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投稿|旭辉的隐忧：销售压力与表外负债并行，购地增持股份也难以掩盖( 二 )


这些都被指向，销售高压下，旭辉控股出手了强销政策 。
毕竟还有一组数据是，今年6月到9月，旭辉控股的销售额连续下降 。
行业环境遭遇寒冬情况下，不能独善其身的旭辉控股也将销售等问题反映到了资本市场 。12月13日收盘，旭辉控股报收4.6港元/股，市值384.8亿港元，而2020年末他们还高达500多亿港元 。
它也因此遭到二股东的抛售 。2021年上半年，平安对旭辉控股进行减持，持股比例降至6.59% 。
表外负债风险从“三条红线”来看，旭辉控股剔除预收的负债率一直超过70%，为黄档房企 。
“在高速公路上要放慢速度，但不是踩刹车，而是不踩油门，急刹车很容易出事情 。争取到今年年底做到全绿，最晚会在2022年全绿 。”林中表示 。
旭辉控股确实负债不再增加，成为林中引以为傲的事情，但如上述所述年销售增速却在逐渐放缓 。
旭辉控股2019年至今借款都稳定在千亿元出头 。
今年上半年其总债务为1107.47亿元，手头现金为524.1亿元，净负债（总债务减去手头现金）为583.37亿元 。
这1107.47亿元未偿还借款中，银行及其他贷款约685.92亿元，境内公司债券约112.45亿元，境外优先票据约309.1亿元 。
这几年，旭辉控股不仅千亿债务规模保持不变，债务结构也未变过，均是银行借款为主，境外优先票据其次 。
2021年上半年，银行及其他借款、优先票据、衍生金融工具、公司债券等于一年内到期的负债合计195.69亿元 。
另一数据显示，目前旭辉控股未到期美元债有13只，规模50.16亿美元 。其中一年内到期的大约为8.36亿美元 。
依此看来，旭辉控股暂时流动性危机不大 。
旭辉控股在行业中有着具有竞争力的债务成本 。上年其加权平均债务成本为5.1% 。而2018年至2020年旭辉控股加权平均债务成本分别为5.8%、6%和5.4% 。
不过，占比第二大的美元债的成本并不低，大多高于当年平均成本，达到7% 。
值得注意的是，不断增长的联营合营企业和少数股东权益形成的表外负债或掩盖了部分借款 。这是旭辉控股债务中核心的一点 。
投稿|旭辉的隐忧：销售压力与表外负债并行，购地增持股份也难以掩盖
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旭辉控股某大楼 Morse姐摄
旭辉控股集团开发的项目中有着众多的合作者，公司少数股东权益早已经超过归母权益，但归母股东获得的利润远远大于少数股东们获得的利润 。
2018年至2020年年末及2021年上半年少数股东权益分别为199.59亿元、331.67亿元、440.54亿元、572.35亿元，占比分别为40.37%、49.34%、52.67%、59.4% 。少数股东权益已逐渐反超归母权益 。
净利润回报却正好相反 。2018年至2020年及2021年上半年，旭辉控股少数股东损益分别为14.94亿元、25.77亿元、36.34亿元、16.94亿元；同期，归母净利润分别为54.09亿元、64.43亿元和80.32亿元、36.03亿元 。
旭辉控股这些联营合营公司的合作对象既有知名房企，也有很多的私募和信托等金融机构，还有疑似关联方的身影 。他们大多在项目前期进入，项目完工前后放弃收获期提前离场 。
今年上半年，旭辉控股合营企业、联营公司的担保负债为170.12亿元 。
旭辉控股旗下重要子公司旭辉集团股份有限公司（下称“旭辉集团”）也同样存在这个问题 。
近几年，旭辉集团少数股东损益的增幅明显小于少数股东权益，可以佐证公司的表外负债风险 。
一方面，最近3年及一期末，旭辉集团少数股东权益规模分别为128.68亿元、264.79亿元和352.86亿元和389.13亿元，占当期所有者权益比重分别为32.98%、41.60%、44.75%和47.63% 。看数据，一年比一年高 。

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