房地产主营业务成本包括哪些房地产企业是如何虚列加大成本费用的，自用房产转为投资性房地产成本模式 _睿知

一、房地产每月如何能把支出做大，以达到合理避税的目的
房地产企业如何合理避税：1 。可以招一部分残疾职工，免征营业税；2.企业可以提高坏账准备的提取比例，坏账准备在管理费用中列支，从而减少当年利润，少交所得税。企业可以尽量缩短折旧年限，这样折旧额会增加，利润会减少，所得税会少交。另外，采用不同的折旧方法，计提的折旧额差异很大，最终会影响所得税额。税务局对房地产企业征税严格。此外，房地产业务不同于其他企业，不同的地理位置、地块、房屋交易类型所带来的税负也不同。具体的经济业务需要具体对待，遇到需要查单据。主要要注意的是，不要把代收手续费计入你的收入，否则还需要缴纳营业税。房产位于不同城市，极地不同，税负不同。商品房销售，拆迁户换房，换房一次，购房两次，商品房商业使用，住宅使用，民用，工厂使用，企业使用，开发自用等等，都涉及到不同的税种。
是房产税，就是谁拥有谁缴纳，所以一个租赁协议可以帮你合理避税。企业可以以租赁形式使用不动产，但必须具备三项：一是必须有形式合法、价格合理的租赁协议；二是企业将每笔租金作为管理费入账，同时由地税局开具租赁发票；第三，必须是向个人出租，而不是向企业或单位出租，也就是房产证的所有人是个人。所谓避税，就是企业为了利润最大化和税负最小化，研究各国税法的差异，策划个人或集团内部财务节税方案，以逃避纳税。外资企业有自己的避税秘方。避税虽然违背了税收的立法意图，违背了政府的税收政策导向，但避税并不违法，法律上存在合理避税理论。为此，许多外资企业采取各种策略来达到合理避税的目的。转让定价：在对外资企业进行审计时，我们经常会遇到一些利用中国现行税法的不完善来进行转让定价的避税手段。在审计过程中，我遇到了一家总部在国外，分支机构在国内的加工制造企业。总部打算提高原材料成本，增加负债。在售价不变的情况下，收益会减少，甚至会出现亏损。亏损之后会加大投入。常年如此，税务机关也没办法。这种做法被审计师称为“转移定价” 。这种企业“长期赔钱”的做法在很多外企也很流行。转让定价是现代企业特别是跨国公司进行国际避税的重要手段。在现代经济生活中，许多避税活动，无论是国内的还是国际的，都与转让定价有关。它们往往通过从高税收国家向内部转移定价较低的低税收国家或避税地销售商品和分配费用，或者通过从低税收国家或避税地向内部转移定价较高的高税收国家销售商品和分配费用，来降低国际关联企业的总体税负。贷款利率高：利用专有技术等无形资产，使价格高于国际市场价格，或者隐藏在设备价格中的一种方法。外商利用人们对设备和技术真实价格的无知，抬高设备和技术转让价格，将企业利润转移到国外。在提高设备价格的同时，他们将技术转让价格隐藏在设备价格中，以避免从特许权使用费收入中扣缴税款。服务费标准是“AG中低” 。关联企业相互提供服务或服务时，海外公司通常收取高额费用，而国内公司收取低廉费用甚至不收费。有的还虚列海外公司的费用。评估资产增加折旧：我曾经遇到过一个香港公司，他们的房地产每年都要评估。因为它在中国的子公司必须与香港的母公司一起做合并报表，他们还必须评估他们在中国的房地产。这也是外资避税的有效途径。如果房地产评估增值，每年折旧相应增加，纳税自然相应减少。在国际避税天堂成立公司：在避税天堂注册也是一种方式。他们在那里使用同样的方法。在国际避税地成立公司，然后通过避税地的公司与其他地方的公司进行业务和财务运作，从而将利润转移到避税地，通过在避税地免税或低税来减轻税负。在长三角地区，一些外资企业的投资者来自英属维尔京群岛等地，但实际上他们在岛上可能只有一个办事处。利用避税地避税是跨国纳税人减轻税负、增加收入的手段之一，保持税收制度在筹集国家财政资金方面的有效性是各国税务机关面临的重要任务之一。随着跨国纳税人对避税地的不断利用，我国的税收权益受到了威胁
这种方式占避税金额的60%以上。此外，目前外国投资者在中国投资的资金60%以上是贷款资金。甚至一些有实力的国际公司从国内外银行借入大量资金，利用税前利息达到减免企业所得税的目的。反避税涉及社会经济生活的方方面面。税收制度的不完善、地区和部门之间的不协调是避税的客观原因。专家指出，应从税法和征管上完善和加强现有税制。首先，现行涉外税法规定，外商投资企业享受与内资企业不同的税收政策。这种税收设置为合法避税提供了很大的空间。只有内外资企业所得税并轨，才能进一步完善税法，进行严格的征管，从根本上为反避税打下非常好的基础。否则，目前的两种税制是非常武断的。其次，征管。在征管手段上，要跟上计算机的信息控制。此外，还涉及到出口退税和骗税的问题，这就要求海关、外贸部门和税务部门之间能够快速沟通。这些方面与国际还有差距，需要进一步改进。

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二、[转载]房地产企业如何“合理避税”
编辑：湖北春园法
师事务所实习律师：赵传先一、总论一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元” 。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。二、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。五)是钻政策”空子”，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行”先税后证”，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。
【房地产主营业务成本包括哪些房地产企业是如何虚列加大成本费用的，自用房产转为投资性房地产成本模式】三、房地产企业所得税管理中的问题与对策有哪些一、当前国税部门房地产企业所得税存在的主要问题(一)房地产开发企业纳税素质上存在的问题。1．国税系统管辖的房地产开发企业均为新办企业，会计核算水平、办税能力普遍有待提高。国税系统管辖的房地产开发企业均为2002年以后新办的企业，作为新办企业，办税人员大多刚走上新的岗位，缺乏房地产开发企业会计核算和企业所得税办税经验，对房地产企业所得税政策不够熟悉，在房地产会计核算、税务处理、涉税业务的办理等方面均显得相对生疏。2．税收管理部门对房地产开发企业的管理不够深入，纳税辅导不细，政策宣传不到位，影响了房地产开发企业的税收政策水平和办税能力的迅速提高。3．房地产开发建造时间长，投入资金量大，成本费用项目多，预提与待摊费用多，一般都是跨时间、跨地域滚动开发，同时开发几个项目，会计核算复杂，收入和计税扣除项目的计算受纳税人会计核算健全程度、人为逃避纳税等因素影响很大。4．近几年来房地产行业发展过热，一些企业纷纷涉足房地产开发，追求短期效益，急功近利，有意逃避税收。(二)房地产企业所得税征管工作上存在的问题。1．国税系统对房地产企业所得税征管时间不长，征管水平有待提高。国税系统对房地产企业所得税的征收管理工作开始于2002年企业所得税收入分享体制改革后，从无到有，至今仅只有短短三年多时间，征收管理缺乏经验，许多基础工作明显薄弱，房地产企业所得税征管人员的业务素质也有待进一步提高。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识，税务人员的业务素质相对不高，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。2．房地产企业所得税税源管理工作不够加强。房地产开发企业流动性大，资金体外循环现象严重，客观上难以掌握，加上受税收管理模式影响，税源管理工作不够加强，税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地下企业核实情况，摸清企业的实际经营状况，税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足。3．国税管理和稽查部门缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查，调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析，没有充分暴露出房地产企业所得税征管上存在的许多不足之处。4．与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够。房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。城建、建管、房管、银行等部门也有大量的信息可供我们利用。此外，地税部门还有多年的房地产企业所得税征管经验积累。与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。(三)房地产企业所得税应税收入方面存在的问题。1．税收政策对预收款结转销售的确认时间未进行明确。预收款结转销售是以预售产品完工来区分的，但目前房地产开发企业完工有着三个完全不同的时间(即单项工程验收合格时间、工程综合验收合格时间和三证齐全可办理产权手续时间)，三个时间间距较大。由于税收政策对完工环节和完工时间未进行明确，企业往往根据房地产项目的利润情况进行预收款的结转，当销售利润率大于15％时，销售结转就向后推迟，当利润率小于15％时，则在单项工程验收合格时就予以结转，从而达到调节利润的目的。2．房地产开发企业存在内部预售再转售，转移利润利润的现象。一般情况下，房地产销售在开盘初期销售价格较低，随着时间的推移，销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动，上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找依据。3．采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时、足额入库。4．用房地产抵付各种应付款项未按规定交税。如：(1)以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款。房地产完工以后，没有钱还款(银根收紧以后更甚)，就用一部分房地产抵付借款，往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税，甚至隐瞒销售。(2)以完工房地产抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。如绍兴市金时代广场、绍兴县华联国际商贸城等，都存在房地产销售过程中，房地产开发企业通过回租形式取得一定年限的使用权，并进行再出租或统一经营，而相应的回租租金在房地产售价中进行抵付(扣除)的问题，这种做法，既减少了房地产销售收入(房地产开发企业取得的一定年限的使用权实际就是一种利益，如果房地产开发企业已将这一利益计入应税收入则应当别论)，又以“免费出租”的形式隐瞒了回租房再出租的出租收益或其他利益。(3)以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，双方都少缴了税款。(4)以完工房地产抵付职工奖励支出。近几年房地产开发企业经济效益较好，企业职工收入可观，特别是中层以上人员收入更高，个别企业以应支付职工奖金的多少确定不同的价格由个人进行销售，其差额作为收入的发放，从而少缴了营业税、所得税、个人所得税等。5．收取广告管理费、房租收入未按规定纳税。由于房地产项目开发周期较长，往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，这些收入都应该计入企业所得税应税收入申报纳税。(四)房地产企业所得税税前扣除上存在的问题。1．利用虚开、代开发票等手段，人为抬高建筑成本，减少应纳税所得。收受虚开、代开发票、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，使用非法票据虚列成本，抵减收入，是房地产开发企业偷逃税惯用的伎俩。2．内部账目混乱，成本资料、费用凭证残缺不全，多个项目同时开发时，未分清成本负担的对象，未按配比原则计算有关开发项目的成本，利用项目连续滚动开发的特点，有意无意地使成本、利润难以理清，从而暂时逃避纳税。房地产开发企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，同时开发几个项目，房地产开发企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收后才能进行。房地产一天没通过验收，项目本身就一天不能算出利润，而此时，房地产开发企业就可以将已完工与未完工的项目成本混在一起，把未完工项目的支出列支到已完工项目中去，在多个项目、多个年度中按自身的需要任意调节当期经营成本，从而使已完工项目微利甚至亏损。3．关联企业借款费用支出的列支政策不够合理。2004年5月对房地产开发企业贷款从严控制以来，很多房地产开发企业通过关联企业融资进行房产开发，由于房地产行业资金占用金额大，时间长，可列支的借款利息仅为注册资本的50％，造成了大量的纳税调整的增加额。4．房地产企业所得税政策对房地产成本分摊与相应售价之间的配比没有明确要求。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品成本，其可售面积单位成本按成本对象总成本除以总可售面积取得。由于对可售面积单位成本的对象没有明确划分规定，企业在实际操作中随意性较大，如在商住楼的建设中，有的企业底楼营业用房用来出租或自己经营，为了将建造成本在所得税中尽早扣除，其成本分摊按整幢楼作为成本对象总成本除以总可售面积取得，住宅房与营业用房的单位成本一致，但其营业房的实际售价一般是住宅房的3至4倍，造成利润在住宅房与营业用房之间分布不匀，这就为房地产开发企业调节延迟缴纳企业所得税创造了条件。5．公共配套成本的扣除不符合所得税税前扣除的相关性原则。对一个大型的社区，一般都配有较多的公共配套设施，如社区小卖部、活动室、幼儿园等，在进行成本核算时，企业均已分摊到销售成本中，进行所得税扣除，而这些配套设施，房地产开发企业在完工后又在对外进行出租、出售，对外出租、出售收入有的作为营业收入，有的转入物业管理公司。6．房地产企业所得税政策对长期使用权出让的征税缺少明确规定。目前建设中的汽车城、物流中心、大型市场，建造成综合性的大楼，并将其中的一部分以使用权出售给经营者或业主。由于该房产属整体项目，“三证”不能分割，出售部分的房产没有单独“三证”，企业与投资者(购买者)以出售长期使用权的形式签订合同(出售年限与土地使用权的年限相一致) 。现行房地产企业所得税政策未明确上述销售行为是出售不动产行为，而在营业税征收中，将出售永久使用权行为视作销售不动产征收，如上述销售行为按租赁不动产征收，需缴纳的营业税、房产税及附加的税负率在17％以上，而作为出售不动产收入按15％的利润率计算，其所得税税负仅为4．95％。目前企业一般选择按销售不动产缴纳所得税。二、当前国税部门加强房地产企业所得税征收管理的对策(一)加强房地产开发企业发票使用管理。一要将房地产开发企业使用的预收款收据纳入发票管理，制止使用自制收款收据预收房款的做法，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)执行以后，对房地产预售收入也要按照规定的利润率计算利润额并计应纳税所得额，这就使得房地产开发企业使用的预收款收据在税收管理上变得十分重要：二要严查入帐票据的真实性及合法性；三要加大对房地产开发企业违反发票管理行为的处罚力度，从源头上遏制房地产开发企业的涉税违法活动。(二)加强对房地产开发企业税收基础资料的管理。对内部预售再转售转移利润的现象，是房地产开发企业税收管理中的难点，由于房产价格的不确定性，如品牌房产与小房地产开发企业开发房产的售价每平方米相差几百元或上千元是正常现象，对其核定计税价格征收税款也依据不足，因此，应加强对房地产开发企业税收基础资料的管理，如：采用预售合同备案制度，对企业现金收据进行检查，发现内部认购价格明显偏低的，应查明原因，对确属通过内部认购转移利润的，应严肃处理。(三)加强与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的联系交流。1．加强与地税部门的联系交流。要充分重视地税部门多年房地产企业所得税征管的经验积累，重视地税部门在建筑业、房地产营业税征收管理，房地产销售、建筑安装工程发票管理中掌握的信息，主动与他们进行联系，交流管理经验和各种管理信息。国税部门与地税部门之间要加强工作配合，互通营业税、所得税及其他税种的管理、评估、检查情况，共同加强发票管理，严查入帐票据的真实性及合法性，联合采取重点稽查等各项管理措施，有效遏制房地产开发企业的偷逃税行为。2．加强与计划管理、城市规划、土地管理、城建、建管、房产管理等行政部门和金融机构的交流，建立信息传递制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、开发项目的数量、建筑面积、销售价格、销售进度、个人购房按揭贷款的支付时间和金额、预收房款情况、已交付产权情况、具体的建筑安装费用等各种信息。(四)完善房地产企业所得税税收政策。1．明确房地产完工时间口径。由于房地产开发企业开发分期完成，对开发的房产也分期竣工验收后出售，而综合验收合格是在小区建设全面完成后才能通过，时间跨度过长，如到可领取房产证再确认则时间更长，因此，税收政策应对房地产完工时间有一个明确的口径，结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后，企业应将预收款结转销售并开具销售发票，企业不得提前或延迟开票。国税管理部门应及时与城建部门联系，对房产验收情况建立日常通报制度，掌握各地房产竣工验收合格情况，对已竣工验收合格的房产及时督促企业结转销售。同时，在税务管理办法中也可要求企业提供竣工验收合格证书，作为日常管理的附报资料。2．调整关联企业借款利息支出所得税前列支政策。关联企业借款利息支出而产生的纳税调整金额在我市发生额较大。房地产开发企业由于目前金融政策的特殊性，很多资金是通过关联企业从银行代借代付，其利息支出不是为了转移利润而发生的，其借款的实际受益人是房地产开发企业。而纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％部分，超过部分的利息支出，不得在税前扣除的政策，是为了抑制利用关联企业借款转移利润制定的。为此，对房地产开发企业能出具代借代付相关手续的利息支出，应制定政策允许其税前扣除。3．明确对房地产成本分摊与相应售价之间的配比要求。应对开发产品成本计算方法进一步细化，如在商住楼的建设中，应对底楼营业用房和上面住宅房按售价的不同折算成系数进行成本归集，对分割出售的大型商场也应按不同楼层进行分别核算，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。4．明确公共配套成本扣除政策。对公共配套成本的扣除，目前的税收政策中还没有具体的处理规定。应根据立项规定，对立项中只能无偿地提供给居会委等相关管理部门又不能领取房产证的，可分摊到成本中去，对社区小卖部、活动室、幼儿园等对外进行出租、出售的房产应视同销售征税。5．明确长期使用权出让征税问题。对出让长期使用权的行为，应在现行所得税政策中予以明确按视同出售不动产行为进行征收，与营业税政策相一致，并按征收房地产企业所得税管理办法进行核算。(五)加强对低价出售房产的重点检查。用房地产抵付各种应付款项(包括包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等)、以房屋低价销售给内部职工作为奖金福利支出是一种偷税行为，税务部门应加强对低价出售房产和销售给内部职工房产的重点检查，根据出售时间核定同类产品的价格，补征少缴税款。(六)鉴于房地产开发企业经营情况的特殊性和房地产企业所得税管理的复杂性，在房地产企业所得税管理上，要特别坚持没有调查就没有发言权，调查先行的工作原则，在采取各种税收管理、检查措施前，都必须进行深入细仔的调查摸底、分析解剖、系统思考，在充分掌握情况的基础上开展工作。

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四、浅谈如何解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。一、房地产企业财务报表的特点房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。相对于一般企业财务报表，房地产企业财务报表的局限性表现在：1、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。2、开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长、时间跨度大，加之不确定、不可比等复杂因素的存在，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。不但如此，房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。3、期间费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平，就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。二、如何对资产负债表进行税收风险解析1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比，具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中：一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。有些企业为了降低账面上的资产负债率以便于向银行贷款，由总公司出一放弃债权的文书后，直接将向总公司的借款转增资本公积。三、如何结合风险分析解读损益表中的重点科目1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理？5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。6、营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。
五、如何对房地产企业资产负债表进行风险解析主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理?期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。
六、求一篇财会毕业论文题目：xx企业的成本核算与控制，还有开题报告。房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡” 。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。