刨根！天津楼市的定价权，被谁统治？
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始料未及 ， 年终楼市“低欲望”写满屏幕 。
喊了一年等年底 ， 年底真来了 ， 还是不敢买——怕继续降价 。
这时 ， 判断会不会降价 ， 简直是“科技与狠活” 。
衡量的维度很多 ， 但有一条很关键：
谁有定价权？
找到有定价权的新盘 ， 片区内的房价趋势 ， 就能看透八九不离十了 。
楼市是超导体 ， 有传导性 ， 不存在结界 。
通过“比价作用” ， 自动传导到周边新盘 ， 进而改变价格 。
强者进攻 ， 掌握定价权 ， 也就获得交易主动权 。
弱者后退 ， 只能妥协于强者的价格 。
每个区域板块、每个阶段 ， 都存在拥有定价权的楼盘 。
定价权的背后 ， 是最大基数的“买房人共识” 。
买房之前 ， 你必须要知道谁有定价权 。
关注它的成交量和价格即可 。
只要它量稳价稳 ， 不发射“降价波” ， 板块基本面就稳 。
说“擒贼先擒王”或许不太恰当 ， 但就是这个意思 。
我们将推出系列专题《定价权》 。
分市区、西青、北辰、津南、东丽五个篇章 。
为大家梳理出 ， 哪些楼盘有定价权 。
【市区篇】
市区新盘 ， 分三种类型：门槛、改善、豪宅 。
即便聚集于同一区域 ， 也不是一类客群 ， 很难相互影响 。
门槛盘
门槛盘的敏感点在于价格 ， 而不在产品 。
拥有定价权的楼盘：便宜+体量大 。
今年 ， 定价权掌握在九和府手中 。
现房93平米180万 ， 冲击波力度不小 ， 把市区门槛盘价格都打下来了 。
雍祥园81平米177万；中铁建花语津郡88平米210万；
路劲太阳城75平米180万 ， 之后88平米降到205万……
买市区门槛的 ， 很大一部分是新天津人 ， 没有太多区域限制 。
既然是同类客群 ， 那么同质化的产品 ， 就要拼价格 。
谁降谁抢份额 ， 你降我也得降 。
天大地大 ， 吃饭为大 。
九和府的定价权 ， 大到什么地步？
不仅冲击市区门槛盘 ， 还蔓延到大运河、宾水西 。
红桥都这个价了 ， 北辰呢？
运河文化城189 ， 降到1.4万/平米 。
宾水西的主流总价段 ， 也只好压在180万 。
现在 ， 九和府93平米的清盘了 。
市区门槛定价权 ， 转移到中交春风景里手中 。
同样1.8万/平米 ， 2500多套房源 ， 需要持续跑量 ， 不具备涨价空间 。
门槛盘 ， 卖的就是便宜 。
定价权来自买方市场 ， 房企不占主导 。
接下来 ， 盯住中交春风景里即可 。
它能“操控”市区门槛价 。
改善盘
改善盘的敏感点在于产品 ， 价格略弱 。
拥有定价权的楼盘：新产品+份额大 。
这无疑就是中海了 。
本来中海在市区新盘就多 ， 天空之镜、云麓公馆、十里观澜……
8个新盘 ， 都是改善类型的 。
这还不止 ， 又在河西新补仓了两块地 。
随着在市区份额越来越大 ， 它能掌握定价权 。
而且 ， 新/老梅江地块都是大面积 ， 肯定要价格扛旗 。
中海把房价拔高 ， 对全市改善盘都会起到示范作用 。
这波儿中海能成“带头大哥”靠两个杀手锏：
回归市区 ， 产品换代 。
中海是倒逼自己 ， 用产品抢到了定价权 。
也可以这么认为：
只要中海价格稳 ， 扛住了 ， 市区改善盘都会比较稳 。
改善盘和门槛盘不一样 。
定价权可以来自房企 ， 但绝对是靠产品实力争取来的 。
也给房企提个醒——
打铁还需自身硬 ， 要不很容易被碾成锈渣 。
豪宅
市区的豪宅 ， 谁也左右不了谁 。
就像满天星斗 ， 没有谁照亮谁 ， 大家相互烘托 。
金地阅千峯、绿城凤起悦鸣……瑜亮之争 ， 势均力敌 ， 哪个也不用盯着 。
所谓独立行情 ， 就是“刀枪不入、软硬不吃” 。
当看不清时 ， 切忌眉毛胡子一把抓 。
盯住有定价权的楼盘 ， 来判断房价走势 。
天津楼市讲究房价梯度 ， 也“擅长”隔空打牛 ， 颠簸不破 。
西青、北辰、津南、东丽 ， 谁有定价权？
【刨根！天津楼市的定价权，被谁统治？】敬请关注《定价权》后续解读 。
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