投稿|地方房企暴雷案例:蓝光的扩张、债务与坍塌( 二 )


【投稿|地方房企暴雷案例:蓝光的扩张、债务与坍塌】蓝光的债务危机根源在于自身,但是导火索却是中国平安一次“断粮草” 。因为这次“意外”,导致中国平安提前中止了与蓝光的合作,蓝光就此彻底暴雷 。
奇点商业曾描述,由于创始人杨铿在公司内部实行的“疑人不用,用人不疑”的高度放权策略,导致内部管理落实不到位,蓝光和中国平安在佛山的项目融资中,正是因为管理和沟通不及时,才致使蓝光迟于规定日10多天还款给中国平安 。
当时,正值中国平安的敏感时期 。
不久前刚才在华夏幸福暴雷这事上吃了闷亏,计提损失高达182亿元的中国平安,碰到蓝光的延迟还款,当机立断让旗下公司深圳安创和深圳联新,相继冻结了蓝光主要子公司“四川蓝光和骏实业有限公司”的股权 。
登上了中国平安黑名单的“蓝光”,由此在金融机构方引发了多米诺骨牌效应 。
谜之拿地+财务疑云风起于青萍之末,内因却早已伏脉千里 。
作为一家拥有30多年发展历史的地产企业,蓝光眼前的困境不止是与当前愈发收紧的监管有关,也是其激进发展的的结果 。
2013年,创始人杨铿提出了“九年破千亿”的目标,蓝光由此走上了加杠杆的疾驰之路 。
2015年,蓝光发展借壳迪康药业上市,新的融资渠道在A股顺利打开,也让蓝光有了布局全国的资源和野心 。尽管彼时蓝光销售额才183亿元,但接下来蓝光似乎开启了开挂模式,销售额蹭蹭蹭的往上涨,2016年上升到339亿元,2017年涨至582亿元,2018年更是855亿元 。
2019年绝对是蓝光发展史上最浓墨重彩的一笔 。10月,蓝光嘉宝服务正式在港挂牌上市,构筑起了“A+H”股的双资本平台,蓝光的销售额也首度突破千亿大关 。蓝光再次稳定了其四川房企一哥的统治地位 。
疯狂扩张的背后,是蓝光拿地数量的猛增 。2015年到2020年,蓝光的拿地数量分别是15、18、31、85、48和60宗 。
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图/奇偶派
虽然2018年拿地数量远超其他年份,但是这一年拿地金额只有288亿元;而2019年48总的拿地数量却对应着高达654亿元的拿地金额 。楼面价格也被一路推高,从2018年2520元/平米涨至6160元/平米 。
究其原因,与蓝光高溢价拿地脱不开干系 。
以2020年为例,4月初,蓝光以8.47亿元拿下河南南阳地块,溢价123%;随后5月和6月,分别以溢价151%和149%拿下河南南阳和信阳两块地皮;8月份,又在石家庄以溢价99%的代价击败央企中海拿下土储地块 。
数据显示,在2020年整年,蓝光60宗拿地中有52宗是溢价拿地,其中37宗土地的溢价率超30%,21宗土地溢价超50%;5宗土地溢价超100% 。
让人担忧的不止于此,蓝光选择重仓三四线城市的拿地方针,也让人捏了一把汗 。
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图/新增房储备部分截图:蓝光2020年年报
在房产市场面临诸多不确定的前提下,这种高溢价,重仓三四线城市的拿地模式无疑会在未来面临更大风险,实质去化和处置均存在难度,盈利状况也会因此承受更大压力 。
中金公司认为,蓝光公司近年土储片区相对集中和下沉,会使得公司财务杠杆和流动性承压,每年的现金回款难以支撑较高的财务和土地款支出,在近两年债务进入密集到期时期,再融资难以滚续上,自身流动性和经营回款不足,因此会出现债券兑付困难 。

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