投稿|上海豪宅、五星级酒店背后的新资产投资逻辑投稿|酒店|投资|房地产

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【投稿|上海豪宅、五星级酒店背后的新资产投资逻辑】图片来源@视觉中国

文 | 空间秘探，作者 | 熊初墨

进入2022年的国内地产业态，不容乐观，但又暗含希望，有时又诡谲迷离。1-2月份，有两则现象值得关注，一个是豪宅市场回暖，过亿“顶豪”频频成交。另一方面，多家五星酒店出售拍卖，但成交缓滞。结合这两类热点商业现象，空间秘探浅析后地产时代的新资产投资逻辑，以供参考。
上海豪宅抢疯了在上海杨浦区生活了四十多年的谢先生告诉我，不久前，他陪同他的一个企业家朋友，去杨浦购买网红楼盘“上海院子”一套房，110平的房子花了1500多万。“你总说房地产已经进入房住不炒的理性阶段，我看未必，上海的房子只涨不跌。我们家的祖宅四层小楼，差不多也有这么多面积，拆迁款还不够买三分之一个上海院子。”
——谢先生说的是其在杨浦区祖传的一套弄堂里的房子，后经他亲自搭建，改造成四层小楼。2020年拆迁，补偿款四百多万，在同一区域却很难买到合适的房子。关于杨浦黄埔旧城拆迁背后的人情冷暖，故事很多，这里不表。不过，离谢先生新家不远的上海院子，确实在当地是一个传奇存在。
2015年11月底，上海新江湾以纯住宅地块竞标，信达以近73亿元竞得，溢价率达81.69%，创下区域楼面价新高。信达后来牵手当时风头正盛的泰禾，借助后者的院子IP，打造高端项目以提升利润空间。2018年4月，上海院子首开376套小高层洋房，2小时销售一空；11月，再推326套洋房，同样火爆售罄。不过，由于众所周知的泰禾高杠杆扩张遭遇资金链危机，泰禾后来全面退出该项目。一直到2022年2月，上海院子才推出最后一批房源，138套，面积最小89平方米，最大361平方米，均价达到133130元/平方米，也就是说最便宜的也要达到1000万元。这一次房源和以往一样火热，几小时宣告售罄，销售额29.5亿元。
不仅仅是上海院子，进入2022年，坐拥中国内地最大豪宅市场的上海在经历了短暂的2021年低迷后，市场成交可以用火热形容。据上海中原研究院统计，2月20日，位于陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门成交了一套总价6720万元的二手住宅，均价达到23.67万元/平方米。而在1月份，有5套豪宅的成交价突破1亿元，其中道里官邸560的交易价格最高达到1.5亿元。
据相关统计，2021上海市高端住宅成交总价段集中在1000-2000万元之间，占比达63%，而总价超过2500万元的住宅定义为豪宅。2022年，这两个区段的高端住宅和豪宅，更是深受市场追捧，有些新盘“一房难求” 。
五星级酒店卖不动相比于豪宅的市场回暖，今年以上海为代表的五星级酒店却在“激烈洗牌”，最近的新闻是上海嘉定喜来登酒店破产拍卖在阿里拍卖平台上首拍结束，因无人出价而流拍。上海冠辕投资管理有限公司所属喜来登香伦酒店定于3月1日在阿里拍卖平台起拍，起拍价为10.62亿元，保证金1.63亿元。这场拍卖赚足了公众的眼光，吸引了11811人次围观，158人设置了提醒，但终究无一人报名，以流拍告终。
万豪酒店官网显示，上海嘉定喜来登酒店有309间客房、36间套房，共有345间。目前来看，酒店官网、第三方平台都可以正常预订房间。据了解，上海嘉定喜来登酒店每年都会接待F1赛事期间入住的旅客，在每年4月的赛事中，仅境外车迷就多达6000人。不过2020年疫情爆发后，大规模的赛事和会议被取消，客源惨遭流失，酒店收益大幅下降，这或许成为压垮酒店债权人的最后一根稻草。