道 ， 商铺外围还有一排地上停车位 ， 可以方便客流量导入 ， 这一点 ， 对于潜在消费群体和投资商铺的业主同样重要 。
然后 ， 商铺与住宅分开 ， 不会影响到住宅的封闭管理 ， 而且每栋都有独立电梯 ， 比一般的社区底商更独立 。
据置业顾问介绍 ， 对于想投资商铺的买家 ， 有一个点不可忽视 ， 那就是层高 。
招商雍江湾商铺第一层是5.6—6米高 ， 二三层3.7—4.5米 ， 如果把一二层拼一起 ， 部分可达到10米多高 ， 方便根据不同业态来规划空间 。
在业态分布方面 ， 可满足餐饮、零售、生活服务、工作室、办公、教育培训等行业入驻 。
值得注意的是 ， 5/6/7三栋商铺都可以做餐饮 ， 这一点非常重要 ， 目前线下大火商圈 ， 基本离不开餐饮 ， 可以说得餐饮者得天下 。 现在解封了 ， 扛过第一轮 ， 很快人们的生活就要回归车水马龙、灯红酒绿 ， 所谓的人间烟火气 ， 就要回来了 。
前段时间 ， 华润中心二期底商开业 ， 某个连锁火锅品牌火了；还有湖城大境底商 ， 也比较出圈 。
不过相比之下 ， 招商雍江湾商业更具规模 ， 且开放式商场 ， 体验感会更好 ， 跟桫椤湾、上邦百汇城有点相似 ， 可以想象下 ， 未来滨江新城区人气最旺、生意最火爆的场景！
滨江新城 ， 人气足
看完商铺实体楼 ， 楼姐有点后悔卖掉这边房子了！
之前住得不舒服 ， 很大一部分原因是没有外卖自由 ， 现在看来 ， 以后这片区的居住人群就不愁了 。
话说 ， 这版块居住人口是真不少 。 新大洲大道到滨江路之间 ， 有数个新老小区 ， 如滨江度假城、佳元椰风水韵、世纪佳城、翡翠水城等 。 楼Sir简单统计了下周边小区居住人口：
这与滨江新城板块规划有关 。 滨江新城规划东至南渡江 ， 西至东线高速公路 ， 北至琼州大桥 ， 南至海口市人民医院滨江分院、三公里高尔夫球场附近 ， 面积约21723公顷 ， 居住人口规模约27万人 。
从滨江新城南片区的规划图中也能看出 ， 这片大部分为黄色二类居住用地 ， 红色商业用地占比非常少 ， 还有部分商业居住混合用地 。
| 滨江新城南区 规划
这么密集的人口 ， 周边却没有大型商超 ， 现在没有 ， 从规划看 ， 以后也难说 。 不得不说 ， 招商雍江湾的商铺来得正是时候 。
而社区商业跟大型商超又不一样 ， 因自身体量适中 ， 只要保证把5公里半径内的人群服务好 ， 再加上一些出圈的业态吸引到全城人口 ， 运营起来比大型商超还要轻松 。
海口商铺 ， 一直有市场
可能有人要问了 ， 买住宅产品 ， 每过几年房价就能翻倍 ， 谁还买商铺啊？
然而数据事实告诉我我们 ， 海口的商铺一直有销量 ， 2021年全年每个月都保持在三四百套 。 今年前几个月有下滑趋势 ， 不过10月又迎来了一波反弹 ， 冲上小高峰 。
这是因为 ， 想买商铺的人 ， 跟买住宅 ， 心态完全不一样 。
他们可能已经配置够了限购套数 ， 而手里还有闲钱 ， 需要投资保值 。
住宅翻倍的年代早都过去了 ， 现在不但限购 ， 还限售五年 ， 从买房到交房、再到出租前 ， 都是没收益的 。
而商铺 ， 最大的价值在于不菲的租金 ， 可以为业主贡献稳定现金流 。
这个租金回报 ， 与购买本金 ， 就会形成投资回报率 。
所以 ， 商铺的投资回报率 ， 一看购买本金 ， 二看租金收益 。
置业顾问小哥见我连连点头 ， 于是继续科普：招商雍江湾商铺的定价 ， 初步定在一层38000元/㎡、二层19000元/㎡ ， 三层18000元/㎡ ， 然后正式开盘会有折扣 。
咱也不知道这个价位意味着啥 ， 因为商铺没法直接横向对比 ， 地段不同、价位幅度相差非常大 。
好在楼Sir有办法 ， 我们有一份今年以来部分项目商铺的备案价汇总表 ， 贡献出来给大家参考下：
先不论地段 ， 单从定价来看 ， 招商雍江湾最贵的一楼 ， 已经排在15名开外 ， 二楼和三楼更是垫底 ， 从这里就奠定了性价比的基础 。
近年来 ， 随着各地加大商业性质土地供应 ， 十年前那种“一铺在手 ， 天下我有”的好事儿确实已经不复存在了 ， 但 ， 不可否认 ， 好的商铺依然是现金牛 。
随手查了下琼山区一些铺子租金 ， 人流量大的地方 ， 基本150元/㎡/月打底 。
按照这个不高的租金单价算了一下 ， 招商雍江湾商铺的投资回报率大概在9% ， 属于稳健型了 。
百年招商基因
楼姐之所以对招商雍江湾商铺产生浓厚兴趣 ， 除了地段不错、价格不高之外 ， 还有一个原因 ， 就是招商局集团这个金字招牌 。
招商局始创于洋务运动时期 ， 是我国民族工商业的先驱 ， 开创了众多“中国第一” 。 世界闻名的创举之一 ， 就是1979年独资开发了世界知名的“深圳蛇口工业区” ， 从而打开深圳改革开放第一扇大门 。
截至2021年底 ， 招商局总资产11.68万亿元 ， 资产总额和净利润蝉联央企第一 ， 实力非常 。
2018年 ， 海南开启自贸港建设征程 ， 招商局集团是首批签约央企之一 ， 携“招商蛇口”等产业板块与海南省开展全方位合作 ， 先后在海口启动“招商局海南区域总部项目”（招商局大厦、招商·雍华府） ， 在琼海参与“博鳌乐城国际医疗旅游先行区”、在三亚开展“招商局三亚深海科技城”2 个特色综合园区建设 。
招商蛇口作为招商局集团旗下旗舰企业 ， 也是全国地产十强的常客 ， 2021年销售额全国排名第七 ， 向来在一二线城市以品质著称 ， 虽然进驻海口较晚 ， 但实力不容小觑 。
招商雍江湾是海口第二个住宅兼商业项目 ， 这边有500多套纯板式南北通透住宅 ， 内部消息 ， 可能12月开放住宅样板房 。
所以 ， 琼山区不鸣则已 ， 一鸣惊人 ， 出手就招来强劲央企落子开发 。
最后 ， 楼Sir给手里有闲钱 ， 想买商铺投资收租的朋友两点建议：
第一要防范小开发商画大饼、设圈套 ， 尽量选择大品牌开发商 ， 最好是搭配住宅的商铺 ， 大把居住人群自然导入；
第二 ， 跟买住宅一样 ， 一定要精挑细选 ， 如果预算无法满足城市核心区 ， 那么也要尽量选有潜力、有人气的板块 。
招商雍江湾的商铺 ， 在琼山区是一个特别的存在 ， 在海口来说 ， 也是商铺中的价格洼地 ， 适合大家进行对比参观 ， 感兴趣的朋友可以去现场了解 。
所以 ， 大家身边有投资商铺的朋友吗？他们现在过得怎么样？欢迎在评论区留言互动 ， 你也可以扫描文章首尾的二维码 ， 加入楼Sir网友群 ， 与广大网友共同交流 。
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