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破解家庭农场在土地流转集中上的困境 家庭农场( 二 )

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【破解家庭农场在土地流转集中上的困境 家庭农场】农场需要的土地规模越大 ， 面对的农户就越分散，搜索、信息、议价等交易成本也会上升 。农场规模土地是基于许多土地转让合同的“契约合并” 。在合同期限内，其他农民有权通过支付违约金的方式赎回自己的土地，这将导致违约成本 。如果交易成本过高，会直接影响开办家庭农场的前期投入和最终决策 。
6土地集中的规模
农地规模越大是否会带来规模经济，目前仍有争议 。过去30年在中国广泛发展的规模适度、‘小而精’的真正家庭农场 ， 才是中国农业正确的发展道路” 。家庭农场比分散的传统小农户的小规模分散经营更有效率 。但家庭农场的土地经营规模要“适度”，存在一个最优值 。如果低于或超过这个土地规模，家庭农场的经济效益就达不到最优值 。
农地权利自由流转下家庭农场土地集中流转的困境
早期干预阶段遇到的问题
1.土地集中很难 。
家庭农场需要的土地如果要集中连片 ， 就需要与土地区域内的所有农户达成协议，这对家庭农场经营者的社会地位、网络资源以及在村里的谈判能力提出了更高的要求 。否则，就必须依靠政府的行政力量或者村委会的权威 。同时，受土地使用成本的制约，家庭农场经营者为了节约成本 ， 可能会选择一些偏远或劣质的土地，放弃集中连片的土地 。
2遭遇“钉子户”
一些农民可能不愿意将他们的土地转让出去，原因如下:(1)他们觉得农地转让的交易价格低；(2)想敲竹杠超出合理价格范围的土地出让收入；(3)嫉妒家庭农场经营者规模经营的高额利润；(4)农民喜欢种田；(5)与家庭农场经营者(包括近亲属)有矛盾纠纷的 。如果遇到这样的“钉子户”，地块的集中就会受阻 。
3农民有选择地流转土地
在农村集体土地承包中，兼顾了“好与坏、肥与瘦相匹配”和“协调农距”两个原则 。农民愿意流转的土地大多是土壤肥力低、地理位置偏、管理不便的土地 。然而，农民选择性流转出去的土地并不能满足家庭农场经营者对土地的实际需求 。
4 .农民土地流转期限短 。
由于中国农村土地产权模糊，农民“爱惜土地”意识淡薄，很多农民长期不愿意出租自己的土地 。此外，当农民拥有“手中的土地权利”时，短期合同更有利于农民在合同到期后根据市场和价格灵活调整租金 。因此，家庭农场经营者和农民之间1-3年和3-5年的短期土地流转合同很常见 。
正常运行阶段遇到的问题
1 .农民单方面提高土地流转价格
家庭农场经营者与农户在一定期限内就土地流转价格达成协议后，由于土地的自然升值、对家庭农场经营者规模化经营带来的高额利润的羡慕、外来农户流入租赁土地、工商资本进入农业领域引发的市场竞争等原因，，一些农民会以“毁约退地”来威胁提高土地流转价格，也会因为自己承包的土地的重要性而选择“坐地起价” 。如果家庭农场经营者接受了恶意抬高的价格，会引起其他农民“跟风”，进而整体抬高土地使用成本；如果不接受这个价格，家庭农场集中连片土地的理想状态就被打破了 。
2农民不续约 。
农场经营者和许多农民通过谈判达成的土地流转期限的长度是不同的 ， 因此一些签署短期合同的农民在土地流转期限到期后可能不会续约 。
3农地权利不清，征地补偿款难以分配 。
家庭农场在经营过程中 ， 存在利用农地抵押贷款融资等情况，涉及权利主体多 ， 权利类型多样 。因此，家庭农场经营的土地被征收时 ， 会面临复杂的补偿收益分配问题 。在调查中，当被问及集中的大片土地被征用的情况时 ， 大多数家庭农场经营者认为青苗、树木、建筑物、构筑物的补偿属于他们，而很少考虑合同到期前土地经营权丧失的补偿 。同时，向家庭农场贷款的金融机构享有的土地补偿优先受偿权应如何体现在征地补偿中，体现多少份额 ， 也是一个亟待解决的问题 。
或者退出破产阶段时遇到的问题 。
当家庭农场经营者退出时 ， 如果与农户签订的土地承包合同期限刚好到期 ， 那么家庭农场经营者可以将土地退还给农户，并支付所欠土地费用 。否则，家庭农场经营者也涉嫌土地违约，面临高额违约金 。因此 ， 如何处理索赔引起的利益冲突是极其关键的 。
同时 ， 为了保证家庭农场经营者征收的土地即使撤销或破产后仍能继续使用 ， 最好的策略是将土地整体转让或转租给其他农户 。但是通过土地流转获得的农地权利是否应该成为被转让资产的一部分？如何衡量价值？农场受让人的选择范围是否应该受到限制？农场受让方是否延续原土地使用合同至期满，或者与农户签订新的土地合同，约定土地流转方式、土地使用费、支付方式、土地使用期限、土地用途等事项 。如何计算家庭农场包括土地、房屋、机器设备等的年租金？家庭农场土地整体出租的时候？如何处理原家庭农场经营者(出租人)、现家庭农场经营者(承租人)与转出土地的农民之间的关系？这些都是需要提前考虑，整体解决的关键问题 。

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