投稿|万科、龙湖、越秀杀向TOD轨道交通，地铁旁开建青年公寓投稿|房地产

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文 | 空间秘探，作者 | 雷布同

据官方表示，2022年将是保障性租赁住房的增长元年。2021年全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套，今年这个数据将增长至240万套，同比增长155% 。为了如期完成计划指标，一方面现有市场机构的房源被纳入保障性住房租赁体系，另一方面国企组成的国家队持续发力，同时内部“新生”也悄然登场——轨道/交投集团，如刚宣布将于年内封顶TOD首个保障性租赁住房项目的成都轨道集团。
入场第5年，国家队“新生”登场作为成都轨道集团首个开工建设的保障性租赁住房项目，双凤桥TOD项目是成都首批启动实施的保障性租赁住房，占地约20余亩，总建筑面积约5万平方米，预计建成1431套房源。除此之外，2021年成都轨道集团还全面启动实施马厂坝TOD、幸福桥TOD、三岔TOD、梓潼宫TOD、双流西TOD、中环TOD等8个保障性租赁住房项目，包括双凤桥TOD项目在内累计筹集房源10000套。
不仅如此，成都轨道集团今年计划启动实施9000套保障性租赁住房。在目前已启动实施的23个TOD项目上，找到最合适的保障性租赁住房落地方案。至此，成都轨道集团花了2年时间，以19000套的规模位列成都全市“总盘”首位。
保障性租赁住房并不新奇，但是在TOD项目中规划建设保障性租赁住房项目并不算多。以往，TOD大多是肩负着通过城市公共交通和土地协同发展模式，构建集工作、商业、文化、教育、居住等功能为一体的城市中心的重要使命，商业价值常常居于首位。当下，保障性租赁住房项目的进场，意味着TOD在商业之外也开始承担起部分社会责任。
将TOD项目纳入保障性租赁住房项目选址范围的不只是成都，还有北京、苏州、西安等地。近日北京住建委印发的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》要求，依据规划在集中建设区、产业园区及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房。在苏州住建局发布的《苏州市保障性租赁住房建设实施办法》中指出，项目选址应统筹考虑企业集中、交通便利、配套完善等因素，鼓励利用轨道交通TOD、公交场站等地块建设保障性租赁住房。《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》也公布项目四大选址标准，其中就包含强化公共交通导向的TOD模式。
需要注意的是，不同于工业用地等非居住物业改建租赁住房，TOD项目建设保障性租赁住房项目是有着一定门槛的。项目的开发建设之外，对持有的大量物业的经营管理才是更大的考验。如果没有一定的现金流积淀，同时缺乏持有物业的长期运营能力，很难做好TOD项目。
以成都为例，在目前已启动建设的9个TOD保障性租赁住房项目中，均由成都轨道集团负责。因此即便多个城市先后出台相关文件鼓励企业选址TOD项目，但是真正参与其中的企业目前为数不多。除了少数几家民营头部房企企业，如万科、龙湖、越秀等之外，具备主导权的国有企业，包含了成都轨道集团、重庆交通开投集团、厦门轨道集团等企业。
有意思的是，无论是已有多个项目在建设管理中的成都轨道集团，或是陆续迈出第一步的重庆交通开投集团和厦门轨道集团均为国资背景。也就是说，在国家队正式登场住房租赁市场第五年之际，以轨道/交投集团为主且专攻TOD项目的“新生”悄然登场。