投稿|房企预售金陷囚徒困境投稿|房地产

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图片来源@视觉中国

文｜金角财经，作者｜胡野原小迪，编辑｜角爷

当前房地产市场最重要的问题是什么？
如果放在过去，这个问题的答案或许有很多种，规模、利润、速度、质量、房价涨幅等等，视立场不同会有不同的回答。但在现在，房地产市场最重要的话题只有一个：保交楼。
从2021年下半年开始，房企爆雷成潮，今天这家爆雷，明天那家违约，房企似乎在一夜之间失去了支撑自己发展和前进的那口气。
但这口让房企得以喘息的“气”究竟是什么？是政策还是市场信心？在不同的阶段，或许也会有不同的答案。但有一个十分重要却常常被人忽略的因素——预售资金，或许是那口让房企生命能够延续的“气” 。
这几天，各地不断出台有关房地产预售资金监管的政策。
3月11日，河南省《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》；3月1日，厦门发布了修订后的《厦门市商品房预售管理规定》，同一天，河南新乡也发布了《新乡市新建商品房预售资金监管办法》……
预售资金的监管已成当前房地产监管中的矛盾中心之一。去年下半年，房地产市场环境复杂，多地对房企预售资金加强监管，而现在，为了房地产市场的平稳发展，又开始对预售资金监管有限度放松。
而这些矛盾折射出当下房地产市场监管的囚徒困境，松则乱，紧也乱。不过，即便如今房地产预售资金监管开启了又一次调整，也很难重回过去的宽松时代。
被监管的预售资金预售资金对于房企的重要性超乎许多人的想象。
商品房预售制度起源于香港，1983年，深圳在内地开始试点商品房预售。1995年元旦节，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。
预售制度的初衷是为了减轻房企资金压力。
购房人按照商品房预售合同，向开发商支付购房款，其中包括了前期的定金、首付款，以及银行按揭贷款等。这些资金加总起来，构成了商品房的全部销售收入。而预售，则让开发商在建好房子之前就能先收到钱，从而加快资金使用效率。
根据国家统计局数据，2021年全年，房地产开发企业到位资金201132亿元，其中国内贷款23296亿元，占比11.5%，但定金及预售款为73946亿元，占比36.7% 。预售资金对于房企的重要性不言自明。
除此之外，个人银行按揭贷款为32388亿，占比16.1% 。由此可以看出，定金及预售款+个人银行按揭贷款的资金高达106334亿，在房地产开发企业到位资金规模中占比超过52.8% 。
这意味着，房地产开发资金有一半来自居民预支的购房款。
现在，这笔资金遭到了严格的监管。据金角财经了解，自2021年下半年开始，全国多个城市均收紧了预售资金监管政策。
去年12月22日，浙江省湖州市住房和城乡建设局等3部门发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。《通知》要求，严禁在监管账户外收取购房款方面，房地产开发企业要将购房人按合同约定支付的预购房款（定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金）全部存入商品房预售资金专用存款账户，不得存入其他账户。严禁在网签系统外售房和收取资金。
此外，嘉兴、东莞、重庆、长沙、广州等城市均出台相应政策，对预售资金进行严格管控。信达证券的研报数据显示，去年9月-12月，全国预售资金监管规模大约为1.6 万亿元。