投稿|上海豪宅、五星级酒店背后的新资产投资逻辑( 二 )
疫情这两年，上海拍卖清算的五星级酒店不在少数，如上海中谷小南国花园酒店，因债权纠纷被法院查封，最终拍卖成交价仅为原始报价的一半，且中途大约流拍过两三次 。初始报价20多亿元，最后大约是在12亿元成交 。
除了拍卖，上海五星级酒店这两年转售的也非常多，但大部分仍“待字闺中” 。2021年开始，就有上海虹桥绿地酒店群、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店等多家上海五星级酒店的出售信息，但除了一些换牌之外，不少依然没有找到下家 。进入2022年，世茂的资金链紧张，也开始出售集团旗下的多家高星酒店资产包 。
根据旅界的整理，世茂旗下出售的酒店资产包，总价高达260.5亿元，7个待售酒店项目上海酒店独占4家，南京、武汉、武夷山各占1家 。 其中上海世茂佘山洲际酒店评估值为22.5亿元、上海佘山茂御臻品之选酒店评估值为16.6亿元、上海外滩茂悦大酒店评估值为56亿元、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂广场绑定在一起出售评估值为135.5亿元、南京世茂滨江希尔顿酒店评估值为11.8亿元、武汉世茂希尔顿酒店评估值为12.9亿元、世茂御榕武夷度假酒店评估值为5.25亿元 。
不过，除了今年1月底，上海地产集团45亿元收购世茂上海外滩茂悦酒店这一消息外，其他酒店资产包只有“绯闻”，暂时还未现实质性操作 。
并购风潮下的优质“投资标的物”豪宅抢购一空，重资产高星酒店不太好出手，背后是什么样的投资逻辑？其实透过现象，背后都是资本在寻找优质的“投资标的物” 。
首先说C端资本，就是个人投资 。住宅类产品投资依然是比较简单直接的投资模式，这里面会渐渐成为稀缺资源投资，比如上海的高端住宅或豪宅投资，比拼的其实依然是资本，与其说是投资，不如说是“稀缺资源”争夺 。随着后房产时代的到来，这类“稀缺资源”会越来越少，并且价格其实已经到达顶峰，很难一直高下去，如果没有进一步上涨的空间，就会失去投资价值，当稀缺资源开始“有价无市”，稀缺资源的泡沫风险就会变大 。
纵向来比，进入2022年，我国房地产市场已经开始萎缩，呈现两极分化状态，特别是四五线城市的房价，已经出现多个类似鹤岗的万元低价房城市 。
当然，C端的房产投资，也不是没有一点机会 。我们知道，这两年很多房企日子不好过，2022年肯定会稳字当头 。地方政府对政策的调整，则主要集中在2022年 。据不完全统计，今年已有近50个城市出台了政策，对市场进行松绑，政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面，均为从需求端入手 。此外，根据住建部公布的数据：我国每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛 。基于这两点，对于C端来说，房产投资还是有机会，不过眼光要精准，而且要有资本，个人很难再用金融杠杆完成投资 。因为所有调控的政策并没有改变让房产回归到住宿的本质，房产基本已经告别金融产品的属性，很难再回来了 。
其次，说下B端资本，也就是机构投资 。可以预见，2022年，地产行业肯定会开启大并购时代，为了保证现金流正常，行业开始重新洗牌 。以世茂为例，手里掌握着大量的优质资产，一下子要卖掉近800亿的资产包偿债，也是无奈之举 。
3月3日，上海票交所公布数据，近几个月一直在“卖卖卖”的闽系地产世茂集团，全国竟有15城24个公司出现商票持续逾期，逾期余额少则数十万，多则数千万元，排在所有房企首位 。
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