小区内的会所或者公共场所 。现在产生的纠纷也越来越多 。开发商往往只是告诉你说 。小区内的会所、健身场所等等多么规范 。多么先进 。绕开产权问题 。如果你不约定这些场所的产权 。有可能最终让开发商卖掉 。买主不一定能让你免费或者优惠使用 。如果合同约定这些场所的所有权归业主 。则开发商不能出售这些场所 。
11、对各类设施的约定？
燃气、宽带等 。往往开发商都只选择一家 。导致用户无法选择 。如果在合同中约定 。要求开发商让几家经营商进入小区 。譬如宽带 。不能只让我们被动的选一家啊 。都进来那我们可以选择的范围就多了 。就有主动权了 。
12、双方协商解决的内容必须多研究？
凡是前面提到纠纷的内容 。后面写双方协商解决的 。一般都是对开发商不利的 。一定要明确违约责任 。不能简单的协商解决 。否则出现问题之后 。你就没有追责追赔的依据了 。合同附件也要留意 。商品房买卖合同除主合同外 。还包含四个附件 。即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议 。
13、房屋交付后 。买受人发现房屋实际情况与销售广告不符 。可以要求开发商承担违约责任吗？
为了保护购房者的权益 。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 。并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 。应当视为要约 。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 。亦应当视为合同内容 。当事人违反的 。应当承担违约责任 。”由此可见 。对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺 。如果其对订立合同定价有重大影响 。那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同 。也属于合同内容 。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时 。可以要求开发商承担违约责任 。
14、哪些房地产不能转让？
根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定 。下列房地产 。不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的 。不符合本法第三十九条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产 。未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 。
15、仅有房产证 。但没有办理不动产登记 。能取得房屋所有权吗？
不动产以登记的方式进行公示 。只有进行登记才发生物权的效力 。买受人才能获得不动产的所有权 。登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上 。不动产登记簿是物权归属和内容的根据 。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证 。只起到证据的作用 。当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时 。以不动产登记簿为准 。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力 。当不出现纠纷的时候还好 。但一旦出现关于房屋产权的纠纷 。不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权 。因此 。大家在买卖房屋时 。一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更 。
16、买来的住房面积缩水怎么办？
面积缩水是买房族经常遇到的问题 。对于房屋“面积缩水”的问题 。应该以房地产管理部门所做的测量面积为准 。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题做出了明确的规定：第一 。误差率在3%以内的 。当事人不能请求解除合同 。但是对于缩水那部分的购房款 。开发商应该返还 。第二 。误差率超过3% 。买房人可以选择请求解除合同 。或者不解除合同 。但是要求开发商承担其他责任 。
17、开发商逾期交房怎么办？
开发商应该按照约定的时间交付房屋 。这是开发商的主要义务 。如果开发商没有按期交房 。买受人可以根据不同情况 。采取不同的方式来维护自己的合法权益 。第一 。开发商不能按期交房 。经催告后在合理期限内仍没有履行的 。买受人可以解除合同；第二 。逾期交付 。经催告后在合理期限内仍没有履行的 。买受人不解除合同 。可以请求开发商承担违约责任；第三 。逾期交付 。经催告后开发商在合理期间内交付的 。不能解除合同 。但是可以请求承担违约责任 。需要注意的是 。买受人享有解除权的必须在法定期间内行使 。不行使的 。解除权就消灭 。
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