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投稿|房企预售金陷囚徒困境( 三 )


世茂总裁许世坛说：“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元 。”
可预售资金的监管加强之后，一些房企的楼盘本身存在的问题却并没有解决 。甚至还导致了其他问题的出现 。
一名房地产业内资深人士告诉金角财经，某房企在大湾区的一个超大规模项目，在建设数年之后突然停工了，原因是项目资金被冻结了5个亿，但这个项目只需要两个亿就能实际完工 。
还有一些房企出现了债务违约后，外界一查看财报，发现其账本上躺着几百亿资金 。但其违约的债务仅仅只有两三亿元 。
根据媒体报道，部分城市甚至出现了预售资金零拨付，银行或法院随意关闭预售资金监管账户的做法 。
易居企业集团CEO丁祖昱曾以长三角一个真实的项目举例，项目拿地金额为16亿元，销售金额共18亿元 。其中房企获得账面资金8亿元，但有7亿元在政府监管之下；另有10亿元按揭属于“在途资金，“企业目前实际可动用资金，可能只有监管账户资金的20%左右 。”
国海证券研报称，一些房企已经陷入“融资收紧—流动性风险—预售资金收紧—停工—销售难回款难—流动性风险进一步加剧”的恶性循环，而这种“过度的监管将各城市的资金池割裂开来，阻碍了项目自身、项目和母公司、母公司和金融机构、金融机构继续投放资金的大循环，加大了房企现金流断裂的风险 。”
市场开始怀疑，本意是要管好房地产预售资金的监管制度，一不小心管得太死了 。
因此，从年初开始，监管部门开始对预售资金过度监管纠偏，明确对预售资金规定进行全国统一管理，并且在账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用 。
但在这之前，有一些房企已经开始现出了原形 。
绿档的“含水量”2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出了“三道红线”指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1 。由此将房企分为“红、黄、绿”三档，红档意味着三条红线全踩中，黄档为踩中两条，绿档则代表一条线都没踩 。
但在去年下半年的市场中，不少绿档房企也现金了流动性危机 。包括佳兆业、奥园等房企，均出现了爆雷的情况 。
这也与预售资金监管加强有关 。
一直以来，房企都将预售款列入可流动资金的范畴 。安信证券研报显示，过去预售资金监管较松，对房企而言，预售资金的可动用性较强，即便是重点监管资金，很多房企也不在报表中作为受限货币资金列示 。
但在当下，预售资金监管更加严格的情形下，预售资金已经不是房企可以随意动用的资金 。这就导致，房企财报上巨额的“现金及现金等价物账面金额”具有很大的水分 。
例如，前文提到目前的预售资金监管大多以预售款总额或售价总额计算，额度则多在10%-40%之间，即便按照10%的比例来看，实际情形也与此相距甚远 。
A股38家房企2021年的三季报显示，其销售合同负债总额为3.7万亿，但受限货币资金仅为854亿元左右，占比仅为2% 。
一些绿档房企的计算方式，在预售资金受到严格监管的情形下，其实际可用资金也与账面上的情形不同 。
房企在计算三道红线指标时，一般只在计算资产负债率时剔除预收款，而净负债率和现金短债比，都没有剔除掉预收款 。因此，若剔除掉受限资金，绿档房企的实际债务比例，或许将会大为改变 。
财新周刊此前在报道中曾援引一名房企高管的解释，如果一家房企在2020年底的有息负债为1000亿元，银行存款为610亿元，股东权益为400亿元，那么净负债率为97.5%，符合监管要求 。但在其他条件不变的情况下，假如银行存款610亿元中有510亿元被监管，不能随时被公司调用，那么在计算净负债率时应予以扣除 。

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