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投稿|房企预售金陷囚徒困境( 四 )


照此计算，这家公司的净负债率应为225% 。若将表外负债、理财资金、商票、保理、供应商借款等因素加上，净负债率可能高达400%至500% 。
换句话讲，这一数据的偏差让“三道红线”的评判标准在一定程度上失去实际意义 。
预售制度下的预售资金监管政策，在不同的时期，不同的松紧度下，让市场有了不同的走向，但似乎矛盾仍然没有减少 。管得宽松或者管得严格，烂尾楼都会出现 。于是，有声音认为，应该“取消预售制，改现房制 。没有实力的房企自然就土崩瓦了，实现房企良性退出，正常并购，房地产行业健康发展 。”
取消预售，的确可以消灭烂尾楼，但目前来看，这只是脱离实际的理想情况 。
目前的房地产预售制度是一个地产全链条的问题，整个房地产行业的运转都是基于这一模式，包括金融、土地拍卖、土地价格、房价、上下游行业，都围绕预售制形成了自己的行业模式 。
短期内直接取消预售，改为现房销售，对于房地产开发投资规模的影响难以想象 。
目前，全国统一采用现房销售的只有海南省 。2020年3月，海南全省宣布新建房屋实行现房销售，但是海南省的独特条件短期内并不具备向全国推广的条件 。
海南省存量土地规模较大，在新出让土地建设的商品住房实行现售后，短期内实际市场供应量不会显著降低，所以将不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨 。
所以，现实情况决定了目前的房地产行业，仍然无法让预售制退出历史，而是选择通过松紧调节，实现不同的目的 。
此前的严格管理，是为了保交楼这条底线，当下的适度放松，则是为了给房企释放流动资金，也是为了减少资金断裂可能，保证交楼 。
说来说去，现在能把房子建起来，已经成了底线了 。至于赚钱这回事，已经要在优先级中往后排了 。
【投稿|房企预售金陷囚徒困境】参考资料：

  • 财新周刊 ｜ 房企预售资金监管变局

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