投稿|300亿文旅资产转手国资，10岁佳兆业文旅止步2022？投稿|房地产|文旅产业研究

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文 | 空间秘探，作者 | 孟沙沙。

作为文旅行业的重要玩家，房企们的一举一动总是备受关注。近日佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称佳兆业集团）宣布撤出三家持股51%的文旅公司，分别是深圳市佳富东部旅游开发有限公司、深圳市兆富德旅游开发有限公司、深圳市佳德美奂旅游开发有限公司。据报道，这3家公司涉及的文旅项目金沙湾国际乐园等价值高达300亿。目前，这三家公司均被陕西投资集团有限公司下属子公司接盘。遥想当年金沙湾国际乐园开业之际的声势浩大，再看眼下对控股项目公司的悄然退出，佳兆业文旅究竟会不会就此止步？
01 被转手的300亿文旅项目，到底怎么样？在房企频繁调整文旅板块布局的当下，从控股子公司撤出已是常事。但是，佳兆业集团本次的撤出动作，还是引起了行业内外人士的关注。
首先是金额之大，即便是对千亿军团而言，斥资百亿的文旅项目都是需要极度审慎的大型投资。根据2020年佳兆业年度报告显示，佳兆业金沙湾国际乐园预计总投资300亿元。其次是接盘方的身份，为异地老牌国有资本投资运营公司。据了解，接盘上述三家项目公司51%股权的是深圳市城开信银投资有限公司，该公司为西部信托有限公司全资子公司，而西部信托大股东则是陕西投资集团有限公司，持股57.78% 。
据陕西投资集团官方平台显示，2020年底该公司总资产近1800亿元。能够说服一家老牌国有投资运营公司拿出300亿元的文旅项目，金沙湾国际乐园到底好在哪里？
诞生之初，金沙湾国际乐园就被寄予厚望。
于佳兆业集团，这是其首次试水大型旅游综合体的开发与运营，300亿元的投资，未来可换来达到500万人次的年游客容量。
于深圳大鹏新区，这个位于大鹏半岛占地150万平方米的项目，未来将成为深圳规模最大的世界级滨海旅游综合体，可提供3万个就业岗位，拉动逾百亿GDP总值。
于房企文旅创新，该项目旨在成为中国第一个结合休闲、娱乐、房地产资产进行综合型度假区开发的项目，试图打破出售住宅型或纯投资型的二元化市场，并打造度假型地产。
于文旅项目自身，佳兆业为金沙湾国际乐园开发了原创IP《寻鲲记》，同时引进了100多项高规格游乐设施，包括全球首创的火光7号航空探险观光塔、世界唯一360度地下观光剧场、全球首创的1638火星虚拟现实挑战、中国最大海底全亚克力穹顶等等。
正因如此，佳兆业集团也为该项目竭力提供各种支持。资金投入之外，佳兆业邀请了曾担任香港迪士尼运营副总裁的Noble Franklin Coker，上任金沙湾国际乐园公司总裁。与其他文旅板块合作方面，项目建设之初，佳兆业集团就与万豪、洲际、凯悦酒店集团签署了合作协议，共同打造三家五星级酒店和一家顶级奢华酒店，将成为国内首个由一家企业投资开发的五星级酒店群。而且，佳兆业集团还与大连海昌集团、蓝极体育完成了产业签约。
不难看出，为了金沙湾国际乐园，佳兆业集团很努力地在与各大文旅关联板块的头部玩家联动。即便是说这个项目含着金汤匙出生，也不为过。
不过，相比起签约合作的顺利进展，金沙湾国际乐园项目的落地却略显曲折。
佳兆业金沙湾国际乐园项目于2016年11月正式开工建设，一期项目原定于2020年夏季开业，后延至去年9月。根据规划，金沙湾国际乐园将建设冰雪馆、水乐园、未来馆、儿童馆、海洋馆五大场馆，以及五家度假酒店万豪酒店、W酒店、凯悦酒店、洲际酒店、英迪格酒店。不过，一期项目仅包含水世界和儿童世界。而且，这两个游乐项目仅开业1个多月，后因天气和升级改造原因，于去年10月23日起闭园。直到今年5月27日，水世界重新开园。
据相关报道，其实早在去年11月，佳兆业旗下锦恒财富延期、面临兑付困局时，就有传出金沙湾国际乐园项目和金沙湾万豪酒店资产处置的计划。眼下，这个传闻终于成真，金沙湾国际乐园项目和万豪酒店资产终究是转手他人。
02 那些年，佳兆业文旅的得与失自2012年官宣首个文旅项目东戴河滨海度假项目以来，佳兆业文旅发展至今已有10年。回溯过往，佳兆业文旅一路走来，既有让人高呼“先有佳兆业，后有北戴河”这样的标志性文旅项目，也有如金沙湾国际乐园项目这样发展曲折的大型文旅项目，还有诸多得与失，不为众人所知。
【投稿|300亿文旅资产转手国资，10岁佳兆业文旅止步2022？】其一是进场时间的早晚之争。一般情况下，行业默认佳兆业进入文旅行业的标志是，2012年宣布计划在环渤海经济区投资500亿打造东戴河滨海度假项目，是旗下首个滨海旅游度假项目。该项目占地11平方公里，开发面积超过1000万平方米，是当时北方最大体量的滨海旅游度假项目。当时，佳兆业官方为该项目频频造势，如计划涵盖50余种复合业态，并改变以往纯旅游景区的单一发展模式，打造强调泛旅游功能的住宅产品。这个项目让佳兆业尝到了文旅+地产的甜头，自2011年开盘到2018年，几乎每年的销售额都在10亿元上下。
彼时，其他的房企文旅产业发展进度如何呢？万科、碧桂园、富力、华润等房企早已在海南东部滨海沿线、惠东、北部湾等海景资源丰富的地方布局，占据了先行优势。市场层面，仅2012年一季度，全国旅游地产投资投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元，继续维持井喷状态。因此，虽然佳兆业在进场之初，就精准卡位滨海度假市场，但是在一些业内人士看来进场时间比起其他房企，还是略晚了一些。
其二是文旅项目的多少之争。在金沙湾国际乐园项目官宣之后，曾一度有这样一句口号形容佳兆业的文旅项目，“北有东戴河，南有金沙湾” 。形成鲜明对比的是，在其他房企文旅板块，这样的口号并不多见。原因无他，对于有能力进入文旅市场的大型房企而言，选择多个重点区域布局多个文旅项目是共识。像佳兆业这样，仅以若干个巨型文旅项目立于市场的房企，其实并不多见。
但实际上，佳兆业布局文旅板块的触手并不只有度假地产，文体也是很重要的一块。2013年,佳兆业大举进军文体产业，并为此特意组建了一家200多人的专业公司，即佳兆业文体公司。早在2015年，佳兆业就已取得深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、佛山高明体育中心四大标志性场馆的运营权。而且，佳兆业还会在其运营的场馆中举办大型文艺、赛事与公益活动，提升场馆运营收入。因此，仅依据度假地产项目的个数，来判定佳兆业文旅项目的多少并不客观。
其三是黄金周期的缺席与否。之所以要将金沙湾国际乐园和万豪酒店摆上货架，是因为佳兆业的流动性危机再次爆发。据报道，去年11月3日佳兆业旗下锦恒财富3亿元的兑付出现了问题。为此，佳兆业提出处置旗下以深圳商业地产项目为主的18项资产。但是，几家开发商、金融机构收到的佳兆业资产甩卖清单，上面列出的待售资产高达71项。
此前，佳兆业曾在2015年陷入流动性危机，甚至一度差点被融创收购。最终，双方因为多重因素未能达成一致，收购没能走到最后。投资金额大且回报周期漫长的文旅项目，于本就流动资金紧张的佳兆业来说，盲目布局是相当危险的。因此，两次流动性危机，对佳兆业文旅板块带来的负面影响是毋庸置疑的。在他人狂奔之际，佳兆业只能小步挪动，谨慎前行。
03 2022年，处置文旅资产的好时机？如上文所提，佳兆业之所以要转手金沙湾国际乐园及万豪酒店这个300亿元的文旅资产包，主要是因为再次身陷流动性危机。什么是流动性危机，简单来说，就是房企的账目上没有现金可以支出了，无钱可付。
以佳兆业为例，去年因理财产品出现兑付逾期危机之后，曾将广州南沙地块转手给平安信托。这是平安信托对佳兆业再度伸出的援手，6年前平安银行曾为身陷流动性危机的佳兆业提供了500亿元战略资金，并为其发行的一笔25亿元信托产品进行刚性兑付。
但是，大型文旅项目的回报周期漫长，在很长一段时间内都需要房企输血是目前大多房企文旅产业发展中不争的事实。一边是仰仗出售旗下资产换取流动性喘息机会，一边是在经营收入方面本就不占优势的文旅项目，房企会选择将文旅项目摆上货架，也是情理之中。
早在2018年，新华联就曾多次为旗下文旅项目子公司提供担保，贷款金额高达2亿元。到了2019年，在叠加了信托和债券集中兑付压力之后，这些担保贷款给新华联带来了不小的流动性压力。最终，新华联只能通过出售旗下资产并向政府寻求帮助。
这也就是说，那些亟待转手旗下文旅资产的房企，一般情况下不会刻意等待市场时机。因为文旅资产于房企的财务流动性来说，实在是太过沉重。相较于时间，接盘方的资金实力和优劣才是房企转手时首要考虑的因素。
不过，今年以来房企们的确都在加速调整旗下文旅资产，仅在5月就发生多起变动。
5月10日，有报道称融创中国在和几名潜在买家洽谈出售位于深圳的冰雪文旅城项目51%股权的事项。在潜在的买家名单中，既有国资方深圳地铁，还有房企万科。不过，目前该项目的股权最终买家尚未确定。
5月20日，建业集团与河南省文投公司就建业电影小镇和只有河南·戏剧幻城两个文旅项目开展了股权合作。自此，建业·华谊兄弟电影小镇由河南文投持股90%，建业集团持股10% 。“只有河南·戏剧幻城”由河南文投持股51%，建业集团持股49% 。
5月26日，因恒大“暴雷”，原胶州恒大文化旅游城项目正式更名为观澜御府。此前，这个停工了5个月的项目刚于2月28日举行了复工仪式，新接盘方为山东胶州市国有平台青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司。
由此看来，2022年是不是处置文旅资产的好时机，答案或许因人而异。但是，从目前的现状来看，2022年倒是很有可能成为房企文旅资产转让的高峰年。
04 关于未来，房企文旅资产有多种可能？有业内人士猜测，金沙湾国际乐园和万豪酒店，未来可能会被债权人或者金融机构当成不良资产处置，要么聘请佳兆业打理项目，转变成轻资产模式。实际上，除了两种方法之外，在近年房企处置文旅资产的过程中，很多种其他处理方式频现。关于未来，房企文旅资产究竟有多少种可能？
寻求地方国资的帮助在多个房企文旅资产转让的案例中，国资平台的身影总是格外醒目。如上文提及的恒大和建业就是如此，地方国资平台均参与其中。今年年初，也曾有消息传深圳国资委旗下的深圳市投资控股有限公司，已与佳兆业子公司佳兆业文体科技集团拟定初步的收购意向框架。不过，这则消息最终并未得到任一方的肯定答复。
不过，地方国资平台因为融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高，且致力于激活区域文旅活力，抬升区域土地价值。因此，与房企文旅天然契合度较高。此外，近年地方国资文旅平台正在加速建设，这些新近成立的公司也需要大量优质文旅资产的补充。而且，一般情况下，国资文旅平台大多会选择股权投资，将股权实控权对文旅项目的影响降至最小。
资产运管的再配置除了大型文旅综合型项目之外，酒店也是房企文旅的重要板块。对于这类文旅资产的盘活，出让只是其中的一条途径，变更运营管理方，也是一些房企根据当下发展形势做出的新选择。2021年，融创决定终止由融创集团持有且由万达酒店集团管理的21家酒店的酒店管理协议。此外，融创与华住共同成立了合资酒店管理公司永乐华住，并将21家酒店交由合资公司管理。
对于尚有余力的房企而言，激活文旅板块活力的方法，不止是向外求救，内部的积极探索同样至关重要。尤其是在当下，因“三道红线”的压力，一些房企急于抛售文旅资产。如此一来，这些资产一旦后续接盘方经营不当，不仅影响了接盘方企业的经营现状，甚至可能会反噬文旅项目原本的持有方文旅品牌的影响力。
资产证券化的再尝试资产证券化，是助力房企盘活文旅资产的又一有效途径。早几年，华发、鲁能、碧桂园等房企都曾先后申请发行酒店ABS，成功完成轻重资产模式的转变。不过，自2020年富力旗下一笔26亿元的酒店资产专项支出计划终止之后，房企酒店资产证券化发展就逐渐慢了下来。
好在，就在今年6月底，上海证券交易所发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，助力企业盘活存量资产，畅通投融资良性循环。酒店作为房企旗下的优质文旅资产，可以再次尝试资产证券化，进一步减轻文旅产业的发展压力，避免陷入流动性危机。
在文旅行业，二八定律凸显，只有极少数项目能够盈利，且盈利周期长达十年、二十年之久。建业集团董事长胡葆森曾在2019年透露，“根据建业集团的统计，过去20年间，80%以上的文旅项目都不赚钱。”在房企地产主业如日中天的时候，不赚钱可能没什么。但是在生存环境愈发艰难的当下，房企文旅到了必须独立行走的时刻。正如“10岁”的佳兆业文旅，不会止步2022 。一如其在多年之前挺过危机一般，简单的休整过后，再次出发，才是房企文旅应有的姿态！