合肥学区房价格真的腰斩了？班长汇总了知名学区房近三年成交价！
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在如今的市场行情下 ， 还在时刻关注合肥学区房的 ， 大多都是有适龄孩子的家庭 。 教育其实和楼市类似 ， 分化很严重 ， 有的家庭创造一切条件鸡娃 ， 有的就是走一步算一步 ， 中间层现在越来越少 ， 教育集团化政策也加速了这种形象的形成 。
【合肥学区房价格真的腰斩了？班长汇总了知名学区房近三年成交价！】而有价值的人或物都会充满争议 ， 学区房更是无时无刻不引人关注和引发争议 。 近期网络上有一张学区房价腰斩的图传播很广 ， 也有不少网友咨询班长真伪 ， 所以班长整理了12大知名学区房小区近三年成交数据 ， 还原一个真像 ， 给大家参考 。
本文统计了50中新校天鹅湖校区、46中本部、50中学西校本部、45中本部、168玫瑰园本部、50中学东校本部学区内的imore公寓、绿地国际花都蓝蝶苑、书香门第、文华阁、安居苑东村、西园新村、淮河路450号、徽京剧院、人民巷和绿城玫瑰园共12个小区近三年历史成交价 ， 供大家参考 。
另外 ， 数据来源于单平台 ， 由于单一小区月成交量较少 ， 难以形成数据对比 ， 所有成交数据以季度为单位 ， 请知悉！
一、天鹅湖购物中心imore公寓
天鹅湖购物中心imore公寓位于政务区 ， 学区为翠庭园小学和50中新校天鹅湖校区 。
imore公寓2020年共成交35套房源 ， 四个季度均价在2.6至2.7万不等 ， 总体价格较平稳 ， 不过从2021年第一季度开始 ， 突然跳涨到3.64万 ， 第二、三季度虽然维持了该价格体系 ， 不过成交量大幅下降 ， 分别只有1套成交 ， 第4季度开始进入卖家与买家博弈期 ， 买家害怕买贵 ， 卖家不愿意便宜卖 。
2022年第一季度也只有1套成交 ， 价格回落至2.8万左右 ， 不过今年第2季度开始成交量快速回升 ， 第3季度价格也开始上涨 ， 虽然达不至2021年第一、二季度水平 ， 但是差距也比较小 。
从最近3年季度成交均价变化趋势看 ， 2021年年初开始突然跳涨 ， 2021年前三个季度为最3年成交价高峰 ， 第四季度开始逐步回落 ， 在经过几个月的博弈期后 ， 在开学季前夕开始重新有了销量 ， 量大价先 ， 价格也有所提升 。
二、绿地国际花都蓝蝶苑
绿地国际花都蓝蝶苑小学和imore公寓不同 ， 该小区小学学区为奥体小学 ， 初中同样为50中新校天鹅湖校区 。
该小区在2020年共成交了16套房源 ， 成交量并不大 ， 成交价也波动较大 ， 从3.27万至4.23万不等 。
到了2021年第一季度 ， 同样是跳涨到5.3万 ， 第二季度更是达到了5.47万元 ， 不过接下来就进入四个季度也就是整整一年在该平台没有成交 ， 房价就是这样涨上去容易 ， 想降下来就比较难 ， 直到今年招生季最后才开始有了成交 ， 价格重新回归到2020年第4季度水平 。
从最近3年季度成交均价变化趋势看 ， 同样是2021年第一季度开始陡然上涨 ， 直接跳涨1.1万元/平米 ， 涨幅比较大 ， 也导致后面的博弈期时间更长 ， 最新成交价虽然比不上最高峰 ， 也仍然维持在比较高的水平 ， 用大跌形容可能不太准确 ， 价格回归感觉比较合适 。
三、书香门第
书香门第位于滨湖新区 ， 学区为师范附属小学本部+46中本部 ， 项目由滨投开发 ， 分为东、西两个小区 ， 为了统计方便将两个小区、46至135平多面积段成交纳入一起统计 ， 一起计算的均价 ， 这样数据更多 ， 当然如果只统计小面积 ， 成交均价肯定会更高 。
书香门第2020年共成交68套房源 ， 成交量非常可观 ， 均价也是一路由2.6万涨至3.58万 ， 是非常理想的成交状态 。
所以虽然2021年第一季度也是跳涨 ， 但是不如前面两个小区明显 ， 2021年前三个季度虽然成交量非常低 ， 但是成交价一直在4万以上 ， 也没有空档期 ， 各个季度均有成交 ， 第四季度价格开始逐步回落 。
今年前三季度共成交了25套房源 ， 相比去年的销量可谓是大涨 ， 价格也一直维持在3.6万左右 。
从最近3年季度成交均价变化趋势看 ， 书香门第小区没有成交空档期 ， 除了2021年前三季度成交单价突出 ， 其他月份还是比较平稳的 。
当然由于面积段不一样 ， 单价相差也非常大 ， 46.1平房源 ， 最高峰有4.97万成交的房源 ， 而125平房源最低只有2.56万元 。
四、文华阁
文华阁同样位于滨湖区 ， 小区体量非常小 ， 只有4栋楼 ， 学区同样为师范附小本部+46中本部 ， 由于面积最小只有33平米 ， 48、65、79平这样的小面积房源也较多 ， 也是很多预算不多又要买学区房入学的家长的首选 ， 面积小 ， 单价就会比较高 。
2020年共成交27套房源 ， 价格在3.1至4.4万不等 ， 与前面小区在2021年第一季度跳涨不同 ， 该小区在2020年第四季度就已经上涨明显了 ， 可以看出下手快的这时候已经开始布局 。
2021年前三季度虽然成交价比较高 ， 但是波动也比较大 ， 成交量也非常少 ， 全年度只成交了5套房源 ， 最高单价6万元/平米 。
今年前三个季度已经有了7套成交 ， 第3季度由于成交的是105平大面积房源 ， 成交单价略低 ， 前两个季度基本维持住了2020年4季度的价格 。
从柱状图上看 ， 2021年第二季度数据与其他楼盘差距比较明显 ， 不过这是由于成交的是106平大面积房源的原因 ， 由于只有一套成交的数据 ， 所以看起来差别较大 ， 情况与2022年第三季度一样 。
五、安居苑东村
安居苑东村位于蜀山区 ， 小学为安居苑小学教育集团安居苑校区 ， 中学为五十中学西校本部 。
2020年共成交37套房源 ， 经过二、三季度成交量上涨过 ， 价格在第4季度开始爆发 ， 由2.4万左右直接涨至3.05万左右 。
而到了大涨的2021年第一季度同样是跳涨 ， 由3万直接涨至4.4万、4.6万 ， 不过成交量不高 ， 显然理智的还是占多数 。
进入2022年 ， 第一季度还是维持了4.3万左右的价位 ， 二、三季度开始有所回落 ， 不过成交量不算太少 ， 目前3.6万左右价格虽然相较最高峰有差距 ， 不过还是高于跳涨前价格 。
从柱状图上就能看出来 ， 该小区均价同样是跳涨 ， 不过回落还是比较缓的 ， 同样没有零成交的空档期 。
六、西园新村
西园新村位于蜀山区 ， 学区为西园新村小学和五十中学东校本部 。
2020年共成交45套房源 ， 成交量比较可观 ， 在前三季度成交价均比较平稳 ， 同样是第四季度开始涨价 ， 班长经常说的二手房“量在价前”在下图中看的非常清楚 。
2021年也是一样跳涨 ， 由3.16万陡然涨到4.19万 ， 第二季度更是涨到了4.78万 ， 真的非常可怕 ， 第三季度却量价齐跌 ， 不过第4季度开始就趋于平稳 。
2022年前三季度成交38套房源 ， 价格也稳定在3.7万左右 ， 虽比不上最高峰 ， 价格还是不低 。
从价格变化趋势看 ，2022年第一、二季度受大行情影响 ， 突然拔高 ， 后面虽然略有降幅 ， 但是整理无论成交量还是成交价都很平稳 。
七、绿城玫瑰园
绿城玫瑰园位于经开区 ， 小学和中学学区均为168玫瑰园西校区 ， 也就是本部校区 。
2020年共成交26套房源 ， 在第四季度之前成交价较为稳定 ， 涨幅也只是在千元左右 ， 第四季度价格上涨就非常快了 。
到了2021年 ， 更是涨幅超过1万元 ， 第3季度没有成交记录 ， 第4季度开始有所下调 。
今年前三季度已经成交了14套房源 ， 价格基本稳定在4.5万左右 ， 可以说是稳住了高峰期的价格体系 。
从图上可以看出 ， 21年第一季度价格跳涨后 ， 除了第三季度无成交 ， 其他月份竟然基本稳定了高峰期的价格 ， 跑出了其他学区房不一样的行情 。
八、人民巷
人民巷包括人民巷16号、人民巷四号、人民巷3号、人民巷15号和人民巷29号 ， 不是指一个小区 ， 由于分开统计数据非常少 ， 所以纳入一些统计 ， 位于庐阳区 ， 学区南门小学本部+45中本部 ， 学区含金量如何 ， 有子女的朋友一定多少有所了解 。
人民巷在该平台成交量不算高 ， 2020年仅成交11套房源 ， 2021年第一季度有一定涨幅 ， 但相比其他学区房并不算太高 ， 第2季度和第4季度均无成交 。
今年前三季度也只是成交了6套房源 ， 价格也相差较大 。 最高有6.3万的成交单价 ， 最低也有3.17万的成交单价 。
人民巷算是学区房里比较独特的行情 ， 和黄山一样 ， 淡季不淡 ， 旺季很旺 ， 只要教育的需求存在 ， 基本上不太受市场大环境的影响 。
九、徽京剧院
徽京剧院位于庐阳区 ， 学区为南门小学本部和42中本部 ， 与人民巷相比 ， 中学学区不同 。
2020年成交量比较不 ， 只有8套房源成交 ， 由于成交房源少 ， 平均价格也波动较大 ， 不过一直都在3万左右成交 。
2021年第一季度涨到了4.17万 ， 第二季度成交的一套房源更是达到了8.22万 ， 2021年第四季度和今年第一季度没有成交 ， 在今年的入学季前夕有9套成价 ， 价格非常稳定都在4.5万左右 。
由于成交基数较少 ， 很多季度都受单一房源价格影响 ， 所以2021年第二季度、第三季度涨幅比较大 ， 这个仅供参考 ， 今年的价格较为平稳 ， 没有最高峰的时候高 ， 也比涨价前高出一大截 。
徽京剧院由于有非常小的面积 ， 最小只有16.79平米 ， 还有18平、23平、32平、34平和44平的面积 ， 所以成交单价差距非常大 ， 近三年最高成交有82192元/平米 ， 最低成交价25012元/平米 ， 差距高达57180元/平米 。
十、淮河路450号
淮河路450号位于庐阳区 ， 学区为淮河路第三小学和45中本部学区 。
2020年共成交14套房源 ， 四个季度价格变化都非常明显 ， 由2.59万涨到第四季度4.44万 ， 涨幅也非常明显 。
2021年共成交6套房源 ， 从年初开始跳涨就非常厉害 ， 从4.44万直接涨到6.26万 ， 第二季度更是达到了6.94万 。
2022年前三季度成交量比较少 ， 只成交了6套房源 ， 价格相比高峰期下调较多 ， 不过第三季度又回到了5.42万的价格 。
淮河路450号的价格变化是一个倒V曲线 ， 价格变动非常大 ， 这也与小区小面积房源众多有关系 ， 小区里17平、18平、19平、20平、21平、23平、24平、26平房源比比皆是 ， 而且是成交主力军 ， 单价成交差距也非常明显 ， 在2021年6月份有7.26万的成交 ， 最低也有2.77万的成交价格 ， 相差较大 。
还统计了桐城路、安庆路两个小区近三年成交数据 ， 时间关系 ， 不做分析了 ， 大家也能看明白 。
上面统计的10几个小区 ， 涵盖了合肥知名度最高的几个学区 ， 从数据分析上看 ， 合肥这一轮行情在2020年第三季度就已经开始 。 首先开始于不限购房套数、面积小、总价低的学区房 ， 在2021年第一季度开始跳涨 ， 第二季度达到最高峰 ， 第三季度开始逐步回落 ， 部分小区甚至出现零成交的空档期 ， 在2022年第一、二季度开始又逐步有了销量 。
数据上能看出来 ， 合肥的学区房价格虽然相较于最高峰有了不少的回落 ， 但是仍然远高于涨价前的水平 ， 用“暴跌”、“腰斩”的词来形容 ， 显然不是非常合适 ， “回归”或“回落”才是市场的真实表现 。
数据上还能看出来 ， 最高峰成交量其实有限 ， 因为存在卖家惜售的情况 ， 而最高峰过后大多出现空档期 ， 也称之为买家、卖家博弈期 ， 这个时间点 ， 卖家不愿意降价卖 ， 买家害怕买贵也不敢下手 ， 所以踩在最高点卖出 ， 又在市场回落时买入的是凤毛麟角 ， 大部分都是跟随市场的波动而波动 。
通过数据也能看出来 ， 学区房的淡季就在第四季度 ， 所以如果为了小孩的教育 ， 有要购买学区房的刚性需求 ， 可考虑一下春节前入手 ， 这时候选择多 ， 溢价空间大 。
而且由于学位制的原因 ， 学区房的需求也产生了变化 ， 双顶级学区由于最少需要9年时间（二孩的话时间会更长） ， 让买家对居住条件提出了更高的要求 ， 双学区品质较好、小区环境不是太差的三房或将在未来更受欢迎 。
而初中学位最少只需要3年 ， 部分家长可能会选择最低的代价 ， 只是购买一个有学位的面积最小的房子 ， 克服一下3年也很快就过去了 ， 用完就卖 。
当然肯定也有人从投资角度分析 ， 觉得这类没有太多居住价值的老破小是劣质资产 ， 但实际上重视教育的购房者为上学花钱 ， 其实都做好了房子亏钱的心理准备 ， 对教育的认知 ， 立场不同 ， 让这件事没有绝对的对错之分 ， 而今年安三小、淮三小这样的偏单学区房 ， 小面积房源成交量快速增长 ， 也印证了这样的说法 。
在教育集团化的大趋势下 ， 遍地都是名校 ， 也就没有名校 ， 对教育重视的家长更往会头部学区集中 ， 未来或许中等学区将失去学区的价值 ， 只是居住价值的附属赠品 。
本文前半部分是数据总结 ， 后半部分有一些班长的主观分析和判断 ， 如果有不同看法 ， 欢迎大家评论区探讨 。
最后也倡议一下：拒绝炒作学区房 ， 留给真正有需要的人 。
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