天津二手房，提前“翘尾”的背后……
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说了那么多的新房 ， 包括全市的、板块的 ， 乃至各区、各楼盘 ， 我们都掰开了揉碎了作了分析 。
那二手房什么行情呢？政策猛轰下 ， 市场有没有变化？
今天我们就来一起看看 。
最明显的变化是 ， 二手房成交量悄悄反弹了！
9月份时 ， 贝壳二手房一个月卖出2767套 ， 10月份增至3773套 。
大涨了三成多！
难得的是 ， 价格也稳住了 。
10月份均价为19549元/平米 ， 环比微涨0.4%！终结了之前“三连跌”的趋势 。
不止如此 ， 挂牌量、挂牌均价也上来了 。
截止目前 ， 贝壳外网可视的在售房源量约为16.47万套 。 比916时增加5156套 。
关键 ， 价格还涨了 。
10月份贝壳二手房挂牌均价为20790元/平米 ， 比9月份每平米涨了723元 。
由此说明了两点：
1）利好政策激活了置换需求 。
2）二手房房主的预期在回升 。
包括最能反映买房心态的带看量 ， 也出现了V型反转 。
10月份带看量环比提升了4个百分点 ， 达到了近30万次 。 为今年以来的第三高 。
整体看 ， 多重利好下 ， 天津二手房各项指标数据都在转好 。
热门片区不冷场 。
市区依旧把持着流量大头 。 约占贝壳二手房近六成的市场份额 。
不过“座次”变了 。
河西区王者归来 ， 超越南开 ， 拔得头筹 。 成交占比高达20.19%.
比9月时提升了8个百分点 。
小区排行也是河西独领风骚 。
全市卖得最好的10个小区里 ， 河西占了6席 。 且霸气包揽了前三甲 。
真的 ， 不服不行 。
有共识、有预期 ， 鱼与熊掌兼得 。
不夸张说 ， 10月份全市二手房的量价齐涨 ， 背后很大程度就是得益于河西区的翻倍涨 。
南开紧随河西之后 ， 占比约达13.36% 。
河东、河北、西青的热度也上来了 。 纷纷跻身TOP5!
掉队明显的 ， 一个是和平 。
越来越“透明” ， 曾经卖到过全市前三 ， 再看如今前十已查无此区 。
可见 ， 学区房行情也是阶段性的 。
该淡还是会淡 。
另一个排名下滑的是滨海 。
口罩来了 ， 谁都一样遇冷 。 9月是河西被冲击 ， 10月换成了滨海 。
这也是楼市最大的变量 。
能涨价的还是“少数派” 。
和平在三年需求集中释放后 ， 挂牌均价出现下滑 ， 但成交均价依旧坚挺 。
不过也没出现大涨 ， “横”住了 。
比如振河里一室的成交价还是在230万以上 。
现在火热的着力点是河西 。 10月环比9月上涨了0.8% 。
这不意外 ， 和平“关门”后 ， 河西成了最好的“替代者” ， 虽然教育次于和平 ， 但居住属性远在和平之上 。
本地人、外地人都认可 。
近来还火了个二手房小区——绮云里 。
河西一片普小四号路小学 ， 但房子是重新装修过 ， 算是1.5手房 ， 还带装修带家具家电 。 价格也合适 ， 总价150万起 。
令人意外的是滨海 ， 均价也环涨了0.8% 。 一是政策原因 ， 二是生态城给“拉”了一把 。
看同比涨幅 ， 和平简直一枝独秀 。
虽然宁河房价也是向上的 ， 但它的绝对值太小了 ， 今年10月只比去年同期一平米涨了58元 。
再看和平 ， 去年10月时的均价是60716元/平米 ， 而今已跳涨至64380元/平米 。
一平米涨了3600多 。 涨幅约达6%！
其他各区都降了 。 特别注意 ， 河北、北辰、静海 ， 跌幅均在10%以上 。
可见 ， 新房大肆以价换量的区 ， 二手房也难提振 。
逻辑很简单 ， 要想卖掉只能比新房还低 。
没有最低只有更低 ， “拖拽”就此形成 。
那当下 ， 什么人还在买二手房？
无外乎 ， 刚需和改善 。 区别在于 ， 占比的多少 。 这变化的背后就是潜在趋势 。
10月150万（含）以内成交占比为63.38% 。
比9月份时少了4.7个百分点 。
反观350万以上大货值房源 ， 环比9月涨了1.39个百分点 。
简而言之一句话——
刚需被“抢食” ， 改善占比提升 。
之所以如此 ， 是因为刚需是价格敏感体质 ， 很多新房的大惠特惠 ， 的确产生了不小的诱惑 。
原本只能将就买个老破小 ， 如今却能买到新房 。
怎会不动心 。
而对于改善来说 ， 这一招却不好使 。
他们要的是品质 ， 叠加近年来房地产的暴雷频发 ， 现又多加了一条——安全性 。
若是空有品质 ， 房企不靠谱 ， 他们宁可转投次新房 。
如今已到年底 。 新房市场已开启“冲量”模式 ， 不少项目给出的价格相当惊爆 。
加上防疫政策调整 ， 以及“金融16条”的输血 。
地产股已集体大涨 。
房企融资也从限制转为支持 。
所以不出意外 ， 今年新房大概率会翘尾 。
至于二手房 ， 主要在于口罩 。 外地人刚需置业是二手房的主力 。
不过预期已在扭转 。
【天津二手房，提前“翘尾”的背后……】不少房主已经开始在等明年了 。
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