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集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍新站、政务地块全解析

集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍新站、政务地块全解析

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集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍新站、政务地块全解析

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在第三批集中供地尚未全部结束时 ， 第四批集中供地已经拉开序幕 。 根据合肥土地市场网的消息 ， 合肥四批次供地共有18宗 ， 约1523亩土地 ， 12月23日9时宣布竞得人 。
V楼市特别策划【供应简报】集中供地轮次“由三变四” ， 合肥土拍分区全解析 ， 全方位剖析四批次合肥各区地块详情和区域市场 。
NO.1 | 壹
少荃湖板块居住地未来可期吗？
新站区XZ202212号地块位于少荃湖板块 ， 文忠路以西、天光路以北 ， 面积约159.86亩 ， 其中A地块居住129.15亩、B地块商业30.71亩 ， 商品住宅（毛坯）平均备案价格15042元/㎡ 。 装配率不低于30% 。

地块配建要求较多：
竞得人须在土地成交后5个工作日内向新站高新区管委会提供在商业地块内引入诸如洲际、朗庭、希尔顿、君悦等同级同类品牌的五星级标准酒店入驻本地块的承诺函 。
竞得人须按要求将本项目配建的文体活动室、居家养老服务用房、公厕等公共服务设施在B地块内集中配建 。
地块南侧和西侧均为少荃湖公园 ， 北侧为乐富强湖光秋色(在建)东侧为高车路及空地；交通上 ， 临近主干道魏武路 ， 文忠路(少荃湖隧道在建) ， 目前自驾相对便利 ， 公共交通出行不便 。
配套上 ， 临近北航研究院 ， 距京东方医院约2.4公里 ， 临近少荃湖公园一线湖景资源 ， 目前生态资源优越 ， 教育、商业等欠缺 。
从地块分析来看：
1、地块限价：最高限价517万/亩对比临近的乐富强秋色花园地块单价730万/亩低213万/亩 ， 比最近一次成交的(22年6月23日)价格较低的意禾/金茂地块低339万/亩 。 毛坯限价与新站当前销售均价基本持平 。
2、新站地块价值：地块占地159.86 (A地块居住129.15、B地块商业30.71) ， 属于少荃湖板块中大规模商住用地 ， 位于少荃湖北岸一线湖景资源 ， 生态环境优越 ， 目前商业、教育及公共交通有待完善 。
NO.2 | 贰
政务八二一地块再次入市 ， 谁能拿下？
第三批次供地 ， 政务区拿出了八二一地块 ， 不限制新房价格、50中天鹅湖新校旁、万象城一路之隔 ， 政务区这宗地块可以说是万众期待 ， 不过第三轮土拍最终流拍 。

三批次政务区八二一地块因条件比较苛刻导致流拍 ， 10月19日 ， 政务区八二一地块公示了调整规划 ， 经调整后由原来的商业、商务金融、居住混合用地直接改为纯住宅用地 ， 把原来商业办公楼整体持有、整体运营 ， 直接改为纯住宅 ， 减少房企投资成本压力 ， 增加利润空间 ， 同时也降低去化压力 。
该地块位于政务区习友路、金寨路和潜山路的夹角之地 ， 周边路网四通八达 ， 距离地铁三号线省博物院1.9km ， 距离地铁四号线天鹅湖东站1.3km ， 周边公交路线众多 ， 18、64、66、105、129、140、707路通行其间 ， 交通便利 。

举步即可达到合肥奥体中心、十五里河、天鹅湖公园、匡河公园、合柴1972等基础配套 ， 同时作为合肥市重点项目的合肥市中心图书馆预计今年年底试营业 ， 合肥首个具备恒温恒湿条件的现代化美术馆预计2024年初完工 ， 蜀山区将继续推进十五里河片区规划 ， 进一步推进天鹅湖商务区提质扩容 ，打造长三角一流文化商务CBD 。 由此可见 ， 政务区的资源优质 ， 是合肥各区的配套首选之地 。
【集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍新站、政务地块全解析】该地块也有一定局限性 ， 临近金寨路高架沿线 ， 未来入住将会有不可避免的噪音 。 同时 ， 虽说地块的交通或者通达性是没问题的 ， 但是总所周知地块周边拥堵现象极为普遍 ， 这也是未来客户需要考虑的一个因素 。
地块分析：
1、为三批次10地块撤牌后优化了规划用途后再入市 ， 是政务区时隔6年出让的地块 ， 地段优越地块稀缺 。

为合肥不设限价及楼层差价限制 ， 现房销售的地块 ， 预计两年后入市 。 参考地块周边二手房价 ， 预计入市时均价6万+/㎡ 。
2、目前政务区新房市场供应枯竭 ， 成交主要来自二手房 ， 自2016年供地后 ， 政务区再无土地出让 ， 区域交易以二手房为主 ， 二手房成交均价约3.5万+/㎡ 。

3、政务区内项目优异的地理位置 ， 拥有丰盛的资源 ， 基本定位城市中心高端豪宅 。 政务区八二一地块后期也是打造豪宅项目 ， 面向改善型客户群体 。 控规调整后建筑高度不超过80M ， 若按照住宅建筑3米/层的高度计算 ， 总层数不超过26层 ， 猜想以洋房为主 ， 会配置少量的高层 ， 在户型设计上基本都是大户型 ， 面积预计120㎡起步 。
4、价格上因品质和房企不同 ， 周边二手房项目报价2.9-5W不等 ， 在保证品质的提前下 ， 以精装+现房销售 ， 预计要在三年之后入市 ， 这意味着房企资金成本高昂 ， 后期入市价格将有望突破5W 。
政务区已经历了很长时间的“房荒” ， 区域主要以存量房交易为主 ， 项目后期入市区域内无竞品压力 。
结语
三批次没有限制毛坯价格 ， 大概率也不会限制毛坯价格 ， 入市后对于“房荒”的政务区来说是一大补充 ， 对于置业政务区购房者也是一次难得上次机会 ， 但考虑到项目定位为豪宅 ， 也不是普通刚需能买得起 。
本次市区出让的18宗地块除去之前介绍的11宗商品房地块之外 ， 剩余7宗或为安置房地块 ， 或为租赁用房地块 ， 在此就不一一介绍了 。

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