投稿|新力地产生死未来，“江西新王”的AB面( 二 )
【投稿|新力地产生死未来，“江西新王”的AB面】这一系列动作与业绩 ， 让新力控股声名渐赫 。在“2020中国房地产百强企业”榜单中 ， 它继续着攀升 ， 位列第29名 。
如果单纯以规模来作为评判标准 ， “江西新王”这个称号 ， 并不算言过其实 。
公司2021年的中期财报 ， 交出了一份表现稳健的业绩：上半年公司实现收入112.19亿元 ， 同比增加28.9%；实现毛利24.38亿元 ， 毛利率为21.7%；实现溢利8.92亿元 ， 同比增长2.4%；股东应占核心利润为7.3亿元 ， 同比增加7.4% 。
而从8月业绩快报的情况来看 ， 前八月新力控股实现合同销售金额约770.4亿元 ， 同比增长25.45%；对应销售面积为507.04万平米 ， 同比上升17.43% 。
在疫情反复、国家政策调控的背景之下 ， 新力控股的业绩指标在表面上 ， 均保持了健康的增长 。
不过 ， 之所以说新力的业绩 ， 只是“表面健康” 。原因就在于它的业绩增长背后 ， 其实有着很深的隐患 。
新力攀高冲锋的手段 ， 其实与诸多同时代房企如出一辙：高杠杆、高负债、高周转、高融资成本 。
“四高”的打法 ， 无疑大幅恶化了新力的债务基本面 ， 2017-2020年 ， 公司负债总额一度从442.06亿元提升至775.64亿元 ， 融资成本达到9.1% ， 高于行业6.08%的平均水平 。
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图表来源：阿尔法工场研究院
在上市前 ， 新力高息信托融资占到总债务的50%以上 ， 信托融资利率高达14%-15% 。而在上市前夕的2019年8、9月份 ， 新力还发行了利率超过12.5%的私人债务融资 ， 总额接近1.7亿美元 ， 用于偿还此前的高息信托 。
这意味着 ， 上市几乎成为新力解决债务问题的唯一途径 。
维持销售增速 ， 是新力想要在高杠杆、高融资成本前提下 ， 维持运转的唯一依仗 。但事情总是会向期望的反面运行 。
按照2020年1137.3亿元的合同销售额、24.4%的增速 ， 新力虽然进入“千亿俱乐部” ， 但无论营收还是净利润 ， 却都维持在2019年水平 。
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图表来源：阿尔法工场研究院
2020年 ， 公司权益销售额504.21亿元（房企按项目持股比例应占的销售金额） ， 占比合约销售额的44.33% ， 2021年上半年权益销售占比为45.99% ， 也低于行业75%的平均值 。
但此时的新力 ， 仍然走在信托通道高融资成本的老路上：它先后4次采用信托方式融资 ， 合计拟募资15亿元 ， 融资成本9-11% ， 高于行业平均融资水平 。
房企于信托渠道融资无可厚非 ， 但信托融资占比过大 ， 成本过高 ， 无疑为新力日后的暴雷埋下了伏笔 。
另外 ， 较高的融资成本也体现在公司的诸多方面 ， 仅2021年上半年 ， 计息银行及其他借款、资产抵押证券所得款项、企业债券及优先票据的利息支出13.29亿元 ， 同比增长14.97% 。
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