存量房贷可能要降！
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救市到了这个阶段 ， 已经到了一个分水岭 。
如果我们简单梳理整个救市路径 ， 大概分为几个时段：
11月之前 ， 政策所有重心 ， 都是在保交楼 。
从保交楼专项债 ， 到AMC机构全面进场收并购 ， 再到中植增信频频出现 ， 所指无一不是紧贴民生的烂尾保交付 。
11月23日 ， 金融救市16条正式出台之后 ， 救市思路彻底转变 ， 从保交楼迅速扩展到救助房企 。
甚至用了很多之前从来没有用过 ， 并且连想都不敢想的招数 ， 比如说 ， 银行新增涉房贷款成不良之后 ， 对银行免责的赦免令 。
这导致3天时间内3万亿的银行授信迅速分配完成 。
很多人说这只是授信 ， 并非实际放款 ， 并信心满满的举出之前的表演式授信为例 。
我只能说 ， 第一 ， 你没有领会到政策的认真程度；
第二 ， 你没有将政策连起来看 。
很多时候 ， 政策都是草蛇灰线 ， 遥遥相应的 ， 并且一脉相承、一以贯之的 。
没有新增贷款成不良贷款的免责令 ， 也许你是对的 ， 银行为了怕追责 ， 表演式授信 。
但是有了免责令 ， 一切又都不一样了 ， 银行有了护身符 ， 就不会前怕后怕 。
在两万亿撒出去之后 ， 还嫌不够 ， 又重启禁用12年的股权融资政策 ， 放开房企股市融资和并购 。
也就是所谓的第三支箭发出 ， 从而三箭齐发 。
最终 ， 最近十几天来 ， 我们看楼市新闻 ，看到的最多字眼 ， 只有三个字：史诗级 。
史诗级政策 ， 史诗级利好 ， 史诗级暴涨 ， 史诗级……
这么多的史诗级 ， 司马迁看到了也会被惊醒 ， 猜测到底发生了什么大事 ， 能不能写进史记 。
三支箭告诉我们的是 ， 从最优质的房企 ， 到濒临死亡的房企 ， 各自都有了命数 。
优质的 ， 如万科、龙湖 ， 则是给予更多的资金流动性 ， 让其成为市场的支撑骨架 。
一般的 ， 该输血输血 ， 该下药下药 ， 拉一把使其步入健康 。
无可救助的 ， 该捐献器官就捐献 ， 通过外部房企的并购和拆分 ， 来完成生命最后的延续 。
但这并还不算完 。
在三支箭之后 ， 境外美元债也正式成为救助目标 。
明年一季度是美元债偿债高峰期 ， 合计规模约1000亿美元 ， 这就是7000亿人民币 。
全年美元债到期规模达到3400亿美元 ， 这就是24000亿人民币 。
房企的偿债压力不是大 ， 是他娘的真大 。
但很显然 ， 银行也开始为优质房企的美元债兜底了 。
最终 ， 三箭齐发+金融16条+离岸贷款 ， 这形成了一个全方位的金融救市大网 。
这种种所有 ， 都只告诉我们一件事：
政策是认真的 。
之前的打击高负债和融资制约是认真的 。
现在的救市、放水、注资也是认真的 。
而所有这一切 ， 都只为一件事 ， 救楼市就是救经济 。
我们之前说过：
1、今年的GDP增长率 ， 二季度的2% ， 三季度的2.5%；这让所有压力都压到了四季度 。
整个政策层面在四季度已经在不遗余力得放水刺激增长 。 不仅楼市如此 ， 各行各业都是如此 。
2、经济在转型 ， 这是事实 ， 但这是长周期的宏观趋势 ， 此刻要解决的是眼下增长停滞 。
而短期内 ， 还真的无法找到更好的支柱 ， 来替代房地产的龙头作用 。
这是最重要的两项数据 ， 第一项跌了很多吧 。 而第二项更是直接断崖了 。
那么 ， 第四季度这眼看着就要进入到12月份了 ， GDP怎么办？数据怎么办？
去年的依赖是出口 ， 但眼下的出口增长是负的 ， 也指望不上了 ， 而消费一直不举 。
除了地产 ， 已经无人可选！
在之前写稿子的时候 ， 这一切还都是我自己根据数据做的推测和推演 ， 而眼下则直接是明牌了：
发改委已经明确指示 ， 要紧抓最后一个月 ， 促进房地产发展 ， 推动四季度经济回稳向上做积极贡献 。
在这里 ， 有一个词特别值得注意：回稳向上 。
什么情况下说回稳？什么前提下说向上？
这一切不宜细说 ， 大家各自领会 。
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但问题也在这里 。
你会发现 ， 这一刻救房企的政策路径 ， 已经基本到头了 。
但因为 ， 政策全部指向了B端 ， 也就是房企 。
这导致了整个市场的断层 。
B端有多热闹 ， C端 ， 也就是实际交易的市场就有多冷静 。
这个交易 ， 包含了土拍和新房销售 。
广州土拍 ， 从去年的一次48块 ， 一路降到6块 。
上海土拍 ， 挂了43幅地 ， 但实际进入交易的 ， 也只有6块 。
北京土拍 ， 预告时挂了10块 ， 四块无人问津 ， 实际挂牌也是6块 。
连不卖地不能活的杭州 ， 最新一轮供地 ， 也只供了8块 。 长三角扛把子低头认输 。
之前 ， 我们会经常看到一个名词 ， 叫做断崖式下跌 ， 一般指房价、收益等等崩了 。
所谓价落如山倾 ， 钱去如尿崩 。
但现在我们才知道 ， 原来拍地也可以膀胱炸裂的 。
新房销售数据？
我们仅说前100名 。
1-11月份前100房企实现全口径销售金额64169亿元 ， 同比减少45.1%；11月份 ， 前100房企实现全口径销售金额6038亿元 ， 同比减少24.5% 。
毋庸置疑的是 ， 需求端的持续萎靡和压缩 ， 正在成为房地产救市的最大桎梏！
所以 ， 到这里我们能发现一件事：
救市的政策路径其实是断层的 。
集中在房企端 ， 而需求端则极度缺失 。
但是 ， 在房企的政策基本饱和之后 ， 需求端救市 ， 一定会成为接下来的政策重点 。
房企是B端 ， 购房者是C端 ， B+C才是整个市场 。
那么 ， 会怎么救助呢?
首先 ， 房住不炒一定不会放开 。 这一点毋庸置疑 。
政策发力 ， 也只有从支持刚需和改善的住房需求来入手 。
从房企的救助路径来看 ， 下一步最有可能先实施的 ， 就是从金融层面对购房者 ， 也就是需求端进行支持 。
1、从10月金融数据看 ， 住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力 ， 是拖累人民币贷款增长的重要因素 。
12月LPR大概率将继续下降5-10个基点 。
2、千呼万唤的存量房贷降利率 ， 大概率将迎来实质性动作 。
一年来房贷利率一降再降 ， 但这都是新增贷款才有的利率 。 这让在高点时 ， 上浮20甚至30批下来的存量贷款苦不堪言 ， 在经济下行时 ， 也正在成为制约消费的负面因素 。
而存量贷款最大的矛盾 ， 其实是银行愿不愿意将这些高收益让利于民 ， 降低存量利率 ， 银行利润减少了 ， 底层的收益就变相增加了 。
但这一次救市的很多史无前例 ， 让我们看到了很多前所未有的创新 ， 比如说涉房不良贷款免责 。
并且存量贷款降利率 ， 是有先例的 。 根据第一财经的报道 ， 2008年10月为了救市 ， 金融政策机构出台政策下调利率下限 ， 紧接着多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠 。
有个成语 ， 叫做前车之鉴 ， 只要有迹可循 ， 一切都是有可能的 。
【存量房贷可能要降！】特别是眼下这个要靠楼市撑起经济的时刻 ， 和14年前的情形 ， 基本没有什么不同 。
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