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投稿|龙湖分拆智创生活上市，物管行业“大鱼”入场能搅动多大水花？( 二 )


一旦龙湖智创生活和万物云均成功登陆资本市场 ， 以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部梯队将形成 ， 预计未来将令全业态物业管理及商业运营服务市场的集中度不断提高 。
营收来自物管+商管 ， 在管面积不敌碧桂园、万物云、保利【投稿|龙湖分拆智创生活上市，物管行业“大鱼”入场能搅动多大水花？】据龙湖智创生活的招股书显示 ， 截至2019年、2020年及2021年前9个月 ， 龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元 ， 营收和净利润双双增长 ， 且增长的速度不断加快 。
投稿|龙湖分拆智创生活上市，物管行业“大鱼”入场能搅动多大水花？
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来源：龙湖智创生活招股书
营收主要来自“物管+商管”模式 ， 招股书显示 ， 物管对收入的贡献率从89%下降到77.4% ， 而商管对收入的贡献率从11%提升至22.6% ， 营业收入的结构还是有在不断优化 。
而物管的毛利率为25.4% ， 商管的毛利率为35.3% ， 随着商业运营及物业管理服务对收入的贡献率的提升 ， 也意味着会对公司整体毛利水平有所提高 。
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来源：龙湖智创生活招股书
从商业模式而言 ， 龙湖的“物业+商管”的最佳可比是另一巨头华润万象生活的“住宅+商业” ， 截至2021年6月30日 ， 华润万象生活的合约面积约为1.6亿平 ， 在管面积为1.2亿平 ， 营收约40.1亿元 。
不过 ， 从目前的在管面积来讲 ， 根据克而瑞物管最新发布的榜单 ， 截至2021年12月31日 ， 中国物业服务企业在管规模排行榜中 ， 碧桂园服务、万物云、保利物业位于前三 ， 其对应的在管规模为8.24亿、7亿、5.1亿平方米 ， 龙湖智创生活暂时位列第九 。
截至2021年12月28日 ， 其在管面积约2.5亿平方米 ， 合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米 ， 其在管面积较前三而言还有一定空间 。近几年 ， 龙湖还不断拓展来自第三方的项目提高竞争力 。
对比物业板块目前已上市企业 ， 碧桂园服务对应PE为31倍；绿城服务PE为22倍；可比的华润万象生活PE则为52倍 ， 资本市场能给龙湖智创生活多少估值还有待揭晓 。
可预见的是 ， 具有规模量级的公司越来越多 。尊蓝信息科技公司的总经理李春振先生就表示：“这对于我们这个行业来说是一个非常好的现象 ， 因为增量需求在不断提升 ， 这其中存在着巨大机会 。”
信息化机遇与下行挑战并存 ， 发力点在哪？克而瑞物管认为 ， 经历2021年的变局 ， 地产撑起物业发展的方式在2022年往后将会逐渐变缓 。这是因为未来几年后的持续交付面积会有缩减 ， 同时 ， 资本市场投资人也已经更为专业理性 ， 并购市场也是如此 。
就物业管理而言 ， 核心的指标依然是物管面积 ， 存量的物管面积是现有盈利的保证 ， 新增面积是业绩增长的保证 。不论是在管面积和第三方拓展 ， 仍旧是龙湖智创生活重点发力的可延伸边界？

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