天津楼市，重建2023！
2022年 ， 真是一个不讨喜的年份 。
我们被抛入一个无法理解的世界 ， 被自己所不能控制的力量推来搡去 。
在泥潭中挣扎了一年 ， 所有人的承受力被压到极限 。
高压之下 ， “变形记”上演 。
楼市 ， 尤为甚者 。
10个关键词 ， “杀青”2022年的天津楼市 。
01 救市潮
2022年 ， 中国房地产迎来“气吞山河”的救市潮 。
全国已出台1100多个救市政策 ， 平均一天仨……
限购、限贷、公积金、首付比例、利率、契税 ， 全面大松绑 。
国务院、央行、银保监会、财政部、证监会……轮番喊话 。
很多城市“松出花儿” ， 大蒜换房、免费坐地铁、买房送工作……
民间智慧 ， 力大无穷 。
2022年的楼市 ， 是一只薛定谔的猫 。
你以为它休克了 ， 其实它很清醒；你以为它清醒了 ， 其实它正休克 。
天津的救市 ， 小火慢炖 。
5月20日 ， 首套公积金贷款额度提高到80万 。
9月16日 ， 二套首付比例降至4成 ， 认房不认贷 。
太阳底下没有新鲜事 ， 重回2014年 。
放松——放手易、放心难 。
02 半月行情
“神了个奇 ， 今年天津楼市 ， 单数月是半月行情……”一语成谶 。
1月 ， 8天行情；3月 ， 一周行情；
5月、7月、9月、11月 ， 半月行情；
最后还送一个月——12月 ， “全阳行情” 。
疫情一捣乱 ， 一切都白干 。
小阳春 ， 被迫中断；红五月 ， 一盆冷水浇下来；年终冲刺 ， 还没开始就结束了……
心慌难择路 ， 踩着刹车前进 ， 身在其中的人 ， 都不容易 。
365天 ， 天津楼市也就走了一半的路 。
不意外 ， 2022全年新房成交不到800万平米 ， 比2021年少了近4成 。
天津外地人购房占比大约40% ， 损失的主要就是这4成 。
好在 ， “掐脖子”的大手消失了 。
北漂儿已进场 ， 成交量逐渐回血 。
03 “上网课”
孩子们上了一年网课 。
班里的学霸还是学霸 ， 内驱力极强 。
但学渣 ， 变得更渣了 ， 是真不好好学啊 。
线下常被迫中断 ， 天津在售新盘也得“上网课” 。
卖得好的 ， 不受影响 ， 依然卖的好；卖不好的 ， 这下卖得更差了 。
每个月新房成交量过百套的 ， 一只手数得过来 。
成交量不过10套的 ， 竟然有100多个楼盘 。
产品力强的 ， 比如绿城、中海、金茂、仁恒 ， 认可度更高 。
产品力弱的房企 ， 更没人认了 。
楼市如课堂 ， 学霸还是学霸 ， 学渣更渣 。
04 本土化
外地人“进不来” ， 天津楼市只能靠“自己人” 。
“自己人”多以置换改善为主 。
2022年 ， 天津的改善成交能占到40% ， 比2021年提高10% 。
“回归市区”异常明显 。
市区新房成交量占比从2021年的8% ， 一路最高涨到14% 。
楼市 ， 正在趋向本土化 。
天津新增人口驱动力也不大 ， 未来也得“靠自己” 。
只有“自己人”愿意去的地方 ， 才有长期价值 。
05 信用破产
2022年 ， 23家千亿房企“轰然倒塌” 。
排名TOP50的民企 ， 70%都被干趴下了 。
融资+销售 ， 是房企“正常走路”的两条腿 。
2021年被废了一条 ， 2022年另一条也废了 。
违约、暴雷、烂尾……房地产经历了一场史无前例的信用危机 。
没有品牌力的房企 ， 根本卖不了期房 。
任你天花乱坠的特惠、降价 ， 都无济于事 ， 不被买账 。
即便品牌不错的房企 ， 在“钱”上稍有风吹草动 ， 买房人“草木皆兵” 。
大家只有一个共识：
安全第一 ， 现房为王 ， 哪怕贵一点 。
国央企 ， 万科、仁恒、龙湖等优质民企 ， 信任度更高 。
叱咤风云之后 ， 牌桌换人 。
06 停贷潮
2022年7月 ， 全国近50城爆发停贷潮 。
天津将近10个新盘也跟进 。
包括当时停工的融创、恒大、蓝光等楼盘 。
本来上半年政策叠加后 ， 6月楼市有了高歌猛进的苗头 。
一下剧情反转 ， 全国30个重点城市 ， 新房成交量突然腰斩 。
信心 ， 瞬间跌落谷底 。
老百姓怎么也想不通 ， “为什么房企可以没有契约精神 ， 但我必须要有呢？”
第一次感到 ， 个人的力量 ， 如天地蜉蝣沧海一粟 。
无助到极点 ， 空悲叹 。
很多买房人的痛苦 ， 是沉默的 。
07 土拍创新低
2022年天津土地成交 ， 比2021年掉了7成的量 。
极其不正常 ， “顺手”还创了个15年来新低 。
略显潦草的卖地背后 ， “两集中”也名存实亡 。
出让的49宗宅地 ， “低少好小” 。
地价低、捆绑少、地块好、竞争小 。
“新面孔”还特别多 。
大型房企自顾不暇 ， 给了小民企“上牌桌”的机会 。
但盖房子这事儿 ， 的确需要经验和创新 。
买房人还是希望优质的市场化房企 ， 尽快回归 。
2022年宅地出让400万方 ， 新房成交800万方 ， 里外里去库存400万方 。
房价 ， 短期就看供需 。
2023年 ， 天津楼市将继续去库存 。
警惕头部板块房价“反扑” 。
08 鱿鱼游戏
手里没把米 ， 叫鸡都不理 。
房企历时一年半的“鱿鱼游戏” ， 终于在2022年分出胜负 。
从“三条红线”到“四支箭” ， 从滴水不漏 ， 到大水漫灌 。
已有90多家房企拿到银行额度授信 ， 总额4万亿 。
胜者为王 ， 也是剩者为王 。
天津的房企 ， “死一半、走一半、留一半” ， 只剩1/3 。
集中度越来越高 ， 产品主义回归 。
一个时代结束了 ， 惟愿下个时代 ， 风平浪静 。
09 学区房
一片萧瑟中 ， 天津学区房一枝独秀 。
上半年看和平 ， 房价上涨10%；下半年看河西一片 ， 房价上涨15% 。
中海和平之门 ， 清盘价8万/平米……越来越多人接受了“认命式买房” 。
学区房的共识 ， 百毒不侵 。
共识形成偏好 ， 偏好体现在成交 。
看着二手房 ， 新房也学会了“模仿” 。
河西把师大二附小用到极致 ， 南开也开始抄作业 ， “循环使用”南开中学 。
天津楼市的尽头 ， 是学区房 。
10 政策钟摆
坐过欢乐谷的“大摆锤”吗？
由高点到低点 ， 速度越来越快 。
以“930”为开端 ， 政策加速度开启 ， 从放松转向刺激 。
先给买房人“三板斧”（降商贷利率、降公积金利率、置换免契税） ， 再送房企“四支箭” 。
年底峰回路转 ， 高喊“房地产是支柱产业” 。
2021年急刹车 ， 2022年猛踩油门 。
一个完整的政策周期毕现 。
2023年上半年 ， 政策继续加速 ， 以一二线城市为主 。
天津 ， 大概率全面打开限购 。
—— 重建2023 ——
魔幻的2022年 ， 即将结束 。
焦虑、愤怒、迷惘、犹豫、遗憾……
伤痛总有千万种 ， 为这百十来平米的房子 ， 承担了太多 。
这届“买房人”没有错 ， 是“卷子”太难了 。
此刻 ， 请为自己鼓掌 。
门外的“灰犀牛”基本都被赶跑 ， 确定性正在回归 。
2023年 ， 政治、经济、房地产……都将进入新周期 ， 一个比2022年好的周期 。
年光似鸟偏偏过 ， 世事如棋局局新 。
好运“拍了拍”你 ， 愿所有的美好与你不期而遇 。
【天津楼市，重建2023！】祝大家新年快乐 ， 阖家安康！
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