基本住房保障法已于2019年8月31日正式实施 。该法规定了低收入家庭、特殊困难家庭等群体的住房保障政策，明确了公共租赁住房、保障性住房等住房保障制度和管理要求 。
文章插图
前言：
2023年4月20日，法释〔2023〕1号批复发布，该批复效力属于司法解释，其内容主要围绕着商品房消费者权利保护的相关问题 。因笔者曾办理过【(2021)辽01民终19833号】、【（2021)辽01民终19837号】、【(2021)辽01民终19834号】等系列案件，对如何保护消费者型购房人权利有一定心得 。但笔者在看完此批复后，认为此批复与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议与复议规定”）第29条内容有一定冲突 。两条司法解释内容均围绕商品房消费者权利的保护问题，但新的司法解释（法释〔2023〕1号）相较于执行异议与复议规定第29条，笔者认为新司法解释没有更进一步的保护商品房消费者的合法权益 。
一、两条司法解释内容
1. 法释〔2023〕1号：
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉 。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理 。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持 。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定 。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持 。
2. 执行异议与复议规定第29条内容：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 。
二、解读：相关权利的先后顺序
根据原司法解释规定，在房企不能交付商品房时，相关债权人的债权受偿的先后顺序为：
符合执行异议与复议规定29条三个条件的消费者型购房人>建设工程优先权人>抵押权人>其他普通债权人
但依据新的司法解释规定，相关债权人的债权受偿先后顺序为：
符合法释〔2023〕1号条件的消费者型购房人>建设工程优先权人>抵押权人>其他普通债权人
三、为何新司法解释没有更好的保护消费者型购房人的合法权益
在消费者型购房人权利保护的这个问题上，两条司法解释所规定的内容有所不同 。
按照执行异议与复议规定第29条的要求，消费者型购房人只要满足已支付的购房价款超过合同约定总价款的百分之五十即可排除强制执行，保证居住房屋的物权期待权 。
但按照法释〔2023〕1号的规定要求，消费者型购房人必须要满足购买房屋已支付全部价款，或支付部分房款，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，才能保证居住房屋的物权期待权 。
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