真正可以参考的价格信号
文章图片
文章图片
指导价是2021年初房价上涨后的产物 ， 从深圳发布三千多个小区政府参考价开始 ， 然后全国多地陆续也出台了二手房参考价 。
这是首次针对二手房的价格进行直接干预 ， 干预的原因当然是二手房房价大幅上涨 。
一般只是针对新房实行备案价制度 ， 开发商想要拿到预售证 ， 就得按照备案价来卖 ， 所以新房的价格不是市场价 ， 很难真实
价格涨跌跟供需有关 ， 市中心人多房少 ， 而且又是以二手交易为主 ， 那上涨趋势肯定是由供需紧张的市区启动再蔓延到郊区 ， 所以二手房会比一手房先涨 。
这些简单的认知我们就不再重复说了 ， 看我文章的人应该都是懂的（干货在后面） 。
关于房价 ， 有很多的统计、指数、涨幅跌幅之类的 ， 眼花缭乱 ， 不知道到底该听谁的 ， 也不知道到底有什么具体意义 。
喜欢看宏观大势涨跌的 ， 属于对房价认知较低的一群人 ， 这类人就比较喜欢看上面的数据 。
如果文章里面经常出现某某城市均价、平均涨幅、房价排名之类的 ， 这类型的基本可以不用看了 ， 可信度低 ， 没有实际意义 。
注意 ， 买房千万不要问他 ， 这类型的最容易GJC 。
这些数据可以给你提供文章素材 ， 让你的说法有出处 ， 或者让你拍视频显得专业 ， 但解决不了实际怎么买 ， 买哪里以及什么时候买的问题 。
除了这些 ， 还有什么房价收入比、人均住房面积、租售比等 。
找了一圈 ， 我发现这些数据每个人统计的都不一样 ， 即便是以年为单位去计算的也完全不同 ， 错了也不会有人指正 ， 没有人真的会较真均价是4万还是4.1万 ， 还是3.9万 。
你看这些是方便计算出自己买房的首付 ， 还是计算自己的投资回报呢 。
即便是计算得这么精确 ， 等你真正操作的时候还会一样吗 。
因为每个城市的信贷政策不同 ， 贷款利率不同 ， 房源不同 ， 交易条件也不同 ， 好的房子你不一定能买到 ， 你计算再精确也没用 。
所以买房 ， 我们还是得看具体的价格 。
那什么样的价格才有参考价值 ， 得满足以下几个条件：
1、当地政府在房价上涨期出台的
横盘期不需要出台 ， 一般都是在上涨期为了抑制房价上涨而被迫出台的 ， 当然有些城市也会在下跌时出台限跌令 ， 这种基本上是三四线城市 。
2、具体到每个小区
具体小区的价格也就是参考价 ， 需要配合信贷政策来执行才有用 ， 不配合执行也是没用的 ， 但是它的指导意义在于信号 ， 这个信号发布了就是让你别再买了 ， 这个信号收回了就是说你可以买了 。
3、有信息差、有利差
例如那些摇号的 ， 有倒挂的 ， 你想买不一定能买到 ， 就因为看到价格后发现有利润 ， 大家才往里面冲嘛 ， 所以它的价格就是给你的利润作为指导 ， 例如琶洲南TOD、科城山庄等 。
4、实际交易价格
实际成交的价格是所有因素里面最重要的 ， 才能作为你买入的标准 。
以上三个都是间接的影响市场的情绪 ， 但影响的程度还是得看实际的价格 。
但这个实际交易价格也还是要具体到同一个板块 ， 同一个小区 ， 以及差不多的楼层和户型去对比 。
你不能拿一楼和顶楼的成交价格作为参考标准 ， 同样也不能拿最贵的那一套来说这个小区的价格多高 。
如果是单价最贵的小区和单价最便宜的小区 ， 就别参考了 ， 一是你不一定能买到 ， 二是再便宜也没必要买 。
通常我们参考的是主流板块里的主流小区 ， 或者成交量较大的小区 ， 这些成交价参考意义更大 。
一个小区一年才成交一套 ， 或者没有同样户型成交 ， 你也没必要参考 。
【真正可以参考的价格信号】以上其实都是基本常识 ， 但还是有很多人是比较死板的 ， 非要跟过去较劲 。
这种时候 ， 我就建议提升一个维度看待 ， 比如 ， 你把参考的范围扩大到两个或两个以上的小区 ， 或者加入总价来参考 。
那个小区有更好的 ， 价格还便宜 ， 这套单价是贵一两千 ， 但是总价低了不少呀 。
跟很多买房人的正常思维不同 ， 我们参考的时候尽量要逆向思维 。
选择越多参考的价值越低 ， 选择越少才有对比的意义 。
一手房直接看备案价来买就不会错 ， 领导规定的价格你不用质疑 ， 肯定没问题 。
二手房交易的时候 ， 参考的因素相对更复杂 ， 但如果上面你看懂了 ， 你至少不会掉到坑里 。
最后再提一点 ， 实际成交价也要看具体是在哪个周期对比 ， 以上可以说是进入横盘期或者说稳定期的参考方式 ， 但下行和上涨时又有其他标准 ， 我们以后的文章会说 。
以上
拿铁房产观 ， 专注广州楼市咨询与全流程买房服务 ， 关注我 ， 让你买房路上少走弯路少踩坑 。
推荐阅读
- 过年回家宠物怎么办？不用慌，这四种方式可以将猫咪带回去
- 60秒！6亿！这个时代，客户真正的需求，其实暗藏在“社群”里
- 嗮嗮我家的砖砌橱柜，耐用又实惠，婆婆说可以用几十年！
- 盘点2022轻薄本，这几个笔记本电脑才是真正的实力王者！
- 玉玺什么时候失传的？真正的传国玉玺去哪了
- 乡住科技免费图纸精选8款带庭院别墅自建房图纸有庭院的房子才是真正的乡村田园生活
- 水瓶座冬季感情指引，可以充分发挥自身魅力，坚定自己的选择
- 现在网上很火的原浆酒是什么酒？可以直接喝吗？听听酿酒师怎么说
- 案涉工程系违法建筑，承包人是否可以主张工程款的优先受偿权？
- 想入手荣耀80？先看看这些差评，不介意就可以考虑入手！