投稿|“旧改之王”第二次站在悬崖边( 二 )
据悉，11月24日，佳兆业将香港启德机场一宗宅地，作价79亿港元售予远东发展和新世界发展，但因项目尚有未偿还贷款30.52亿港元和待售贷款12.32亿港元，另刨除其他股东权益和各种融资成本后，佳兆业最终到手金额约9.5亿港元 。
此外，佳兆业近期又以37.8亿港元将香港北部屯门一地块，售予旭日国际集团主席蔡志明，偿还土地抵押贷款后，该笔出售帮佳兆业回笼约13亿港元现金 。
“单是这两宗地出售，数额基本快覆盖佳兆业此次临将到期的4亿美元债”，Kevin称 。
无奈之下，债权人们只得为佳兆业提供了一笔约20亿美元的融资方案，包括中国境内及境外的融资，以及有担保和无担保的融资 。据港媒报道，该融资方案中一笔针对旧改项目的贷款融资额最高达10亿美元，票面利率为12.5% 。
“目前在利率协商上，双方存在较大分歧，对佳兆业而言，这笔到期美元债票息6.5%，若交换要约达成，可延期18个月，且票面利率不变，远比眼下投资人提供的利率接近翻倍的新融资方案划算”，上述接近谈判人士说 。
要是佳兆业宁愿违约，也不还钱，还不接受新方案怎么办？实际上，也不是一点办法没有 。按照规定，境外债权人在企业违约情况下，有权申请财产保全，但需超过25%债权人同意，且要通过受托人推进 。Lazard公司强调“过半数债权人反对要约”，也是为了表明他们有绝对能力掌控局面 。
至此，心理战就会进入了另一个层面 。对于佳兆业来说，债务违约代价沉重，可能是生命不可承受之重 。
美元债属于信用债，一旦违约将直接击碎开发商行业信用 。对此IPG中国首席经济学家柏文喜表示，“佳兆业一旦实质违约后，公司的评级会归零并失去在融资能力，同时触发交叉违约，导致大量的境内外债务提前到期 。在此压力之下，供应链融资也不可持续，房子预售也不再被接受 。”
“公司将迅即枯竭并陷入债务螺旋 。” 柏文喜说 。
02 “我们从佳兆业人变成了郭家人”关于佳兆业的一切，看起来那么岌岌可危，巨债背后是一条几近崩裂的资金链 。
根据财报，今年上半年佳兆业的经营和投资现金流量净额总值为-85.39亿元，同时，在房企融资收紧的背景下，其筹资活动现金流量净额为-0.05亿元 。
更为可怕的是，在现金流只出不进的情况下，佳兆业在上半年还增加了230万平米的土地储备，此外，公司尚有超213个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积约5370万平方米 。
这些土地就像嗷嗷待哺的孩子，无论搞拆迁，还是打地基，需要的都是——钱、钱、钱 。
当然，如若一手房市场仍能供销两旺，钱的事情也好说，但佳兆业面临的情况是崩盘！
一组数据可以展现佳兆业面临的市场巨变 。
根据公司公告，2021年1~6月，该公司的合约销售金额增长77.2%，但当统计口径放宽到1~11月，这个比例已经下降至7.2% 。由此可见，整个下半年，佳兆业的销售业绩大跳水 。
11月当月，整个佳兆业只卖出去约6万平米的房子，而去年同期，这个业绩是71万平米 。
在这种情况下，佳兆业的债务危机就像雪球，越滚越大 。同恒大类似，佳兆业也是存量美元债超百亿的大户，截至10月底，恒大待偿美元债140亿美元，但规模不可同日耳语的佳兆业，待偿总额竟也达到了115.74亿美元 。
同时，和恒大一样，佳兆业也通过旗下理财公司锦恒财富发行了巨额理财产品，现也触发兑付风险 。
锦恒财富名义上与佳兆业并无股权关联，由谢泽杰、万兵、房伟标3名自然人股东掌控，实则为佳兆业旗下为项目融资的理财平台 。
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