2022年的市场给了我们哪些信号？
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2022年的市场是非常复杂的一年 ， 从大的方针政策 ， 再到小的细节落实 ， 都摆明了房地产要往宽松的方向走 。
但由于年底的疫情 ， 把积压的需求又打回去了 ， 市场并没有什么起色 ， 让原来的那些小利好几乎没有起到实际的作用 。
整体来看 ， 今年一年是稳中带跌的 。
【2022年的市场给了我们哪些信号？】但往往横盘的时候才看得出谁更有价值 ， 谁有泡沫 ， 谁更抗跌 。
下面我们就捋一下这些信号 。
1、珠江新城的地位是进一步巩固了 ， 但是西区也被分化出去了 ， 东区进一步加强了 。
2、天河海珠在琶洲金融城的助推下 ， 底部进一步夯实 ， 价格相比外区更加稳定 。
3、学位房优势依然明显 ， 人们对学位的追求并没有减少 ， 越秀天河北的学位房价值依然很高 。
4、刚需和改善的分水岭愈加明显 ， 价差逐渐明朗 。
5、2000万以上才能买到有一定稀缺性的资产 。
我们先看一下珠江新城 。
中海花城湾176的户型已经走出独立行情 ， 这种产品自身就拥有较强的自主定价机制 。
以往任何一年凯旋新世界都没有像今年这样成交这么多套 ， 不同户型朝向之间的价差开始拉大 ， 大量的成交是在不断坐实楼王产品的地位 。
说明当年买得贵也是有好处的 。
改善的誉峰、中海观园还在突围 ， 这一波的表现实际上是在补涨 ， 三年前的单价和中区的保利心语是差不多的 ， 现在已经明显拉开了 。
我是一直看好东区改善大盘的 ， 主要是这两个盘产品力较为均衡 ， 没有花城湾凯旋的产品差和朝向差带来的价差 。
那我们按照这个逻辑 ， 未来进入核心区但现在还是在边缘区的仍有较大的上升空间 ， 特别是楼龄次新的 。
同样 ， 未来还会有独立行情的像琶洲的水蓝郡、天河公园的熹园天逸都具备这种龙头加独立行情的特质 。
疫情三年 ， 核心区的价格却一直很稳定 ， 且稳中有升 ， 特别是珠金琶板块 ， 在没有任何刺激的情况下有这样的表现 ， 真的体现了其价值所在 。
另外 ， 三房和四房的价差越发明显 ， 拿牛奶厂来说 ， 三房一直是有笋盘的 ， 但这是对比的四房 ， 四房的价格一直是很高的 ， 像金地143 ， 华润140 ， 都是在8-9万之间 。
三房对比四房卖7万是正常的 ， 笋盘的价格是6.5-7万也就变得合理了 ， 其实不是笋 ， 六万多本就是三房的价值 ， 被很多不懂的自媒体说牛奶厂跌了 。
还有 ， 一千多万在广州始终是选不到完美的 ， 要么是珠江新城楼龄偏旧的小三房 ， 要么是天河公园的大三房 ， 天河公园又缺乏商业 ， 在金融城也没有合适的产品 ， 在天河北又嫌增量不够 。
所以一千多万怎么选都不是最好的 ， 三房又不够 ， 四房又嫌偏 ， 所以海珠西番禺荔湾的江景房吸收了这部分需要自住舒适的市场 。
真正能够完美的就要去到2000多万了 ， 起码是不错的三房 ， 有商业或者有预期 ， 比如花城湾或嘉裕公馆120多的三房 ， 保利天悦143的三房 。
再往下降级的话总是问题多多 。
这轮周期里 ， 带学位的老破小还是很有市场的 ， 这轮行情的主力军其实是80后 ， 他们对学位的追求还是比较执着的 。
总的来看 ， 过去的这一年 ， 市场变得更清晰更透明 ， 感受过市场温度的人对楼市是有信心的 ， 对于还处在困难中挣扎的刚需 ， 他们是需要重塑信心的那部分人群 。
有些人对市场的认知来自于自己的那套房子是否好卖 ， 其实是不对的 ， 应该是你要买的那套房子好不好卖才是市场真实的状态 。
以上
2023年楼市展望
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