投稿|上海豪宅、五星级酒店背后的新资产投资逻辑( 三 )
——仅仅是商票，世茂就有24个公司逾期，遭遇类似困局的还有融创等一众头部地产企业 。不过，这些头部房企如果操作精当，应该能够解决当前的危机，因为他们手里有大量的优质资产可以售卖，比如世茂的酒店、商业在资本市场总体估值较高，之所以售卖的速度没有太快，主要还是因为大宗交易，背后谈判比较复杂，不可能一蹴而就 。
所以，综合来看，无论是C端还是B端，资本市场正越来越趋于理性 。寻找“优质标的物”，并理解背后的投资逻辑，评估其背后的潜力和风险，是考验投资人和投资机构的一把标尺 。
黑铁时代投资“多元并进”万科董事会主席郁亮说，房地产已经进入黑铁时代 。其实，也可以理解为投资的“黑铁时代” 。未来的中国投资市场一定会呈现两大特点 。
第一、“房强股弱”局面将改写 。
从全球主要国家的历史来看，在货币放水的背景下，能够显著跑赢通胀的主要就是房产和股市 。以中国的经验来看，过去20多年的历史，房地产已经成为资产保值增值的超级明星，而股市的表现则差强人意，除了极少数的几次牛市行情之外，股市跑赢通胀的能力远远不能和房地产相比 。不过，未来这种“房强股弱”的局面肯定会被改写 。
有人会说，股市看不见摸不着，搞不好是资产泡沫，而房产起码是不动产，再怎么跌也不会跌到谷底 。其实，房产和股票都有可能成为资产泡沫，我们知道，富人的财富并不是拥有大量现金，而是与资产泡沫共舞获得的巨额回报 。因此，如果不想在财富分配的过程中被边缘化，普通民众也不得不适度拥抱资产泡沫，否则就有可能在贫富分化的道路上被越甩越远 。
法国经济学家皮凯蒂在《21世纪资本论》中得出这样一个结论：西方资本主义国家几百年的发展历史，贫富差距之所以越来越大，主要原因就是资本收入相对劳动收入增长过快 。换而言之，如果仅仅依靠劳动收入，是完全跑不过资本收入的，尤其是在今天全球大放水的时代，如果不能通过资本收入增值，就很可能成为财富洗牌的牺牲品 。
所以，以长远的视角来看，加上国家政策的调控，房产的投资空间要远远低于股票 。经过20多年的高速增长后，中国的楼市价格已经基本上处于全球领先位置，尤其是几大一线城市，以房价收入比来衡量，已经遥遥领先那些国际著名都市 。国内一线城市的房价收入比都在40倍上下，而纽约、旧金山、伦敦和东京等城市的房价收入被都在10倍上下 。如果从估值的角度来看，中国楼市已经算是全球最贵 。
基于如此变化，近两年“房住不炒”的背景之下，大量资金已经开始从楼市流入股市 。所以，随着地产调控力度持续高压，资金从地产流出也会越来越明显，未来“股强房弱”也是必然 。
第二、非住宅地产业态更主流 。
过去是传统的房地产开发时代，以单一住宅产品为核心，走的是比规模、成本和速度的快增长高周转模式 。现在是“后开发时代的房地产”，以住宅以外的产品为主，比如医疗、健康、物流、仓储、度假、酒店、公寓、办公、商业等，就是非住宅的这些地产形态会更主流 。做了不赶紧卖，而以持有和运营，也即资产管理为主 。这会是未来主流的地产商业模式 。
所以，这两年大宗交易市场明显呈现回暖趋势，因为地产行业一定会回到平均的回报水平，而其他的非住宅地产业态还有更多投资想象空间 。以上海为例，综合戴德梁行与世邦魏理仕的数据，2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，同比上升50%左右，基本恢复至2018年水平 。这里面投资的明星排在前列的就是写字楼、物流、长租公寓、酒店、商业等新兴崛起的非住宅地产业态 。
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