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这已经成为楼市最大的问题

这已经成为楼市最大的问题


【这已经成为楼市最大的问题】流动性已经成为楼市最大的问题 。
新房去化难已经显而易见 。 与此同时 ， 大量的二手房失去了流动性 ， 以及之前火热的打新转为二手的存量市场 ， 更面临降价踩踏的尴尬境地 。
过去6年 ， 楼市带给我们唯一的教训就是 ， 对于楼市所有的幻想都在逐渐破灭 。
楼市永远涨 ， 破灭了 。
一线永远涨 ， 破灭了 。
打新一定会挣钱 ， 正在破灭中 。
今天要谈的话题 ， 就是有关打新 ， 有关倒挂 。
我相信在看完这一篇硬核文章之后 ， 你会对楼市、打新、倒挂、变现、流动性有一个更加清晰的认知 。

1

南京 。
形势严峻 ， 割肉卖房 。
江宁 ， 九龙湖 ， 新城玖珑湖二期 ， 88平小三房 。
2019年买入338万 ， 单价38400 。
2022年卖出328万 ， 单价37300 。
当时新城玖珑湖非常热 ， 一是全国市场非常热 ， 二是南京市场非常热 ， 三是九龙湖是热门板块 ， 因此打新非常火爆 。
2019年底 ， 小区最后16套洋房开盘 ， 吸引了2421人报名 ， 中签率仅0.66% ， 放眼全国也是非常低的 ， 轰动全城 。

按照3成首付计算 ， 101万首付 ， 4.9利率计算月供12500 ， 每年年月供15万 ， 3年就是45万 ， 亏损10万 ， 仅仅是账面亏损至少55万 。

2022年上半年 ， 4万+ 。
2022年下半年 ， 价格松动 ， 跌回3字头 。
1、仅仅贝壳 ， 南京二手房存量15万套 。
2、实际上 ， 南京二手房存量一定超过20万套 。

供大于求 ， 降价踩踏 ， 更加剧了市场的寒气 。

江核 ， 绿地海悦 ， 曾经8000多人抢房 ， 如今最低3.4万 。
江北雨山路 ， 保利云禧 ， 19年3万 ， 如今单价3.2万 。
江北白马板块 ， 金辉白马云著 ， 18年2.6万 ， 22年2.7万 。

2
长沙 。

十有九空 ， 倒挂幻灭 。
1、华润置地广场 。
2018年 ， 5500 。
2022年 ， 9000-11000 。
开盘5500 ， 性价比超高 ， 周边华润凤凰城二手房1万 ， 账面倒挂至少4000 。
一半钱买套房费 ， 超级划算 。 当时有非常多的购房者通宵达旦的排队 ， 屡屡摇号 ， 中签率也是非常低 。
2、保利天禧 。
2019年 ， 12000 。
2022年 ， 2万3 ， 江景房3万 。
曾经的滨江新城天王之一 ， 屡开屡罄 。
2019年12月 ， 188套房源 ， 认筹967组 ， 超房源5倍 ， 中签率仅有19% 。
3、北辰三角洲 。
2018年 ， 11500 。 二手15500 。
2022年 ， 精装17500 。 二手1万5-2万 。
北辰三角洲 ， 江景、地铁、双学区、商业、配套全部都有 ， 这个楼盘规模超级大 ， 米宅连续5年看房都有这个楼盘 ， 号称城北一座城 ， 确实繁华 ， 非常热闹 。
多次开盘 ， 摇号热抢 。
3、江山帝景 。
2015年 ， 5000 。
2018年 ， 9000 。
2022年 ， 毛坯洋房1万3 。
4、中交公园 。
这个楼盘 ， 曾经被称为河东最难买的楼盘之一 。
2018年 ， 8500-9200 ， 1439套房源 ， 总认筹人数竟达到了6025组 。 这个记录 ， 甚至创造了当时长沙市认筹人数最高纪录 。
2020年 ， 新房9900 ， 周边新房12600 ， 二手11500 。
5、鑫远翡丽郡 。
2018年 ， 8000 。
2020年 ， 9600 。 倒挂3000-4000 。
2022年 ， 11200 。 二手12500 。
也就是说 ， 整个长沙市场经历了这么多年的跌宕起伏之后 ， 当年全城热闹的倒挂神盘 ， 如今很多都归于尘土 ， 除了保利天禧、万科金域国际等少量打新真正大涨之外 ， 其余大部分都是普普通通 。

3
杭州 。

大起大落 ， 转头成空 。
杭州市场应该是全国连续最热、打新最热、抢房最严重、资金体量最大的城市了 ， 没有之一 。
最典型 ， 最值得研究 ， 也最有经验教训 。
尤其是最典型的一个 ， 远洋西溪公馆 。
西溪公馆 ， 未来科技城板块 ， 紧邻着著名的西溪国家湿地公园 。
2009年拍地 ， 烂尾 ， 2019年 ， 远洋收购 ， 改为远洋西溪公馆 ， 限价2.8万 ， 周边二手房3万5-5万 。
2020年 ， 市场极为火爆 。
西溪公馆推售959套房源 ， 一下子吸引超过6万人报名摇号 ， 1.60%的超低中签率 ， 杭州全城在参与 ， 长三角有钱人在参与 ， 全国都在关注 。
这绝对是中国楼市打新史上绝无仅有的一个 。
不过 ， 要是置身当时的市场中 ， 你会发现西溪公馆只是其中的典型 ， 却绝对不是唯一的一个 ， 因为大片大片的城市都在抢房 ， 极为火爆 。
截止到2022年6月 ， 西溪公馆杭州上半年30个万人摇中的一个 ， 当时米宅后台留言大量的杭州人对我们说：我已经摇号37次了 ， 还没摇上 。
与此同时 ， 南京也出现首个万人摇 ， 江畔都会上城 ， 223套 ， 12815组买房人摇号 ， 平均57人抢一套房；

成都 ， 2020年前4个月已经出现了6个万人摇 ， 累计11万人次报名和摇号 ， 川发天府上城 ， 甚至出现了4万多人争抢786套房源的现象 。
可是现在呢 ， 远洋西溪公馆目前的二手房 ， 贝壳挂牌价显示集中在3万2-7万 ， 但是大量的房源二手房价格则集中在3万8-5万之间 。
如果时间拉长到明年6月 ， 在3年的时间里 ， 大部分业主的账面浮盈集中在1万-2万之间 ， 平均年华涨幅则在15-30%之间 。
3年 ， 年化涨幅15-30% 。
要知道 ， 面对杭州至少20万套的天量库存 ， 大量业主和炒房客的抛售心态 ， 这样的涨幅已经是最理想的涨幅了 。

4

我为什么要谈打新？

因为：
1、追涨杀跌的心态 。
2、牵扯中国人的买房热情 。
3、波及新房市场的去化和限价 。
4、二手房的流动性 。
打新不是中国房地产的楼市 ， 确实中国楼市最重要的一环 ， 尤其是支撑我们继续走下去的信心 。
一旦连这个信心都失去了 ， 那么楼市的根基将无从谈起 。
目前中国楼市最大的问题 ， 已经不在新房 ， 而在二手房 ， 在于流动性 ， 这才是最关键的问题 。
就像经济的本质不是钱 ， 而是流动一样 。
只有钱动起来 ， 才会有投资、基建、消费、买房 ， 这样的经济才是真正有活力的经济 。
所以 ， 你看为什么大家不买房、不消费、不生娃、只存钱 ， 国家就这么害怕 ， 就是因为在钱没有转起来 ， 或者只是在空转而已 。

5

楼市存在很多梦想 ， 打新是其中最大的梦想 。

1、之前打新只需要钱 ， 只需要运气 ， 但是市场一旦冷淡 ， 就会发现 ， 当年打新真正需要的是脑子 ， 因为不是所有的倒挂盘都有价值 。

2、4-6年的市场已经证明 ， 打新不是一本万利 ， 不是一劳永逸 ， 需要挑选 ， 主城核心是涨幅最高的 ， 远郊、纯新区、无品质则仅仅是你跑平大盘而已 。
3、账面涨幅永远是空的 ， 只有变现 ， 只有快速变现 ， 落袋为安才能证明你的投资是有价值的 ， 否则像西溪公馆这样 ， 账面浮盈1-2万 ， 23年会更难卖 。
4、买房考验的永远是常识 ， 是脑子 ， 还是那句俗套的话 ， 核心都市圈、优质城市、主城核心 ， 才是未来买房的核心 。

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