房地产|行业大考下，全竞提升，房企如何稳健发展？
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碧桂园
日本知名的战略大师大前研一曾提出“战略三角形”理论，成功的战略需要三个关键因素，即顾客（Customer）、公司自身（Corporation）和竞争对手（Competitor），简称3C 。三者相辅相成，缺一不可，只有将它们整合于同一战略当中，企业的竞争优势才能持续 。
对标到房地产行业，盲目扩张的时代结束，长期主义时代已经到来 。在这样一个挑战与机遇并存的市场环境下，企业必须保持强烈的韧性、持续优化自身、高压环境下拥有卓越竞争力，才能确保自身有穿越周期的能力 。
稳：行业大考下，依旧保持强劲的头部竞争力受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，整个上半年的房地产格局悄然发生了变化 。首先是各阵营的“缩编” 。根据克而瑞数据，第一阵营（1000-3000亿）共9家，较去年同期缩减10家，破千亿成为房企规模发展的门槛，该阵营的企业中，碧桂园、万科和保利发展在破千亿后，均保持了相对快速的发展，销售额遥遥领先 。第二阵营（500-1000亿）有7家企业，较去年同期缩减16家，为四个阵营中企业数量缩减最多阵营 。第三阵营（300-500亿）为17家，缩减1家 。
其次，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1-5月，降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善 。
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数据：中指数据CREIS
相比之下，碧桂园在千亿级房企阵列中，业绩依旧呈现出超强的韧性 。中指数据显示，今年1-6月，碧桂园分别以2469.9亿元的销售额和3039万㎡的销售面积，位列双榜第一，和前三榜单中的保利发展、万科拉开了明显的差距 。此外，碧桂园累计实现权益合同销售金额约1851亿元；累计实现权益合同销售建筑面积约2348万平方米，不仅稳居行业首位还远超行业均值 。上半年累计权益销售规模仍居行业首位，同比持续收窄，表现好于行业平均水平；6月权益销售金额环比增加20.21%，环比连续两月增加；同比跌幅持续收窄且表现好于行业平均水平 。从销售回款来看，今年1月-4月，碧桂园回款率保持在95%的高水平，处于优于行业的水平，“造血功能”强劲 。企业经营保持了稳固优势，核心盈利指标持续向好 。
英特尔前总裁安迪·格鲁夫说过：坏公司遭到危机摧残，好公司挺过危机摧残，卓越公司则因危机而更上一层楼 。在这场行业大考下，部分房企已经出局，而碧桂园凭借自身强大的实力，依旧稳居头部地位 。
优：优化债务结构，优异融资能力备受机构看好在上半年行业承压的背景下，碧桂园已多次主动通过回购债券、增持债券及公司股票等举措，以真金白银保护投资者利益，维护市场稳定 。据统计，自2021年12月30日起及截至6月15日，公司已公告累计购回优先票据本金总额5570万美元 。今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回，显示了强大的资金实力 。
融资方面，渠道畅通多元，成本进一步优化，获得监管机构及金融机构的认可与支持 。今年1月，碧桂园地产作为共同债务人的“建投汇宇-弘基保理供应链金融1号资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行金额5.2亿元，票面利率5.3%；还成功发行39亿港元可转债，票面利率4.95%，期限4.5年 。3月，碧桂园还先后与招商银行、农业银行分别签订150亿元及400亿元的战略合作协议，还在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度 。5月，碧桂园“债券发行+信用保护”的方案进行融资，成功发行2022年第一期5亿元境内信用债“22碧地01” 。
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可见，在房企整体面临融资难、融资成本增高的背景下，碧桂园展现出强大的资金实力，不仅提前还债给予市场信心和“安全感”，还保持着良好的融资节奏并进一步降低融资成本，稳扎稳打、步步为营 。
碧桂园攻守兼备的发展策略，既能帮助碧桂园守住和夯实主战场，同时也能行有余力地探索新机遇 。
鉴于其良好的市场表现，汇丰、申万宏源等多家券商机构均看好碧桂园 。截至7月初，共有29家境内外券商机构给予公司“买入”评级 。汇丰6月份将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一 。”
变：不断完善的大财务管理体系碧桂园集团总裁莫斌曾说过：“在大的财务管理体系中，我们从2019年以现金流为核心，做回款考核，已经坚持了三年 。所以，我们的现金流一直不错，我们多年来坚持追求‘有现金流的利润，有利润的现金流’，这是财务状况越来越稳健的原因 。”
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今年3月举办的业绩发布会上莫斌介绍称，集团通过夯实财务管控，构建收支管控体系，落实全面预算管理，精细化管控收支两端，从销售回款考核转变为可动用现金考核，要求区域形成常态化收支管理机制，以支定收，包括对工程款做穿透式管理、进行常规费用归零管控、继续优化融资结构、形成完善的价格监控体系及纠偏机制等多项措施 。有业内人士曾表示，虽然现在各家房企都很重视管理系统的数字化建设，但碧桂园明显是走得比较早的，系统建设也更为科学合理 。
可以看到，长期的财务自律和现金流充沛，是碧桂园掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎的财务管理，也是抵抗周期风险的根本 。
楼市触底，恢复缓慢、温和当下的地产，供给端和需求端正释放出积极信号 。去年9月以来，人民银行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放 。2022年6月以来，全国多个城市也在2022年先后加大房地产调控政策的优化力度，相继释放出放宽限购限贷限售、降低首付比例、调整公积金政策及多孩家庭购房支持等多重利好内容 。6月1日至20日，全国100个城市新建商品住宅日均成交面积环比增加约两成，有机构认为，从短期来看楼市己经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程 。
房地产是周期性行业，经历了一定的起伏，当整个行业找到新的平衡点后，生命力又会焕发出来 。对于房企而言，房地产行业经历下行周期的调整后，优质的金融资源已逐步向优质头部房企靠拢 。碧桂园“稳”中求“进”精准把握政策和市场的动向，稳立头部行列，强劲的穿越周期能力让外界对碧桂园，也对行业的复苏充满期待 。
【房地产|行业大考下，全竞提升，房企如何稳健发展？】（本文首发钛媒体APP，作者｜廖凯平，编辑｜崔文官）
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