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投稿|房企预售金陷囚徒困境( 二 )


无法被信任的房企预售资金监管的目的，首先是为了防止企业滥用 。
由于此前的监管政策并不明确，导致部分房企钻政策的空子，违规从监管账户中提取资金，进而导致烂尾 。
上海浦东新区的颐盛御中环二期，原本应该2020年下半年交房，但直到2021年，这个楼盘仍未交房，不少交了几百万购房预付款的业主只能艰难维权 。
购房者的预付款已经交给了房企，但房子却没法建起来，那么钱去了哪里？
这就与房企过去的开发模式有关 。
投稿|房企预售金陷囚徒困境
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在预售模式下，房企的楼盘有一个通用的流程：“拿地-开工-预售” 。
在这个过程里面，房企拿出的自有资金其实很少 。拿地时的资金可以是融资而来的，施工阶段的工程款则由建设方垫付，在建设到一定程度后，又向银行申请开发贷，等到拿到预售证，又可以从居民手中收取预售款，投入下下一轮拿地中 。
本质上，房企所收取的预付款，是其撬动外围资金的杠杆 。
但实际上，早在上个世纪的《城市商品房预售管理办法》出台时，就对房企预售资金的管理做出了规定 。
商品房预售资金监管，指的是由房地产行政主管部门与银行一起，对开放商所收取的商品房预售资金实行第三方监管 。房地产开发商必须将预售资金存入专用的监管账户，并且只用作本项目建设，不允许房企随意支取和使用这笔资金 。
最初，监管部门将规则的制定权和执行权下放给了市县层级的政府，因此，预售资金监管制度没有全国统一的标准，各地执行情况也不一样，有的地方宽松，有的地方严格 。
预售资金会分为“重点监管资金”和“一般监管资金” 。其中，重点监管资金采取三种计量方法：
一种是预售资金比重法，即重点监管资金额度由预售总价款乘以固定比重来确定，比重一般在10%-40%之间，譬如成都比重为15%-25%，石家庄、太原比重都为40% 。压力三四线城市重点监管资金比例相对更高，譬如张家口高达70% 。
投稿|房企预售金陷囚徒困境
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第二种是固定工程造价法，指全市划定统一的建安成本标准，一般在1500-5000元/平方米的区间内，重点监管资金额度=预售面积*固定建安成本 。
还有一种是计划工程造价模式，即重点资金监管额度“一盘一价”，额度一般是计划工程建设费用总额的1.2倍 。
预售资金监管政策的本意，是为了专款专用，哪个项目的预售款，专用于这一项目的建设，保证项目能够完工，正常交楼 。但在去年下半年的房地产市场困境中，预售资金监管被严格冻结以保交楼 。
2021年全国商品房销售额为18万亿元，以10%的比例保守估算，所有房企被地方政府监管的预售款规模达上万亿元 。
这就导致房企现金流承压，引发了另一个连环效应 。
还不起债、建不了房“我们已经连3亿元也拿不出来 。”
这是去年11月，佳兆业总裁麦帆对理财投资者所说的话 。在他说这句话之前，佳兆业账面受限现金和在途现金，合计360亿至380亿元，均被卡在监管账户中 。
2021年下半年，各级地方政府为了确保当地的项目能够不烂尾，想要截流房企的预售资金，防止其被开发商抽走，因而对预售款的提取监管得更加严格 。

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