投稿|房企忙还债，酒店怎么办？投稿|酒店|房地产

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【投稿|房企忙还债，酒店怎么办？】图片来源@视觉中国

文 | 空间秘探，作者 | 熊初墨

一位地产圈的朋友告诉我，去年地产圈在“还债”上问题上比较有压力，今年以来，则变成特别有压力。
房企还债，“展期”谈判7月14日，光大证券股份有限公司发布关于华夏幸福基业股份有限公司公司债券风险处置进展情况的报告。报告内容概括一下就是，截至2022年6月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元。接下来，将继续实行《债务重组计划》，转让股权或者卖一些资产继续还债。
今年以来，不少房企包括TOP30强，似乎都在为“还债”的事情操心。除了华夏幸福，最近比较操心的还有富力以及宝龙。
先说富力。这几年富力一直背负着较为沉重的债务压力，其中10笔美元债总额就有300多亿元。10笔美元债的总存续金额达约49.44亿美元（约合331.84亿元），其中今年内到期的有3笔，未偿还余额约为12.6亿美元，最近一笔到期日为今年7月13日，需偿还金额约为6.09亿美元。
经过近一个月的艰苦沟通和谈判，7月11日，富力地产发布公告称，就其于6月17日发起的关于旗下全部10只美元票据的展期等同意征求而言，同意条件已得到满足，并在7月11日举行的票据持有人会议上获得必要的同意，以批准特别决议案并实施提议修订和提议豁免。这意味着，富力地产的境外债偿付压力将暂时得到缓解。
再看宝龙。千亿军团的宝龙这几年一直稳步发展，但今年也有66亿元的债务展期。宝龙境内债的展期方案日前流出：7月15日到期、本金为6亿元的“19宝龙02”展期一年，到期日付5%本金，6个月后支付15%，一年后支付80%，质押子公司无锡嘉御置业100%股权作为增信措施。同时，对于将于8月回售的两笔本金余额都为10亿元的债券，以及10月3日到期的一笔1亿美元私募债，均计划展期。上述拟展期的境内外债券，利息和本金合计约为66亿元人民币。7月4日，宝龙召开投资者会议。总裁许华芳以及CFO廖明舜向投资人致歉，并说明了当下困境：再融资被掐断，去年四季度至今偿债200亿元，在今年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债务；努力出售资产但未达预期，疫情影响销售受阻，救市政策传导下来需要时间。
努力融资，卖资产根据亚洲旅宿大数据研究院监测的数据，2021年中国房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，今年预计超过1.5万亿元，行业偿债压力骤升，从目前债券规模看，房企债务增速高峰至少还要维持3-5年。
正因如此，今年以来，地产商更是采取各种途径融资、发债，下半年刚开启的7月，有此类消息的房企就多达数十家。华侨城发行20亿元中期票据；保利发展也几乎在统一时间拟发行20亿元中期票据；上海临港7月13日完成发行6亿公司债券，票面利率2.95%；建发地产拟发行3.70亿元公司债，期限6年，票面利率询价区间为3.00%-3.80%；上海张江集团拟发行14亿元公司债，7月18日起息；福建漳龙集团拟发行5亿美元高级绿色票据，息票率4.80%……
但是并不是所有的房企都能融到资，发成债。以宝龙为例，2021年，在不少百强房企销售疲软的背景下，宝龙的成绩相当不错，实现合约销售额1012.27亿元，同比增加24.13%，晋级千亿房企之列，光商业综合体项目就开业22个。但即使如此，宝龙的融资之路却并不顺畅，宝龙在去年底新增发行两笔美元债，分别是2024年到期的1.5亿美元6.25%优先票据，以及2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据，成为少数能够发行美元债的民企。而在境内融资方面则屡屡受挫。去年4月发行15亿元公司债后，宝龙在境内债券发行方面近乎凝滞，无法“借新还旧” 。债券融资不畅，宝龙也曾尝试过发行REITs 。宝龙原打算成立宝龙商业房地产投资信托基金，于港交所上市，解决自持商业的负担。不过，2月28日，港交所官网显示，宝龙房托基金提交的招股书失效。
融资不畅，补血不成，还有一个办法就是“放血”卖资产。宝龙的管理层曾表示，将会通过转让资产包以偿还债务。拟出售的资产包，包括长租公寓、写字楼等商业地产，位于杭州、上海、南京、天津等一二线城市，货值大约150亿元至200亿元。此外，公司还有39个没有抵押的商场和酒店，货值约250亿元，可做抵押贷款业务。不过，这部分商业地产的处置速度不及预期。据报道，宝龙曾与中国华融洽谈，出售位于杭州市滨江区的写字楼，开价从近30亿元降至19亿元，到现在仍未达成交易。今年5月，宝龙一口气在阿里法拍平台上架了上海、杭州、海口等地宝龙广场的部分商业资产，也没卖出去。
富力卖资产也不顺畅。富力从万达手中买过来的高星酒店资产包，几乎每年都在叫卖，但一直没有接盘方。今年5月30日，富力地产全资附属公司与力量（秦皇岛）能源订立物业购买框架协议，后者将购买海南海口市大英山新城市中心区B18地块，代价为10亿元。境外资产方面，3月15日，富力地产以9.77亿港元的价格将英国伦敦的Vauxhall Square全部股权出售给远东发展；4月28日，富力地产再将英国伦敦的Nine Elms Square50%的股权卖出，作价26.6亿港元。但是这些处置资产带回来的现金流，更多的是用来还利息了，跟总体负债比起来，还是“杯水车薪” 。
什么好卖，什么难卖其实，疫情以来的三年，大宗交易市场一直火爆。疫情的非确定性加上房地产下行态势，卖方市场资产处置非常活跃，买方市场其实也有不少“抄底”投资方。
什么好卖？以上海为例，上半年上海办公物业成交占比大增，很多都是实业巨头豪气抄底。
5月下旬，“羊绒大王”鄂尔多斯发布公告称，与控股子公司电冶集团拟以总计约26.7亿元的代价，购买位于上海市静安区苏河湾板块的写字楼，用于商业、办公和综合服务。
6月中旬，煤炭巨头兖矿能源发布公告称，拟出资8.61亿元对山东能源大厦上海有限公司进行资产扩股。后者的主要资产为一宗位于上海市静安区的土地使用权，兖矿能源计划在此新建上海区域总部大厦；
6月下旬，“内贸集运龙头”中谷物流发布公告称，拟以29亿元的交易对价收购上海赢湾100%股权，若交易顺利完成，中谷物流将间接持有上海佳兆业金融中心的全部产权，部分区域将作为办公用房使用。据悉，该物业位于上海陆家嘴国际商务区核心区域，紧邻多家金融机构。
据统计，2022年上半年，上海大宗交易市场共录得26笔、共计328亿元成交，对比2021年同期上涨2.5% 。办公物业成交增长明显，在整个大宗交易市场上占比达到64%，这一占比水平较2021年全年近乎翻倍。
什么难卖？地产酒店、地方老酒店不太好卖。在亚洲旅宿大数据研究院出品的《2022年6月亚洲（中国）酒店发展报告》中，根据监测名录，仅是6月就有14家酒店资产处于拍卖、转让、流拍、关店状态，他们背后的大宗物业拥有者大部分是地产集团。

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亚洲旅宿大数据研究院中国区负责人高松元表示，仅ABN指数监测的地产酒店集团TOP50中，就有22家公开售卖或转让集团旗下的酒店资产，但是成交周期长，成交标的寥寥。
断臂求生，当机立断当然，不管采取何种方法，今年的房企都必须重视缺钱的问题，虽然现在很多房企都在“断臂求生”，但是并不是所有的房企都表现的很好，有的房企情况反而越来越严重，甚至直接躺平。亚洲旅宿大数据研究院中国区负责人高松元认为，之所以出现这样的情况，可能是因为买方卖方存在几个误区。
第一、卖方价格和买方预期不对称。
高松元表示，我国豪华（五星级）设施数量约为4000家，占全国酒店业的1%左右，目前在市场上拍卖或者转让的大宗酒店资产基本以这4000家为主，这4000家有近7成是地产集团持有物业。一个五星级酒店前期投入非常大，至少是几千万甚至两三亿，一般情况下，需要经营10年左右才能收回成本。
因此，在房企缺钱，售卖或转让这些五星级的地产酒店时，出现最大的误区就是卖方价格和买方预期的不对称，卖方会把所有的投资和运营成本算进去，买方则更希望用最低的价格操底。所以才出现这些酒店资产的报价和实际买方出价之间存在巨大的鸿沟，账究竟怎么算，两者思维不能统一，有的甚至相差几亿元，酒店资产多次流拍也印证了这一情况。
第二、稀缺资产和边缘资产不对称。
房企缺钱，卖资产或许是不得已为之。所以，房企对于手中的稀缺资产一般舍不得放手，或者漫天要价，目的就是希望未来靠稀缺资产“东山再起” 。高松元认为，剥离低效资产和保全优质资产，是房企卖资产的“本能” 。在资金流动性紧张的情况下，房企希望将低效资产进行处置，比如三四五线城市的住宅项目以及去化较慢的商铺、车位、仓储等资产，商办。酒店等一二线城市核心区的运营资产，由于其稀缺性，不到万不得已，舍不得拿出来售卖。
以上海为例，疫情之下，上海的核心办公物业之所以好卖，主要是买方从投资回报来看，这些资产既能满足上海核心地段的办公需求又兼具投资属性的办公楼资产，保值性与增值性也是最好的，自然就成了现金流充足的龙头企业首要考虑的资产配置标的。但这类资产，卖方也知道其未来的价值，他们更想甩手掉边缘资产。
第三、品牌价值和造钱能力不对称。
这个可能也是一些卖方房企的认识误区，还是以地产酒店为例，当年的五星级酒店更多是地产商的一种标配、门面，所以地产商更多重视的是其中外在形式的恢弘，根本没心思考虑内里的品牌价值。当需要售卖这些酒店资产时，对于买方来讲，只要单纯地梳理下酒店的营收和管理费用，就大概知道酒店的价值。
高松元表示，不少地产酒店每年都亏损，买方自然不敢轻易出手。这也是为什么富力地产酒店这几年想卖卖不出去的原因，富力2017年从万达手中花了199.06亿元收购了77家酒店，但是尽管每年酒店运营收入有所提升，但是几乎每年都亏损，仅仅去年上半年，就亏损了5.47亿元。也就是富力买了酒店后，不但赚不到钱，每年还朝这些酒店贴钱，现在去甩卖酒店，买方自然预见这些酒店未来的造钱能力，所以也不敢轻易接盘。
此外，一些老酒店使用了10年左右，设备也老化，维修费也是一笔不小的开支，几乎没有品牌价值，盈利能力自然不会太高。很多地产酒店早年多是和国际高端品牌合作，后来又自塑品牌，但由于种种原因，其实没人知道其品牌价值。甚至可以说，有些地产集团的酒店，根本就没有品牌！
综上，进入后地产时代，商业正在发生巨变。万科董事会主席郁亮说，人口结构发生变化，房地产行业再回高增长高利润的轨道已无可能，从短期来看，市场已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。对于房企来说，正视自己的现状，寻找新的发展模式，克服虚妄的欲望，保持现金流的健康或许是必须要走的方向，而多年前委身于房企的高星地产酒店，或许更需要踏踏实实地回归住宿服务本质，重视未来的品牌价值，才能走在正确的道路上。行业从来不缺乏信心，从来也都是悲观者正确，乐观者胜利，务实的理想主义者才会赢得未来。