投稿|复旦特聘教授的地产神预判( 三 )
02 周期波动今年的业绩发布会上，郁亮提及了万科31年三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年 。
这恰恰是三次中国房地产行业面临的重大调整时刻 。碧桂园也在3月30日发布的业绩公告里提及，“会做好应该做的所有事，持续提升自身的全周期综合竞争力，坚持高质量发展，成功穿越周期 。”
房地产行业是周期性行业，存在周期性波动，企业势必会在波动中承受巨大压力 。
特聘教授对于未来的预判，往往也会结合经济周期等因素进行分析 。10年前，他曾经对经济周期有过一次详尽的分析 。
他说，“经济周期的波动受不同因素影响，有长有短，需求层面的周期一般三五年，供给层面的周期一般5至10年，而因科技革新、产业革命形成的周期一般在10年以上甚至二三十年 。”
他回顾2008年全球金融危机：“此次国际金融危机的直接成因是欧美脱离实体经济的金融创新，但根本成因则是第三次和第四次科技革命正处于交替周期 。”
全球金融危机发生后，特聘教授在重庆推进了一系列举措，为重庆导入笔电产业作出了重大贡献 。现在，位于内陆腹地的重庆，笔电产量已经是全球七连冠 。
这恰恰是一个地方政府主动抓住危机中的“机”，穿越周期的一个典型案例 。积极应对挑战抓危机，主动调整结构促发展，是特聘教授处理经济发展的一个重要特征 。
经济周期中，房地产怎么去应对呢？许教授、郁亮、杨国强有不同的应对方式 。其实，除了许教授介入房产略晚，杨国强和郁亮都几乎完整的经历了三次周期冲击 。
三次大调整，房产行业波动中，他们又各自经历了什么呢？
从数据看，1995年底，全国房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米 。全行业产值这一年为2349.4亿元 。
这一年，已经担任万科董事的郁亮直接感受到冲击 。万科完成利润总额刚过2亿元，税后利润只有1.47亿元，较上年下降14.95％ 。
从当年的财报来看，这次调整更多是由于结构调整，证券业务下降导致 。万科那时候产业庞杂，包括进出口贸易、零售百货、怡宝蒸馏水和彩视电分业务以及证券业务等 。什么有钱就去赚什么，这是早期万科的特色之一 。
到了1996年，万科进一步下滑态势其实更明显了，营业收入只有111.77亿元、同比下降21.68%，净利润也从2.08亿元下降到了1.99亿元 。
当然，这一次经济调整，1992年创立的碧桂园也身同感受 。经历了中国经济的艰难时刻，也经历了中国经济在计划经济往市场经济转变的全过程 。碧桂园也在这一轮波动中进行了调整 。
中国恒大进入地产领域的时间略晚一些，这轮周期波动中许教授的感受并没有那么深刻 。他是在这轮周期波动尾声，房地产迎来上升势头的时候一步跨入 。常有贵人相助的许教授，时间点卡得不错 。
当然，也不可否认，许教授在创业那几年特别拼，“恒大一年可以做别人三年的工作” 。那时候，诸如许教授这样南下创业的人们，在经济的前沿追赶着时光 。
该来的都会来，人生总会经历波峰波谷 。许教授将会在2008年前后的金融危机中补上洗礼 。
2008年1-12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅销售面积下降20.3% 。不少房地产企业陷入了危机，经历一场痛苦的鞭打 。
2008年初恒大上市被迫宣告暂停 。那时候，全球投资者自顾不暇，对于恒大的IPO没有多大兴趣 。
多年后，许教授回应这段历史依然唏嘘不已：“原定计划的120亿到150亿元融资暂时没有了，可以说这是恒大遇上的第一个非常严峻的寒冬 。”
推荐阅读
- 投稿|疫情下的华南港口：162艘船堵出“运力黑洞”，赚钱要靠关系
- 投稿|我在大厂，成了卷王
- 投稿|移民火星前，马斯克先寄居推特
- 投稿|反内卷一年，工作加量不加价
- 投稿|这个200亿独角兽换帅，圈内震动
- 投稿|美发店走一走：我们的“洗剪吹”自由回归了？
- 投稿|爱驰汽车，“火”了
- 投稿|选择自由职业的年轻人：先放飞自我，后打工还债
- 投稿|国货美妆下半场，开始卷“研发”了？
- 投稿|宗庆后三战白酒！娃哈哈的28年“执念”