投稿|龙湖分拆智创生活上市，物管行业“大鱼”入场能搅动多大水花？投稿

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文 | 港股研究社

在过去两年的物业上市潮中，业界一直在猜测万科和龙湖旗下的物业板块何时分拆上市。在万科宣布拟分拆其物业板块万物云赴港上市的两个月后，龙湖终于宣布其物业部门正式启动上市程序，成为行业前十中最后一家分拆上市的物管企业。
1月7日，龙湖智创生活正式向香港联交所递交招股书，启动上市流程。

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来源：龙湖智创生活招股书
作为头部之一的龙湖，此前对分拆上市一直保持着较为谨慎的态度，加之去年下半年，市场收紧物业板块的上市标准，只有优质的企业才能获得青睐。龙湖智创生活为何选择此时上市？
物管行业最后的“大鱼”入场目前，在恒生指数的行业类别之下，物管板块已有超过50家上市公司。据悉，到2026年，物业管理服务总收入预计将达到人民币6,145亿元， 2020年至2026年的复合年增长率为9.0% 。

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来源：龙湖智创生活招股书
过去几年，房企大规模分拆物业上市，期间碧桂园服务、融创服务等头部房企的物管板块纷纷成功上市。发展至今，统计显示，龙湖智创生活是2022年首家递交招股书的物管企业，也是行业最后两家尚未登陆资本市场的前十物管企业之一。
但过去一年，物业赛道经历了跌宕起伏的洗牌过程。伴随着蓝光嘉宝退市、富力物业放弃上市，以及阳光城物业与万科物业完成换股等几件标志性交易的完成，上市并非唯一路径，并购换股成为不少物业公司的重要选择。
在收并购的热潮之中，龙湖集团为了分拆“物业+商管”上市，也做了不少准备。先后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等，增获3164万平方米的在管面积。
在调整优化方面， 2021年1月龙湖将“塘鹅”租售装修服务品牌从智慧服务板块剥离出来，正式开启房屋租售、房屋装修C5、C6两大主航道，成为行业内首个明确成立租售及装修运营条线的企业。
与此同时，通过与安馨康养（康养服务）、狮城怡安（提供多业态服务）、两山公司（城市建设）等合作，拓展新领域、打开新市场。
由此，打包智慧服务和商业运营两个航道的核心业务，成功打造了一个轻资产旗舰平台——龙湖智创生活。
2022年开年，龙湖后来居上，抢先万科一步，不仅对外宣布分拆计划，且同步提交招股书，其“动作之快”虽令市场惊讶，但从整个准备周期来看，上市流程始终稳步推进。