未来5年，郑州买房必须要看的3张图！今天咱们不聊行情

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今天咱们不聊行情，直接聊点实际的干货吧。
有些关于楼市的真相，今天送你3张图片，也许会颠覆过去你对买房的一些认知。
可以收藏起来，希望能给你一点启发和帮助。
如果你身边有考虑买房换房的朋友，请将此文转发给他！

1

买房三部曲：区域+板块+小区。
要想确定区域，先了解城市规划很有必要！
买房买规划，好的规划让你的区域蒸蒸日上，差的规划永远不会有好发展。
我们先看第一张图。

这就是郑州当下的新兴产业布局，一核、两带、五区、多点。
重点关注“一核”和“五区” 。

“一核” ，中原科技带，聚合中原科技城、智慧岛、科学谷三大片区。

“五区” ，郑东新区、经开区、高新区、金水科教园区、航空港区。

郑东新区，重点布局发展软件服务、智能制造装备等战略性新兴产业。

经开区，新能源汽车、高端装备制造等科技研发、补链强链及产品升级。

高新区，智能传感器、网络安全、北斗应用、新材料等战略性新兴产业。

金水科教园区，信息安全、人工智能等新一代信息技术服务产业。

郑州航空港区，智能终端和新型显示、生物医药、智能制造装备等高端制造业。

【未来5年，郑州买房必须要看的3张图！】这张图有啥买房秘诀呢？
你只需要知道，不同级别的区域，房价天花板肯定不一样。
到底是什么决定了房价天花板？
最核心的，就是产业。
不是传统产业，是政府特意引进的高端新兴产业。
高端计算产业和金融业，还有一些高科技的制造业和研发。
有了这些高端产业，才有高收入人群，才会有高房价。
房价归根结底还是跟着产业发展走。

如果一个区域的产业级别高，那它的房价水平就高。

如果配套再完备一些，那房价天花板就更高了。
买房围绕着拥有高端产业布局的区域去选择，就不会错！

2

接下来选板块。
看一个板块的发展潜力，通常要看这个板块的控制性详细规划图，也就是“控规图” 。
控规图不仅会标注每个地块的性质，还会标明道路、绿地、学校、医院等基础设施。
比起总体规划图，控规图更加精准，对我们买房选板块的作用也更大！
控规图怎么看？
首先，看地块颜色占比。
如果黄色地块占比大，说明这个板块主要以居住为主，产业、就业不多，住宅不稀缺。
如果红色地块占比大，说明这个板块的商业、写字楼多，很有可能是商业就业中心，住宅就比较稀缺。
来看看下面这两个板块的控规图对比，就能明白了。

左边这个板块，以黄色居住用地为主，大概率是以居住功能为主的睡城。
而右边这个板块，商务、商业用地比较多，住宅用地分布在外围，很可能是走商务中心的路线。
如果要买房，哪边价值更大？
理论上是右边，因为住宅更稀缺。
但，这里你要注意两点：
一是红色地块上建的到底是什么？
是写字楼？是商场？还是商业性质的公寓？
如果是写字楼、商场那还好，可要是商业性质的公寓就糟糕了！
它会和住宅形成竞争，破坏住宅整体的档次和居住环境，反而不能选！
二是如果红色区域过大，会不会影响到住宅的配套？生活配套够不够？
除了以上这些，控规图上的信息还有很多，如果你想知道某个区域的规划情况，可以从我们这里免费获取，方式附在文末，建议大家仔细阅读。

3

确定区域和板块之后，就是小区的选择了。
很多人太相信售楼部的一面之词，看楼盘只看表面，不注重真实情况的分析。
有些楼盘告诉你是人车分流，可明明地上就规划有停车位。
有些沙盘上看着楼间距超大，可实际上实体楼间距很狭小。
……
所以，我们看到的往往和真相差距很大！
怎么办？
这个时候，我们就需要看懂项目规划图！
郑州某项目规划图举例：

一张图铺开，首先看到的就是地块的各种指标，比如下面这些。

总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地面积、幼儿园大小，等等，超级清楚有没有！
可以从规划图上找到下面这些重要信息：
容积率、建筑密度、绿化率、地上车位、地下车位、公租房户数等。
很多人关注容积率但忽略了建筑密度，这个指标也很重要，它是建筑物的总基地面积与总用地面积之比，建筑密度小，楼间距才大。
说到楼间距，不同楼盘会用不同方法去美化楼间距，千万不要过分相信售楼部告诉你的楼间距数字，找出规划图，自己看到的才是真正的楼间距！

还有就是地上车位的问题，出于消防考虑，几乎所有小区都会有地上机动车位。
怎么判断交房后小区地面上会不会停车？
看两个数字，地下机动车位和小区总户数。
如果地下车位配比能至少达到1：1 ，那大概率地上车位就不会投入使用了。
另外还可以看到小区里有没有公租房，如果总户数里包含商品房户数和公租房户数，那就说明有公租房的存在。
除了公租房，还有开闭所、变电室、幼儿园、垃圾收集点、卫生服务站、体育活动场地、小区主景观等位置也能很清楚的看到。
怎么样，妈妈再也不用担心我被忽悠了！

4

当然，买房也不能只停留在图纸上，还要实地去看。
很多人到售楼部听听开发商讲讲区域规划、项目沙盘、户型、建筑工法，看看景观示范区、样板间，再算个价格就觉得很充实了，可以打道回府了。
大错特错！你漏掉了最重要的一点，到项目工地上去！
售楼部很高大上，景观示范区很高大上，样板间很高大上，但这些是你家吗？交房以后还保留吗？入住以后还存在吗？
清醒一点！你家在哪里，在工地上，一定要到工地上去看一看！
绕着工地走一圈，看看四至，瞅瞅现在有什么，想想以后规划了什么。
公园？学校？商场？医院？地铁口？都在哪里？
规划的学校走过去要多长时间？不看直线距离看步行距离！
建好的地铁口是不是真的只有300米？不看直线距离看步行距离！
附近的高压线、变电站距离到底有多远？会不会有不良影响？量一量，查一查！
附近有没有小火车道？如果有就停留一段时间感受下过车频率，有条件的测测噪音分贝。
……
以上都建议步行，别偷懒，买对房子比省下那点时间重要的多！