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买房是件大事 。因为购房开支实在太大了 。所以购房者不得不慎之又慎 。尤其是初次买房的朋友 。由于没什么经验 。签合同时往往忐忑不安 。生怕被坑了 。比较而言 。买新房相对容易一些 。风险也小 。而购买二手房要复杂的多 。风险也大 。两者的风险不同 。因此 。在签合同时 。新房与二手房的关注点也有所不同 。
购买新房应注意那些问题？
买新房是直接与开发商签订合同 。其风险主要来自延迟交房或者因工程烂尾而无法交房 。因此 。关注点主要是项目的合法性、开发商的实力以及销售是否合法 。如果是按揭购买 。还需要注意自己的信贷能力 。
一、签合同之前需要注意的事项
1、核查拟购楼栋是否已取得《商品房预售许可证》 。有预售证的房子说明其手续齐全 。已办理了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》 。项目本身安全 。还要了解开发商拿地时间 。以便掌握剩余土地使用权期限等信息 。
2、现场查看工程进度 。以及所购楼栋具体位置及周边环境 。确认是否存在影响居住条件的不利因素 。
3、详细询问售楼员关于项目周边是否规划有影响居住的不利因素 。比如垃圾站、变电站、换流站、化工厂、医院等 。
4、详细了解项目配套的具体实施计划 。
5、详细询问按揭贷款情况 。可否可使用公积金？以及如果银行不放贷对 。定金及预付款的处理方式 。
6、提前咨询贷款银行有关利率、贷款审核条件、贷款政策 。评估贷款的可行性 。
7、了解开发商背景和实力 。尽量回避没实力、没经验的小开发商 。
8、了解有关限购限贷政策 。保证具有购房资格 。
9、事情没搞清楚之前 。不要急于交纳定金及首付款 。
二、签合同时应注意的主要事项
上述事项了解清楚之后 。就可以与开发商正式网签合同 。正式合同一般都是格式条款 。重点要留意有关的细节部分 。
1、仔细核对买受人姓名、身份号码、邮寄地址、联系电话等信息 。确保无误 。
2、仔细核对购买的房屋楼栋号、楼层、房号、平面图 。确保无误 。
3、核实不利因素中是否有不能接受的事项 。并签字确认 。
4、核对总价款以及单价是以套内面积计价 。还是以产权建筑面积计价 。这涉及到交房时结算房款问题 。
5、核实交房日期以及逾期交房的处理条款内容 。
6、核实实际交房面积出现误差时的处理条款内容 。
7、精装修房的交房标准 。洁具、电器品牌 。
8、样板间拍照录像 。突出选材品牌 。作为交房时的验收标准以及日后维权的证据 。
9、分期、按揭购房要注意阶段付款的截止时间节点 。避免出现逾期的情况 。留意贷款失败时的解决方案 。
10、网签后无法当场拿到合同 。要注意拍照留存 。保存好交款收据和认购书 。
不得不说 。在与开发商签订合同时 。购房者实际上处于弱势地位 。有些合同条款不合理 。但是却无法更改 。因此 。购房者只能就上述事项多留心 。
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二手房与新房不同 。其交易要复杂的多 。购房者更需要仔细甄别 。二手房交易通常需要签订两份合同 。一是买卖双方直接签订的代表真是意思表示的房屋买卖合同；二是通过房产交易中心签订的用于交易过户的网签合同 。这两份合同内容往往不一样 。前者反映的是交易双方的实际成交条件 。而后着只是为了办理过户手续签订的合同 。合同价格一般远低于实际成交价格 。合同条款也都是格式条款 。在处理房产纠纷的案例中 。通常是认定代表买卖双方真实意思表示的房屋买卖合同为有效合同 。因此 。买二手房需要注意的是买卖双方直接签订的房屋买卖合同 。
一、签订二手房买卖合同之前需要注意的事项
二手房交易纠纷多 。很大程度是由于签订合同前忽略了一些细节问题 。结果导致一系列后遗症。诸如不能过户 。存在产权纠纷 。无法交房等等 。给购房者带来无穷的烦恼 。甚至是经济损失 。因此 。如果有意购买二手房 。一定要做足功课 。
在签订合同之前 。务必做好以下几件事：
1、查验产权情况 。需要核实交易人是否为实际产权人 。了解交易房屋是否有权属证书 。是单证（房产证）、双证（房产证、土地证） 。还是不动产证 。拿证时间是否满两年、满五年 。是否家庭唯一住房住房？了解房屋产权性质 。是商品房 。还是房改房、回迁房、集资房、经济适用房、共有产权房、双限房？
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