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投稿|万科、龙湖、越秀杀向TOD轨道交通，地铁旁开建青年公寓( 二 )


悄然布局，“新生”到底有多强？其实，轨道/交投及地铁集团在之前或多或少有过一些住房租赁建设的经验 。不同的是，当时这些集团大多是因为招投标土地而配建的住房租赁住宅，并非纯住房租赁项目 。不过，随着国企改革的不断推进，专注主业的轨道/交投及地铁集团逐渐减少了参与土地招投标，将部分精力用于纯住房租赁项目建设 。
资金、物业及运营都非空白的轨道/交投集团，到底实力有多强？不妨先来一同看一下当前这些集团手中的住房租赁项目情况 。
今年1月，济南轨道交通集团更新了3处租赁住房项目建设进度 。其中济南东总部基地项目计划今年年底项目竣工验收完成，范村车辆基地租赁住房项目正在进行装饰装修，预计今年10月份建设完成；上盖区正在进行主体施工，预计今年年底基本建设完成 。
今年3月，由成都交投集团所属善成实业公司负责的成都东站汽车客运站配套商业街项目开工 。该项目建筑面积近1.2万平米，计划2022年11月底完工，共计建成保障性租赁住房247套 。据了解，该项目未来有望打造为具“TOD”特征的、多业态复合的未来公园社区 。
同月，郑州地铁集团与龙湖冠寓签约首个合作项目郑州西三环租赁住房 。该项目位于地铁1号线西三环旁，属于目前城市TOD项目 。未来，郑州地铁集团结合自身TOD站点资源与龙湖冠寓强大的运营能力，尝试推行“站城融合” 。
同月，福州地铁集团表示，地铁1号线新店租赁住房项目预计今年上半年投用 。作为全省轨交系统打造的首个租赁住房项目，该项目位于福州地铁1号线新店车辆基地内，共计推出长租公寓近300套，是福州首个由国企采用委托运营模式管理的租赁住房项目 。
2021年，重庆交通开投轨道集团完成四公里站TOD项目（含海峡路、四公里停车场地块）土地出让 。其中，海峡路项目用地面积1.61公顷，总建筑面积为4.83万平方米，由交通开投轨道集团打造TOD租赁住房示范项目，保障两新市民住房需求 。
2021年12月，厦门集美软件园站TOD综合体项目开工 。该项目是厦门轨道集团首个自主开发的产业社区类TOD综合体项目，其中包含9.5万平方米的多酒店业态、3.38万平方米的24小时站城一体化特色商业空间以及配套建设了近1900套保障性租赁公寓 。
不难看出，虽然进度有些许差异，但基本上这些轨道交投及地铁集团目前的住房租赁及保障性租赁住房项目尚处于起步阶段 。暂时按下之前与商品住宅配套的租赁住房项目不言，这些项目尚未正式进入市场 。这就不难理解，为什么部分集团会选择已有丰富经验的其他市场化机构牵手，如龙湖冠寓等 。由此看来，具备先天性优势的上述集团，目前在住房租赁板块仍处于起步阶段，实力尚有较大进步空间 。
为什么被选中？轨道/交投和地铁集团之外，在过去的5年中，国家队一直在陆续扩充成员名单 。以浙江杭州为例，不仅有杭州市城市建设投资集团、杭州市钱江新城投资集团等城投公司，还有推出自营自持项目“浙能尚悦”的浙能集团等省属国企 。不过，除了城投之外，其他国企一般情况下对住房租赁是“浅尝辄止”，然而新增保障性住房租赁项目规模动辄成千上万的轨道/交投集团显然不是如此 。在地方国资委旗下的诸多企业中，为什么轨道/交投集团会被选中？
首先就是充分发挥先天性优势的需要 。有观点认为，保障性租赁住房与TOD理念天然契合，并给出了两个理由，一是基于保障性租赁住房主要受众人群是城市新市民和青年人，其出行方式以公共交通为主，对物业交通便捷要求高；二是因为相关政策的利好影响，保障性租赁住房的租金相比同一交通站点周边的房源更具价格优势，对新市民群体的吸引力更强 。

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