科学城“卷新菜”，新噱头or大坑盘？
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
拼多多世界很奇妙 ， 我只要便宜 ， 其他都是浮云 ， 雕牌洗衣液仔细看是“周雀牌” ， 蓝月亮原来是“蓝月壳” ， 云南白药牙膏变成“云南中药” 。 买日用品要擦亮眼睛 ， 不能只看价格 ， 买房子也是一样 ， 不要看着低至XXXX ， 就一头扎进去 ， 以为坐地等升值 ， 分分钟被套牢 。
最近 ， 科学城就有一个号称“卷王”的新盘即将上市 ， 以价格为噱头吸引小白刚需客 ， 其中玄机重重 ， 置业者真的要擦亮眼睛 ， 否则一脚踏空分分钟 。
永和隧道口项目 7月拿地预计本月面世
这就是保利在科学城的新地块——永和隧道口项目 ， 位于永和隧道南出口的隧南路 ， 岭南雅筑东侧 ， 7月拿地 ， 风闻本月即将面世 ， 命名保利锦上 。
项目不是很大 ， 占地约4.7万m2 ， 建面约14.1万m2 ， 成交楼面价16199元/m2 ， 扣除竞配面积实际楼面价20639元/m2 ， 应该说这个楼面价在科学城近年来的土拍中 ， 价格并不高 。 预计推出一共7栋高层 ， 建面约75~135m2的三至四单位 。
靠近隧道口 价格最低的“新坑”路边社消息 ， 吹风价约2.5-3.5万/m2 ， 而靠近隧道口的建面约75m2小三房单位 ， 因为靠近噪音影响更大的隧道口 ， 估计总价会更低 。
这也是保利锦上最近宣传猛烈的主打产品 ， 核心就是三个字“够便宜” ， 保利锦上因此号称科学城“卷王” ， 但是科学城其它项目似乎没有和它一起“卷” 。
不是“卷”不动 ， 而是保利锦上的先天“优势（硬伤）”造就了“够便宜（不便宜不行）” ， 因此除了科学城“卷王” ， 该项目还有一个新名头——科学城“新坑” 。
四个先天要素 成就“卷王”底色这些属于地块硬伤 ， 不是发展商能决定的 ， 也是这个地块价格较低的主要因素 。
首先是位置偏远 。
地块属于科学城边缘区域 ， 已经很接近增城了 ， 也是周边小区中 ， 最靠近隧道口的楼盘 ， 因为这个缘故 ， 地块位置一直不被看好；
其次是噪音超标
这也是影响最大的因素之一 ， 旁边岭南雅筑居民早已苦不堪言 ， 装了隔音玻璃都不管用！
目前北向实测76分贝 ， 噪音超出常人接受范围 。 主要原因是本身隧道口就是噪音高发区 ， 再加上主干道的大货车、永和隧道还在扩建动工中、有轨电车5号线动工、开源大道也将扩建施工 ， 造成五重噪音夹击；
第三是空气污染
在项目前身地块出让之际 ， 相关开发建设承诺书当中就明确了这么一个要求：地块开发主体 ， 采取有效措施降低废气等对居民生活的影响 。 同时 ， 开发主体应落实告知责任 ， 以社会认可的方式告知入住居民本项目的周边环境 。
这里所指的周边环境 ， 就包括临近的云埔工业区 ， 这里空气污染严重 ， 主要来自多个塑胶、包装材料和电子企业所造成的空气污染 ， 已经被周边业主多次投诉 ， 并被媒体多次报道；
第四是交通拥堵
距离最近的地铁站开车都要15分钟左右 ， 如果自驾车 ， 主干道的早晚交通高峰必然堵车 ， 加上小区出口掉头位设计不合理 ， 将加剧堵车 。
两个后天缺乏 难道想躺平？首先是教育不确定 ， 学位不足面临争抢
项目除了自配有一所幼儿园 ， 小学和中学都要靠蹭！至于能否蹭到广附小学、广附中学 ， 还不好说 。 周边小区多 ， 人口庞大 ， 学位争抢严重 ， 大家都想争抢广附的学位 ， 僧多粥少 ， 能否抢到广附的学位变数很大 。
其次自身商业弱
项目距离周边商业中心远 ， 周边的商圈都有约6公里以上；就算最近的 ， 老人家买菜也要步行去隔壁岭南雅筑小区 ， 目前项目仅有约1500m2社区底商 ， 满足基本生活需求都困难；而且小区规模较小仅约803户 ， 这点社区底商能不能支持都不好说 ， 日常生活会非常的不便利 。
其实无论是引入品牌学校 ， 还是引进品牌商家和扩大商业面积 ， 都是发展商可以通过努力争取来改善的 ， 但这都会形成成本 ， 显然这是发展商不愿看到的 ， 不敢说是躺平 ， 至少是不想在这两个方面努力 。
什么客户适合保利锦上？由此我们可以看出 ， 保利锦上低价开盘 ， 用低总价吸引客户的策略是正确的 ， 因为先天不足和后天缺乏的影响 ， 使得价格成为项目最大的特点 ， 对于只在乎价格 ， 不怎么重视教育、环境和交通便利的客户 ， 对于周边噪音和空气污染能够接受的客户 ， 还是很具有吸引力的 。
但更重要的是 ， 买房须谨慎 ， 莫图小便宜 ， 眼睛需擦亮 ， 切勿入新坑 。
【科学城“卷新菜”，新噱头or大坑盘？】
推荐阅读
- 夏天爱出汗如何科学的补水保湿 夏天爱出汗如何科学的补水，夏天爱出汗如何科学的补水呢
- 在县城做电商平台怎么样 县级电商平台做什么好，县级电商平台做什么好呢
- “拒绝录用山东服装职业学院全体学生”，公司：涉事员工已停职
- 三大救市礼包条条“对症”，楼市稳了
- 除了“招弟”外，名字中带这两个字也有重男轻女之意，看看你有吗
- 亿达中国，为何血亏也要退出望城智造小镇项目？|独家观察21
- 天津二手房，提前“翘尾”的背后……
- 北京的新“豪宅区”？丰台能成吗？（下篇）
- 联创群辉董事郭光：助推城市更新 激活空港人居生活
- 我国去一次就不想去的“5个景点”，游客忍不住吐槽：太坑了