18、房屋买卖合同签订后 。因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条就此问题的不同情况分别作了规定：“对房屋的转移占有 。视为房屋的交付使用 。但当事人另有约定的除外 。房屋毁损、灭失的风险 。在交付使用前由出卖人承担 。交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知 。无正当理由拒绝接收的 。房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 。”由此可见 。在一般情况下 。房屋损坏的风险 。在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后 。由买受人承担 。此处所说的交付 。是指房屋的转移占有 。就是把房屋由出卖人手中 。交到买受人手中 。由买受人占有使用该房屋 。
19、签订商品房预售合同 。应具备哪些条件？
根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售 。应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金 。取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算 。投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以 上 。并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 。取得商品房预售许可证明 。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案 。商品房预售所得款项 。必须用于有关的工程建设 。
20、出卖人未取得商品房预售许可证明 。这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明 。与买受人订立的商品房预售合同 。应当认定无效 。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 。可以认定有效 。”
21、房屋买卖双方签订预售合同后 。没有进行登记备案 。一方当事人可以请求确认合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由 。请求确认合同无效的 。不予支持 。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的 。从其约定 。但当事人一方已经履行主要义务 。对方接受的除外 。”
22、房屋出现质量问题 。任何时候都可以要求出卖人修复吗？
《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任 。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定 。保修期从交付之日起计算 。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的 。保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限 。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期 。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题 。房地产开发企业应当履行保修义务 。并对造成的损失承担赔偿责任 。因不可抗力或者使用不当造成的损坏 。房地产开发企业不承担责任 。”此外 。我国《建筑工程质量管理条例》第40条规定 。在正常使用条件下 。建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程 。为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏 。为5年；（3）供热与供冷系统 。为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程 。为2年 。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定 。由此可见 。关于房屋的保修期 。是比较复杂的 。当事人为了维护自己的权益 。除了依照法律的规定 。还可以在合同中进行详细的约定 。制定房屋的保修条款 。所以 。房屋出现质量问题 。并不是任何时候都可以要求出卖人维修的 。出卖人的保修期是有一定的期限的 。
23、房屋买卖双方签订合同后 。出卖人与第三人恶意串通 。又签订合同并交付使用 。买受人可以请求确认第二个合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通 。另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用 。导致其无法取得房屋为由 。请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的 。应予支持 。”因此 。房屋买卖双方签订合同后 。出卖人又与他人签订合同 。并将房屋交付使用 。买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通 。那么其就能请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效 。而实际生活中 。如果第三人明知买卖双方的合同 。还与出卖人签约 。其实就是恶意 。
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