潘石屹|潘石屹认罚( 二 )
散售创造了SOHO中国前期的辉煌 ， 光华路SOHO在开盘当天就创造了逾13亿元的销售神话 ， 三里屯SOHO也在当年实现了开盘一周预售签约额达43.5亿元的记录 。潘石屹说 ， “我始终相信 ， 如果将眼光放长远 ， 用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力 。”
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2010年 ， 北京市陆续出台相关政策管控地产行业之后 ， 潘石屹开始放弃散售模式 ， 转而以自持出租为主——早期购买散售物业的煤老板实力不再也被认为是原因之一 。
但SOHO过去散售留下的弊端并未改变 ， 长时间的散售令SOHO中国各个地产项目中入驻企业繁杂混乱 ， 与其外表的高端化形象并不匹配 ， 甚至透支了未来的投资升值空间 。如早年间银河SOHO充斥着大量的小贷公司 ， 望京SOHO也被视作是创业公司的“坟场” 。2007年 ， 北京的尚都SOHO甚至发生过业主集体罢业维权的负面事件 。
SOHO中国在物业运营上也屡遭诟病 。《财经》杂志在报道中指出 ， 散售模式让潘石屹错失了培养自持物业运营团队的机会 ， 也没积累做大型物业的整体操盘和运营管理经验 ， 更谈不上精细化运营 。
潘石屹对租赁模式的热衷程度也不高 。他不止一次地对外吐槽中国地产的租金回报率问题 ， 他曾对外透露SOHO中国在北京的租金回报率不到3% ， 尚不及公司的银行贷款利息4.4%高 。“你看租金回报率 ， 无论是酒店、商场、住宅还是写字楼 ， 还不如中国银行们的贷款利息高 ， 这个账怎么算过来？”
也正因此 ， SOHO中国的转型磕磕绊绊 ， 时不时就又回到出售资产的老路上 。例如2014年出售上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及部分凌空SOHO产权 ， 2016年又出售上海SOHO世纪广场 ， 2017年出售上海虹口SOHO ， 据媒体统计 ， 过去几年SOHO中国已累计出售近300亿元的物业资产 。
过去十年被外界视为SOHO中国失去的十年 。中国的房地产商们大多在这一时间段内迎来爆发式发展 ， 2010年万科的销售额刚刚突破千亿 ， 2020年已超七千亿 ， 恒大十年间业绩增长了220倍 ， 从广东的一家中小地产商成长为地产龙头 。
SOHO中国自2010年达到184.23亿的营收巅峰以来 ， 再无突破 ， 近年来营收在20亿元左右徘徊 ， 甚至不及其他房企单个项目的规模 。
22021年黑石集团对SOHO中国的收购是潘石屹迄今为止最大的一笔出售计划 ， 涉及SOHO中国持有的8个核心项目 ， 被称作SOHO中国的“八大金刚” 。这笔交易在当年6月宣布 ， 交易总额约合196.2亿元 ， 较此前市场传言的258亿元缩水近62亿元 。
过去 ， 潘石屹曾多次对外表态决不会出售这些核心地产 ， 如丽泽SOHO刚上市时 ， 他说 ， “一平米都不会卖 ， 舍不得卖” 。外滩SOHO和望京SOHO也被他视作永远不能销售的两个项目 ， “这两个项目在 ， 我就还是一个开发商” 。
后来他又再度对此表态 ， 称整体自持的八个项目“没有出售计划” 。
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